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      三四線城市樓市局部過剩 加大房企資金斷裂風險

      作者:李佳鵬 來源:經(jīng)濟參考報 更新時間:2014年04月04日 【字體:

      山雨欲來風滿樓。近期,有關房地產(chǎn)市場走勢的爭論再度甚囂塵上,從興潤置業(yè)違約事件,到多地醞釀松綁限購,再到樓市“崩盤論”,市場觀點儼然形成了鼎足局面,看漲派、看跌派與觀望派各執(zhí)一詞。暫且不論哪一派的觀點、論據(jù)更具說服力,一個不爭的事實是,房地產(chǎn)行業(yè)風聲鶴唳的背后是成交持續(xù)萎縮、庫存居高不下、市場信心不足、信貸全面收緊。

      當下,“壓垮駱駝”的稻草似呈有增無減態(tài)勢。從成交量看,中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計顯示,3月54城市簽約住宅合計成交20 .9萬套,相比2013年3月份的31.5萬套,同比下調(diào)幅度達33.5%。上海某房地產(chǎn)研究院統(tǒng)計也顯示,3月份,一二三線30個典型城市成交的同比增幅曲線紛紛下滑,同比增幅分別為-48.1%、-32.8%和-36.4%。

      與成交下滑相伴的是,價格堅冰也有消融跡象。4月1日公布的百城房價漲幅連續(xù)第3個月放緩,此前國家統(tǒng)計局公布的70個大中城市新建商品價格漲幅也創(chuàng)出最近15個月新低。而杭州、南京等城市近期出現(xiàn)的零星降價,大有向廣州、上海等一線城市蔓延的趨勢。

      事實上,一季度樓市成交低迷已讓一些二三線城市坐立不安,這也是限購松綁論、“救市論”再起的原因所在。而更令開發(fā)商焦慮的則是融資渠道的收窄與若隱若現(xiàn)的債務危機。新近發(fā)生的浙江興潤置業(yè)不能償付24億元銀行貸款的違約事件,充分表明中小型開發(fā)商的信貸環(huán)境正迅速惡化。

      銀監(jiān)會主席尚福林兩會期間撰文指出,平臺融資和房貸是今年首要的兩個風險,尤其是房貸,要高度關注重點區(qū)域和重點企業(yè),繼續(xù)強化“名單制”管理,嚴防單體風險傳染和擴大。

      進入2014年以來,銀行出于風險考慮,對房地產(chǎn)相關貸款審批已趨嚴。國家統(tǒng)計局日前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,前兩月,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金21264億元,同比增速較去年全年回落14 .5個百分點。其中,國內(nèi)貸款4913億元,增速回落8.3個百分點;利用外資50億元,下降43.2%;自籌資金增速也回落了近10個百分點。

      對于一些實力偏弱的中小開發(fā)商而言,融資渠道更加有限,成本也愈發(fā)高漲。小型開發(fā)商不得不轉(zhuǎn)向信托、企業(yè)債、委托貸款等融資方式,以替代銀行貸款。據(jù)不完全統(tǒng)計,2012年以來已有15個信托計劃發(fā)生兌付危機事件,其中房產(chǎn)信托占據(jù)近半。

      而在美國QE逐步退出的大背景下,國內(nèi)房地產(chǎn)融資環(huán)境和難度勢必出現(xiàn)進一步惡化趨勢。在信貸收緊、成交下滑、庫存高企等多重壓力之下,對于那些已出現(xiàn)流動性危機和即將面臨危機的房企而言,如何化險為夷將是一個巨大的考驗。

      越來越多的跡象表明,樓市正在步入新一輪調(diào)整期,而三四線城市出現(xiàn)的局部性過剩正在加大房企資金斷裂風險。由于成交不振,三四線城市房企以往所仰仗的高負債運轉(zhuǎn)模式將難以為繼,資金回籠周期變長很可能會成為壓倒高負債房企的最后一根稻草。此時,決策層在著手防范風險的同時,更應保持調(diào)控的定力。

      樓 盤 價格(元/平) 區(qū) 位
      圣樺城 3900 內(nèi)蒙古大道
      力揚·時代 3900 桃源新城
      鑫河國際花園 3800 桃源新城
      保利中央峰景 4000 桃源新城
      優(yōu)品美地 3650 甲子路
      天邑•春江花苑 3500 溫泉大道
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