近年來(lái)，養(yǎng)老地產(chǎn)廣受追捧，房企、險(xiǎn)資各路資本高調(diào)擴(kuò)張?jiān)�堆養(yǎng)老地產(chǎn)。但值得注意的是，政府對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)定位不明晰，策劃多年的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)規(guī)劃也未能出臺(tái)，仍僅停留在研究階段，以致開發(fā)建設(shè)企業(yè)從拿地、建設(shè)到出售都一頭霧水。在此背景下，一些企業(yè)并未擺脫傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)本質(zhì)。

近日，國(guó)土資源部部長(zhǎng)姜大明主持召開第7次部長(zhǎng)辦公會(huì)議，研究養(yǎng)老用地供應(yīng)與監(jiān)管等有關(guān)政策。會(huì)議提出，要認(rèn)真貫徹落實(shí)《國(guó)務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》，大力保障養(yǎng)老用地供應(yīng)，規(guī)范養(yǎng)老用地開發(fā)利用管理。

土地政策定調(diào)：鼓勵(lì)用地租賃

本次辦公會(huì)議會(huì)議提出，將養(yǎng)老用地納入國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃。經(jīng)養(yǎng)老主管部門認(rèn)定的非營(yíng)利性養(yǎng)老用地，可采取劃撥方式供地；營(yíng)利性養(yǎng)老用地，應(yīng)以租賃、出讓等有償方式供地。為降低養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)成本，要鼓勵(lì)以租賃方式供地。同時(shí)，要鼓勵(lì)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)利用存量建設(shè)用地從事養(yǎng)老設(shè)施建設(shè)。會(huì)議同時(shí)表示，要加強(qiáng)養(yǎng)老用地監(jiān)管，防范以養(yǎng)老名義“圈地”以及隨意改變土地用途、分割轉(zhuǎn)讓等方式處置養(yǎng)老用地行為的發(fā)生。

至此，高層面的經(jīng)營(yíng)性養(yǎng)老用地政策終于有了定調(diào)。

北京市國(guó)土局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，納入土地供應(yīng)計(jì)劃后，每年養(yǎng)老設(shè)施用地將不再只是要求數(shù)量，而且要對(duì)應(yīng)到具體地塊。換言之，獨(dú)立明確的土地供應(yīng)將為養(yǎng)老設(shè)施的建設(shè)提供更有力的保障。

事實(shí)上，在國(guó)土部會(huì)議結(jié)束后幾天內(nèi)，合肥市便趁熱打鐵，發(fā)出了通知。合肥市今后將嚴(yán)格經(jīng)營(yíng)性土地供應(yīng)管理，其中經(jīng)營(yíng)性養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)用地以租賃為主，鼓勵(lì)以招標(biāo)拍賣掛牌方式取得出讓土地，且出讓參考價(jià)不得低于土地收儲(chǔ)成本。

據(jù)了解，合肥市將嚴(yán)格經(jīng)營(yíng)性土地供應(yīng)管理，堅(jiān)持市場(chǎng)在資源配置中起決定性作用，經(jīng)營(yíng)性土地(含商品住宅、商業(yè)、辦公、旅游、娛樂(lè)用地)，嚴(yán)格實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓。經(jīng)營(yíng)性養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)用地以租賃為主，鼓勵(lì)以招標(biāo)拍賣掛牌方式取得出讓土地。

合肥市要求，嚴(yán)禁土地出讓與BT、BOT等建設(shè)項(xiàng)目捆綁，從嚴(yán)控制商住用地出讓與工業(yè)、文化、旅游、商貿(mào)市場(chǎng)等項(xiàng)目捆綁，嚴(yán)禁政府以外的單位和個(gè)人進(jìn)行土地一級(jí)開發(fā)。嚴(yán)禁以作價(jià)出資(入股)方式向不符合國(guó)家規(guī)定條件的主體供應(yīng)土地。

土地出讓金管理應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行“收支兩條線”。單宗土地出讓金，首次繳納比例不得低于全部?jī)r(jià)款的50%，分期繳納的余款一年內(nèi)繳清。市、縣財(cái)政和國(guó)土部門每季度應(yīng)將土地出讓金(含違約金)的繳納情況在政府網(wǎng)站和當(dāng)?shù)刂饕�媒體公布，接受社會(huì)監(jiān)督。

此外，合肥市在完善土地供應(yīng)價(jià)格體系方面也作出規(guī)定，經(jīng)營(yíng)性土地出讓參考價(jià)，應(yīng)依據(jù)市場(chǎng)評(píng)估結(jié)果，經(jīng)市土地管理委員會(huì)集體研究確定。其中，經(jīng)市招商政策認(rèn)定小組認(rèn)定的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)用地出讓參考價(jià)可按不低于市場(chǎng)評(píng)估價(jià)的60%確定，但不得低于基準(zhǔn)地價(jià)和土地取得成本。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)用地出讓參考價(jià)不得低于土地收儲(chǔ)成本。

但對(duì)此，中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，在國(guó)家沒(méi)有厘清養(yǎng)老地產(chǎn)應(yīng)該屬于公益還是商業(yè)的情況下，推出這種養(yǎng)老地塊的話，不僅很難達(dá)到增加養(yǎng)老地產(chǎn)的目的，還變相增加了企業(yè)的圈地籌碼“市面上可以稱為，或者自己宣傳為養(yǎng)老地產(chǎn)的，99%其實(shí)都是圈地，目的還是為了開發(fā)住宅地產(chǎn)，只不過(guò)有可能在這些樓里面做了一些養(yǎng)老的設(shè)施或者養(yǎng)老的醫(yī)院。”