商用公寓

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2013年住宅市場走勢良好，但在商業(yè)方面則也是一帆風(fēng)順。在2013年，大量的商住兩用公寓上市使得市場上涌起了一陣陣公寓潮。這些公寓產(chǎn)品在市場上興起了一股投資潮，使得大量的投資型買家涌入市場。

在以往，這些公寓產(chǎn)品大部分都會出現(xiàn)在市中心區(qū)域，盡管面積小，但均價仍然較高。但在2013年則完全不一樣，公寓項(xiàng)目可謂是遍地開花。增城、番禺、蘿崗、花都等離中心城區(qū)較遠(yuǎn)的地方也推出了大量的公寓產(chǎn)品。而這些公寓項(xiàng)目由于憑借著市場整體火熱的氛圍以及公寓產(chǎn)品本身不限購不限貸的優(yōu)勢吸引了大量投資型買家進(jìn)場搶購。

即便是近郊的公寓項(xiàng)目同樣是熱銷。在2013年7月份，廣州增城的東凌廣場推售精裝服務(wù)式公寓，當(dāng)天就吸引了近兩千名客戶前來搶購，現(xiàn)場異�；鸨�，所推售產(chǎn)品當(dāng)天全部“售罄”。同樣的增城的敏捷錦繡廣場LOFT公寓也在2013年8月份發(fā)售，當(dāng)天就有上千名買家到場選房，開盤不到40分鐘就售出352套單位，當(dāng)日成效近八成。

◇點(diǎn)評：在2013年廣州涌現(xiàn)的公寓產(chǎn)品有兩個特點(diǎn)。一個是價格越來越高，另一個就是大部分以LOFT設(shè)計(jì)推出市場。番禺是2013年公寓產(chǎn)品集中的區(qū)域，敏捷、奧園等品牌房企都在番禺推出大量的公寓樓盤，而價格也開始了大幅上漲。

小產(chǎn)權(quán)房

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“383方案”改革方案面世后，北京、深圳等地甚至出現(xiàn)了搶買小產(chǎn)權(quán)房的現(xiàn)象。而廣州同樣也是小產(chǎn)權(quán)物業(yè)較多的城市。不僅投資者開始將目光聚焦在小產(chǎn)權(quán)物業(yè)上，甚至也有小產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的物業(yè)進(jìn)行公開發(fā)售。

就在去年的十八屆三中全會前，國務(wù)院發(fā)展研究中心公開其為十八屆三中全會提交的改革方案總報(bào)告。在此份被稱為“383方案”改革方案中對各方面的改革都提出了相關(guān)意見。其中對于“小產(chǎn)權(quán)房”問題的改革方案則引起了廣泛的關(guān)注。在方案中提及對“已形成的小產(chǎn)權(quán)房按不同情況被繳一定數(shù)量土地出讓金”的意見提法更是引來了諸多猜測，甚至被認(rèn)為“小產(chǎn)權(quán)產(chǎn)”有望被松綁。“383方案”的公布在全國各地都引起了一股不小的風(fēng)潮。

如今這股小產(chǎn)權(quán)房熱已經(jīng)開始在全國各大一線城市蔓延。在白云、蘿崗甚至是市中心的天河都有大量的小產(chǎn)權(quán)房在放賣。而這些物業(yè)集中的區(qū)域往往都是城鄉(xiāng)結(jié)合部。在廣州甚至也出現(xiàn)了一些打著“小產(chǎn)權(quán)”旗號的樓盤。蘿崗的一個項(xiàng)目現(xiàn)時就在公開發(fā)售，而在其宣傳的資料當(dāng)中，就明確地寫著該項(xiàng)目是屬于“小產(chǎn)權(quán)”。

◇點(diǎn)評：2013年以來，對于小產(chǎn)權(quán)房問題的爭論比往年來得激烈得多。早在“383方案”出臺之前，就曾經(jīng)有專家提出小產(chǎn)權(quán)問題是目前房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的一個重要瓶頸。而此次在十八屆三中全會前，國務(wù)院發(fā)展研究中心將“小產(chǎn)權(quán)房”作為重點(diǎn)列入到改革方案內(nèi)容當(dāng)中成為了小產(chǎn)權(quán)房熱的導(dǎo)火索。

剛性需求

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剛性需求無疑仍然是現(xiàn)時市場的消費(fèi)主力。在前兩年樓市調(diào)控的高壓下，開發(fā)商在2013年主推的產(chǎn)品集中在中小戶型上。而就在剛需的支撐下，2013年的住宅市場才能如此興旺。

在廣州2013年就出現(xiàn)過多次剛需搶房的事件。最為明顯的就是在6月29日，廣州蘿崗科城城板塊的三大剛需樓盤同日推貨的盛大場面。當(dāng)時參與其中的就包括有萬科東薈城、中海譽(yù)城以及越秀嶺南山畔。而就在這一天創(chuàng)下了蘿崗房地產(chǎn)銷售史上最輝煌的一頁。三大樓盤幾乎都以當(dāng)日清盤的姿態(tài)結(jié)束戰(zhàn)斗。其中萬科東薈城在開盤2小時內(nèi)就將所推的400套洋房銷售一空。而越秀嶺南山畔所推的200多套住宅也在3個小時內(nèi)被搶個精光，銷售額達(dá)到13億元。相比而言稍為遜色的中海譽(yù)城當(dāng)天的銷售比例也達(dá)到推貨的8成。

市場需求的旺盛也導(dǎo)致了打著剛需旗號的樓盤在價格上水漲船高。同樣是以蘿崗為例，記者從陽光家緣網(wǎng)簽數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)查詢得到的數(shù)據(jù)顯示，包括萬科東薈城、中海譽(yù)城在內(nèi)的科學(xué)城板塊內(nèi)幾個熱銷的剛需項(xiàng)目在2013年上半年價格漲速極快。

◇點(diǎn)評：剛性需求已經(jīng)成為一手住宅市場的主要購買力，從而取代了以往投資型買家的地位。而隨著市場多樣化的發(fā)展，投資者將會有更多商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品選擇，而一手住宅市場仍然將是以剛性需求買家為主。這是近幾年樓市調(diào)控的一大成果之一。