這一數(shù)據(jù)表明，此前一直支持市場(chǎng)上行的首次置業(yè)的群體（90平米以下）的成交結(jié)構(gòu)已經(jīng)有所波動(dòng)，轉(zhuǎn)而改善性需求成了主力。業(yè)內(nèi)人士分析，其一是去年以來各重點(diǎn)城市持續(xù)上漲的房?jī)r(jià)，其二是今年下半年以來銀行貸款層面上的收緊，這兩大因素導(dǎo)致剛需群體入市門檻逐漸提升。　

上海某房地產(chǎn)研究院研究員告訴新華網(wǎng)記者，從需求的層次看，經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來的牽引力下，改善性需求較首次置業(yè)占上風(fēng)是必然，但2013年這種占上風(fēng)的速度在加快，與樓市政策及市場(chǎng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)有關(guān)。

純剛需供求比下滑

年底將至，與高端市場(chǎng)成交整體較平穩(wěn)的態(tài)勢(shì)相比，純剛需購(gòu)買力出現(xiàn)了銷售乏力的狀態(tài)，中斷市場(chǎng)逐漸成了市場(chǎng)上行的主力。數(shù)據(jù)顯示，自去年以來各重點(diǎn)城市90平米以下房源即處于供過于求的狀態(tài)，除了2012年的深圳和2013年杭州之外，其他所有樣本城市這一面積段的項(xiàng)目供求比均高于1：1。至今年，大多數(shù)城市90平米以下房源銷售率有小幅下降，如北京從2012年1：1.55下降到2013年1：1.37，上海從1：1.26下降到1：1.13等。　

某研究院成交結(jié)構(gòu)報(bào)告顯示，三季度，全國(guó)30個(gè)典型城市的小戶型、中小戶型、中大戶型和大戶型四類商品住宅成交面積分別為1576、2588、663和409萬平方米。環(huán)比增幅分別為4.3%、-3.1%、16.5%和5.8%，同比增幅分別為3.6%、-0.1%、7.2%和3.7%�！�

小戶型與中大戶型呈現(xiàn)震蕩式的上揚(yáng)態(tài)勢(shì)。中小戶型雖然是市場(chǎng)主力戶型，但2013年前三季度的行情表明，此類戶型成交正處于弱化的格局，而大戶型保持了蓄勢(shì)待發(fā)的市場(chǎng)行情。但是，在三季度較好的市場(chǎng)行情背后，供求矛盾依然凸顯，如中小戶型“成交量逐漸削弱、成交均價(jià)保持上揚(yáng)”的態(tài)勢(shì)，就揭示出中端市場(chǎng)面臨庫(kù)存不足的風(fēng)險(xiǎn)�！�

某研究中心分析師指出，即便今年純剛需供求比出現(xiàn)下滑，總體上來看，這類產(chǎn)品的市場(chǎng)熱度依然較高，北京供求比高達(dá)1：1.37，上海、天津和成都供求比都高于1：1.1。而即便是數(shù)據(jù)上呈現(xiàn)供過于求的杭州，其供求比1：0.87，也大致維持在供求平衡的區(qū)間內(nèi)。　

分析師指出，從需求的層次看，經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來的牽引力下，改善性需求較首次置業(yè)占上風(fēng)是必然。但2013年這種占上風(fēng)的速度在加快，與樓市政策及市場(chǎng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)有關(guān)。

中端市場(chǎng)成市場(chǎng)上行主力

從統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)上看，今年各重點(diǎn)城市90-140平米產(chǎn)品供求比相比2012年普遍有所提高，如北京從2012年的1：1.27提高到1：1.66，上海從1：0.99提高到1：1.66，同樣的情況還出現(xiàn)在深圳、南京、杭州、天津和成都。

專家表示，當(dāng)前這波市場(chǎng)行情由2012年起展開，如果說去年各地主力需求是首置型剛需的話，那么2013年以來隨著房?jī)r(jià)的上漲，改善型需求已經(jīng)逐漸成為推動(dòng)市場(chǎng)繼續(xù)上行的最重要?jiǎng)恿Α?/p>

“從樓市政策看，限購(gòu)限貸政策目前絲毫沒有放松的跡象。尤其四季度，重點(diǎn)一二線城市頻繁出臺(tái)‘N條式’政策，進(jìn)一步加大購(gòu)房成本、影響置業(yè)計(jì)劃。”嚴(yán)躍進(jìn)稱，一次性置業(yè)到位的需求加大，部分置業(yè)者“咬咬牙”，很容易從剛性需求跨一個(gè)臺(tái)階，轉(zhuǎn)向改善型需求層面。

近期的全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上，住建部繼續(xù)發(fā)出聲音，對(duì)房?jī)r(jià)過快上漲城市要嚴(yán)格落實(shí)差別化住房信貸稅收和住房限購(gòu)政策，這些都將強(qiáng)化預(yù)期，加速一次性置業(yè)到位需求心態(tài)的形成。同時(shí)，從市場(chǎng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)層面看，剛需盤庫(kù)存不足、保障房市場(chǎng)發(fā)力，使得部分剛需購(gòu)房者轉(zhuǎn)向了保障房市場(chǎng)。

專家表示，新房市場(chǎng)價(jià)格受管制下，一手房市場(chǎng)的可售量下滑，部分首次置業(yè)需求開始往二手房市場(chǎng)導(dǎo)入，這也是在新房市場(chǎng)上此類需求出現(xiàn)下滑的原因，而改善型需求顯然更青睞新房市場(chǎng)。