而在此背景下，銷售下滑帶來存銷比大幅度上漲。數(shù)據(jù)顯示，4月35個城市新建商品住宅存銷比為15.2個月，而在3月，該存銷比的數(shù)值僅為13.9個月。其中，溫州存銷比高達(dá)42.4個月，茂名33個月，丹東32個月，濟(jì)寧29個月，西安也高達(dá)24個月。

張大偉分析認(rèn)為，樓市在信貸收緊影響下，上漲開始乏力。在自住型商品房、信貸等多方因素的沖擊下，供需雙方的市場預(yù)判已經(jīng)出現(xiàn)轉(zhuǎn)向，購房者觀望情緒增多，而房企“讓利跑量”心理漸占上風(fēng)，供需格局已經(jīng)悄然生變。

房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，除房企看跌情緒較重，使得部分未消化的新增供應(yīng)轉(zhuǎn)化為庫存外，近年來樓市的火爆更是促使開發(fā)商投資力度一再增加，城市新增供應(yīng)力量強(qiáng)勁。因此，未來兩年部分中西部城市面臨較大去庫存壓力，今年反彈力度偏弱，市場后市不宜過度樂觀，房地產(chǎn)市場的下行風(fēng)險劇增。

預(yù)期

放松限購短期難扭頹勢

值得注意的是，在庫存高企的壓力下，地方政府放松意愿明顯。近日，杭州就被曝實施“限降令”，如果商品房實際成交價低于備案價格超過15%，那么將通過技術(shù)手段限制網(wǎng)簽。

雖然杭州市相關(guān)部門否認(rèn)此次收緊備案是為限制價格下調(diào)幅度以托市，但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“限降令”的實施是政府釋放明確救市信號。張大偉表示，杭州政策意在防止出現(xiàn)跳崖式下滑。

但也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此次調(diào)整并不是地方政府的救市之舉，而是源于對房企降價情況以及風(fēng)險的一種掌握和預(yù)判需要，以便及時穩(wěn)定預(yù)期。

與此同時，有消息稱，除北上廣深之外，其他城市的限購政策可以自行調(diào)節(jié)，尤其是庫存過大的地方。根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，從二季度初開始，截至目前，地方政府出臺寬松調(diào)控政策的已有寧波、無錫、杭州蕭山、天津濱海、銅陵、鄭州、揚(yáng)州等近10個城市。另外，天津、廣州南沙、佛山高明、常州和福建也都傳出過調(diào)控松動的傳聞。

但住建部政策研究中心研究員趙路興認(rèn)為，對于地方來說，中央允許其自行調(diào)整，但也必須認(rèn)識到，由于此次市場調(diào)整的自發(fā)性，不能因房地產(chǎn)調(diào)整影響地方財政便急于救市，進(jìn)行強(qiáng)行干預(yù)。

趙路興表示“限購松綁的深意在于，它有可能導(dǎo)致市場預(yù)期的改變，從而在一定階段吸引部分需求入市。但如果資金面沒有很大改善，限購松綁很難對市場有本質(zhì)性的影響。所以，下一步，銀行的態(tài)度將成為樓市需要高度關(guān)注的風(fēng)向標(biāo)。”

鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭也認(rèn)為，短期內(nèi)，限購政策不會全面取消，信貸環(huán)境較難有明顯改善，在這兩項關(guān)鍵政策的制約下，地方政府的微刺激政策或難有較好的效果。

從現(xiàn)階段來看，選擇“放松調(diào)控”的城市僅有個別市場有所好轉(zhuǎn)，更多的不但沒有起色，反而仍在大幅下滑。研究中心數(shù)據(jù)顯示，5月上半月，天津、杭州、長沙、貴陽、南昌等地因政策扶持而出現(xiàn)需求釋放的現(xiàn)象。其中，天津新政策引發(fā)當(dāng)?shù)氐臉鞘袚屬彸保�短時間內(nèi)成交量暴增。

不過，除天津外，其他調(diào)控松綁的城市樓市成交量仍在大幅下滑。例如，常州4月同比成交下滑4.39%，而5月上半月同比大幅下滑至54%，南寧方面5月上半月成交量也同比下降80%。

在張旭看來，今年房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控趨勢，將著重于房地產(chǎn)稅費(fèi)改革等系列長效機(jī)制上面。但是，稅費(fèi)改革的過程相對復(fù)雜，短期內(nèi)不會對市場形成影響。另外，從部分城市“適度松綁”的信貸政策來看，由于當(dāng)前流動性整體吃緊，因此市場成交量也不會大幅回升。