山雨欲來風(fēng)滿樓。近期，有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的爭(zhēng)論再度甚囂塵上，從興潤(rùn)置業(yè)違約事件，到多地醞釀松綁限購，再到樓市“崩盤論”，市場(chǎng)觀點(diǎn)儼然形成了鼎足局面，看漲派、看跌派與觀望派各執(zhí)一詞。暫且不論哪一派的觀點(diǎn)、論據(jù)更具說服力，一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)是，房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)聲鶴唳的背后是成交持續(xù)萎縮、庫存居高不下、市場(chǎng)信心不足、信貸全面收緊。

當(dāng)下，“壓垮駱駝”的稻草似呈有增無減態(tài)勢(shì)。從成交量看，中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)顯示，3月54城市簽約住宅合計(jì)成交20 .9萬套，相比2013年3月份的31.5萬套，同比下調(diào)幅度達(dá)33.5%。上海某房地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)也顯示，3月份，一二三線30個(gè)典型城市成交的同比增幅曲線紛紛下滑，同比增幅分別為-48.1%、-32.8%和-36.4%。

與成交下滑相伴的是，價(jià)格堅(jiān)冰也有消融跡象。4月1日公布的百城房?jī)r(jià)漲幅連續(xù)第3個(gè)月放緩，此前國家統(tǒng)計(jì)局公布的70個(gè)大中城市新建商品價(jià)格漲幅也創(chuàng)出最近15個(gè)月新低。而杭州、南京等城市近期出現(xiàn)的零星降價(jià)，大有向廣州、上海等一線城市蔓延的趨勢(shì)。

事實(shí)上，一季度樓市成交低迷已讓一些二三線城市坐立不安，這也是限購松綁論、“救市論”再起的原因所在。而更令開發(fā)商焦慮的則是融資渠道的收窄與若隱若現(xiàn)的債務(wù)危機(jī)。新近發(fā)生的浙江興潤(rùn)置業(yè)不能償付24億元銀行貸款的違約事件，充分表明中小型開發(fā)商的信貸環(huán)境正迅速惡化。

銀監(jiān)會(huì)主席尚福林兩會(huì)期間撰文指出，平臺(tái)融資和房貸是今年首要的兩個(gè)風(fēng)險(xiǎn)，尤其是房貸，要高度關(guān)注重點(diǎn)區(qū)域和重點(diǎn)企業(yè)，繼續(xù)強(qiáng)化“名單制”管理，嚴(yán)防單體風(fēng)險(xiǎn)傳染和擴(kuò)大。

進(jìn)入2014年以來，銀行出于風(fēng)險(xiǎn)考慮，對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)貸款審批已趨嚴(yán)。國家統(tǒng)計(jì)局日前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，前兩月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金21264億元，同比增速較去年全年回落14 .5個(gè)百分點(diǎn)。其中，國內(nèi)貸款4913億元，增速回落8.3個(gè)百分點(diǎn)；利用外資50億元，下降43.2%；自籌資金增速也回落了近10個(gè)百分點(diǎn)。

對(duì)于一些實(shí)力偏弱的中小開發(fā)商而言，融資渠道更加有限，成本也愈發(fā)高漲。小型開發(fā)商不得不轉(zhuǎn)向信托、企業(yè)債、委托貸款等融資方式，以替代銀行貸款。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2012年以來已有15個(gè)信托計(jì)劃發(fā)生兌付危機(jī)事件，其中房產(chǎn)信托占據(jù)近半。

而在美國QE逐步退出的大背景下，國內(nèi)房地產(chǎn)融資環(huán)境和難度勢(shì)必出現(xiàn)進(jìn)一步惡化趨勢(shì)。在信貸收緊、成交下滑、庫存高企等多重壓力之下，對(duì)于那些已出現(xiàn)流動(dòng)性危機(jī)和即將面臨危機(jī)的房企而言，如何化險(xiǎn)為夷將是一個(gè)巨大的考驗(yàn)。

越來越多的跡象表明，樓市正在步入新一輪調(diào)整期，而三四線城市出現(xiàn)的局部性過剩正在加大房企資金斷裂風(fēng)險(xiǎn)。由于成交不振，三四線城市房企以往所仰仗的高負(fù)債運(yùn)轉(zhuǎn)模式將難以為繼，資金回籠周期變長(zhǎng)很可能會(huì)成為壓倒高負(fù)債房企的最后一根稻草。此時(shí)，決策層在著手防范風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，更應(yīng)保持調(diào)控的定力。