《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者獲悉，9月24日，由民政部牽頭，保監(jiān)會(huì)等相關(guān)部委就“以房養(yǎng)老”問題舉行了閉門研討會(huì)，對“以房養(yǎng)老”具體操作辦法和實(shí)施細(xì)則進(jìn)行討論，試點(diǎn)方案按計(jì)劃將在2014年一季度出臺(tái)。

專家認(rèn)為，在金融機(jī)構(gòu)分業(yè)經(jīng)營模式下，倒按揭這種復(fù)雜的金融產(chǎn)品短期恐難以順利運(yùn)營，金融機(jī)構(gòu)開發(fā)此類產(chǎn)品的積極性還需相關(guān)鼓勵(lì)政策。此外，“以房養(yǎng)老”牽涉到金融、房地產(chǎn)等多個(gè)行業(yè)，需要管理層實(shí)施頂層設(shè)計(jì)，統(tǒng)籌規(guī)劃。

爭議 “以房養(yǎng)老”模式多樣

一位參與24日研討會(huì)的專家表示，本次會(huì)議匯總和討論了專家和相關(guān)機(jī)構(gòu)意見“很快將組織一系列正式會(huì)議并開展調(diào)研，通過在不同地區(qū)進(jìn)行試點(diǎn)，逐步形成‘以房養(yǎng)老’的實(shí)施方案。”

9月13日國務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》中，“開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)”引發(fā)了社會(huì)各方的廣泛討論。很多人誤將“以房養(yǎng)老”和政府養(yǎng)老畫上等號(hào)，進(jìn)而對現(xiàn)行養(yǎng)老保險(xiǎn)制度產(chǎn)生不信任感。有的認(rèn)為“領(lǐng)取幾年養(yǎng)老金后銀行就把住房歸為己有”這種模式在目前房價(jià)快速上漲的背景下并不合適。

對此，專家解釋稱“以房養(yǎng)老”不是大眾產(chǎn)品，只是少數(shù)老人愿意接受的小眾產(chǎn)品，是除了政府養(yǎng)老以外的一種補(bǔ)充。而“住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)”僅是諸多以房養(yǎng)老模式中的一種。

浙江大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授柴效武接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者專訪時(shí)表示，能夠嘗試“以房養(yǎng)老”的人群，必須首先擁有房產(chǎn)，并且該房子有一定價(jià)值。其次，用于反向抵押的房屋產(chǎn)權(quán)必須屬于老人自己。具備以上兩點(diǎn)才有“以房養(yǎng)老”的物質(zhì)基礎(chǔ)。此外，適合參與“以房養(yǎng)老”的老人，常常手中多沒有足夠的現(xiàn)金，即沒有固定的養(yǎng)老金收入，或者養(yǎng)老金收入不夠滿足生活保障，這是構(gòu)成“以房養(yǎng)老”的現(xiàn)實(shí)壓力。

而從“以房養(yǎng)老”的模式說來有30多種，涵蓋范圍非常廣。柴效武說“譬如，把自己的房子出租或出售，獲得的報(bào)酬用于支付住養(yǎng)老院的錢；或者自己居住的同時(shí)，另外再招幾個(gè)租客，租金用于滿足日常生活所需；也可以出售大房換小房，用其差價(jià)養(yǎng)老：這些都應(yīng)當(dāng)歸于‘以房養(yǎng)老’模式。”

而比較標(biāo)準(zhǔn)的“以房養(yǎng)老”是指：老年家庭向?qū)�業(yè)機(jī)構(gòu)出售房產(chǎn)，該機(jī)構(gòu)逐年逐月向老人支付款項(xiàng)，即“倒按揭”，以解決老年家庭的養(yǎng)老金、醫(yī)療保健費(fèi)。如果老人較早去世，而該機(jī)構(gòu)還沒完全買下房子，子女可繼承住宅的部分產(chǎn)權(quán)享受收益。

阻礙 分業(yè)經(jīng)營限制“倒按揭”發(fā)展

盡管可選模式眾多，但住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)這仍是短期內(nèi)最有可能獲得突破的一種。柴效武推算，一套北京二環(huán)內(nèi)的100平米的老房子，市值約500萬元，如果做“反向抵押”投保，每個(gè)月可收取3.4萬元養(yǎng)老金，直到去世，如果房屋增值還能領(lǐng)到更多。

這樣的回報(bào)水平，對有需求的人群來說，并非沒有吸引力。不過，業(yè)務(wù)提供方———金融機(jī)構(gòu)卻顯得興趣寥寥，事實(shí)上，在相關(guān)政策仍未明確以及限制下，機(jī)構(gòu)多數(shù)持謹(jǐn)慎態(tài)度。

中信銀行是國內(nèi)首批嘗試以房養(yǎng)老的金融機(jī)構(gòu)之一，不過，盡管養(yǎng)老按揭服務(wù)名義上還在北京地區(qū)開展，但并非每家支行都做。北京幾家支行經(jīng)理甚至對媒體表示，這項(xiàng)業(yè)務(wù)自從推出后幾乎無人問津，所以現(xiàn)在他們索性不接受申請“有政策，沒業(yè)務(wù)，我們也就不做了。”

“銀行試點(diǎn)不成功的一個(gè)重要原因是規(guī)定了抵押期限，無論10年還是20年，到期后如果不還款，房子就沒了。對于用唯一住房做抵押的老人肯定不合適，誰都不希望人還在，錢沒了。”中央財(cái)經(jīng)大學(xué)中國銀行業(yè)研究中心主任郭田勇認(rèn)為，從這一點(diǎn)來看，保險(xiǎn)公司開展住房反向抵押業(yè)務(wù)比銀行更合適，因?yàn)楸ｋU(xiǎn)公司可以依靠生命表定價(jià)的機(jī)制，以及自身已有客戶數(shù)據(jù)的經(jīng)驗(yàn)分析。保險(xiǎn)公司對自有客戶采取“以房養(yǎng)老”或者“以保單養(yǎng)老”的服務(wù)方式比其他機(jī)構(gòu)擁有更準(zhǔn)確的定價(jià)權(quán)。

事實(shí)上，此次《意見》中的明確提法也是“老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)”，這與之前的“以房自助養(yǎng)老”、“倒按揭”“反向住房抵押貸款”等提法有所不同。柴效武認(rèn)為，這明確了產(chǎn)品的保險(xiǎn)屬性，將巨大的養(yǎng)老融資市場劃撥給保險(xiǎn)公司。”

幸福人壽保險(xiǎn)股份有限公司董事長孟曉蘇認(rèn)為，養(yǎng)老房產(chǎn)反向抵押貸款應(yīng)該從失獨(dú)老人和無子女老人開始做起，這些人合計(jì)有2000萬，約占老人群體的10%，而如果其中有3%的人接受，就有60萬人之多。另據(jù)華泰證券測算，如果參照美國反向抵押占?jí)垭U(xiǎn)保費(fèi)收入比，我國反向抵押年發(fā)放額度約400億元，如按孤寡老人及失獨(dú)家庭數(shù)量測算，理論總?cè)萘考s1.25萬億元。