個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)曾是各大銀行競(jìng)相爭(zhēng)逐的“香餑餑”，然而，近兩年來(lái)，伴隨樓市調(diào)控不斷升級(jí)，房貸業(yè)務(wù)意外“遇冷”。不過(guò)近日，央行直接發(fā)話(huà)，要求各商業(yè)銀行保證正常房地產(chǎn)融資需求，提高貸款發(fā)放和審批效率，不許停止個(gè)人購(gòu)房貸款。此外，銀監(jiān)會(huì)也要求商業(yè)銀行加快房貸的發(fā)放并合理定價(jià)。在房地產(chǎn)貸款市場(chǎng)不斷萎靡的大背景下，央行和銀監(jiān)會(huì)齊齊“發(fā)話(huà)”，引發(fā)廣泛熱議。
央行喊話(huà)商業(yè)銀行 保護(hù)剛需或釋放積極信號(hào)

央行要求，銀行應(yīng)合理配置信貸資源，優(yōu)先滿(mǎn)足居民家庭首次購(gòu)買(mǎi)自住普通商品住房的貸款需求，科學(xué)合理定價(jià)，綜合考慮財(cái)務(wù)可持續(xù)、風(fēng)險(xiǎn)管理等因素，合理確定首套房貸款利率水平。

據(jù)中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者了解，作為宏觀調(diào)控的中樞機(jī)構(gòu)，央行出面直接與商業(yè)銀行對(duì)話(huà)，并提出給予首套房貸支持的具體要求，在平常并不多見(jiàn)。

對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士分析，央行從住房貸款剛需端入手提出指導(dǎo)意見(jiàn)，對(duì)于改善民生并緩解房地產(chǎn)市場(chǎng)投資銷(xiāo)售下滑帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)增速下行和金融風(fēng)險(xiǎn)壓力有一定益處，貨幣政策微調(diào)或走向定向?qū)捤伞?/p>

值得注意的是，針對(duì)央行的“喊話(huà)”，有商業(yè)銀行人士表示，“這是央行的窗口指導(dǎo)意見(jiàn)，但各家銀行最終要落實(shí)相關(guān)政策，還是得根據(jù)自身資金情況而定，首套房貸款的優(yōu)惠利率估計(jì)未來(lái)依然難覓。”

房貸指導(dǎo)再引“救市”傳言 專(zhuān)家稱(chēng)“太敏感”

中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者注意到，無(wú)論是近期各地頻傳的“限購(gòu)松綁”，還是此次央行指導(dǎo)房貸會(huì)議，均被不少媒體解讀為政府在出手“救市”。

“指導(dǎo)意見(jiàn)并不會(huì)扭轉(zhuǎn)樓市調(diào)整的局面，談不上救市。”一位業(yè)內(nèi)人士直言并不認(rèn)同央行在“救市”的說(shuō)法。

財(cái)經(jīng)評(píng)論員譚浩俊也表示，此次央行會(huì)議解讀為政府“救市”是對(duì)樓市調(diào)控太過(guò)敏感、對(duì)房?jī)r(jià)可能再度上漲太過(guò)擔(dān)心的結(jié)果。他還指出，所謂“救市”，關(guān)鍵不在如何依據(jù)市場(chǎng)需求調(diào)整政策，更不在針對(duì)居民居住用房出臺(tái)鼓勵(lì)政策，而在于有沒(méi)有鼓勵(lì)投機(jī)、鼓勵(lì)炒作、鼓勵(lì)抬高地價(jià)和房?jī)r(jià)。

新華社文章也指出，央行力挺首套房房貸需求，體現(xiàn)了一直以來(lái)的差別化房貸政策，并不意味著房地產(chǎn)調(diào)控方向的變化，市場(chǎng)不宜過(guò)多解讀。

成本高企 存款流失 商業(yè)銀行：無(wú)奈之舉

事實(shí)上，央行此舉出手調(diào)控房貸，是因?yàn)閺娜ツ曛两胥y行房貸緊縮，停貸現(xiàn)象嚴(yán)重。

據(jù)中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者了解，從2013年下半年開(kāi)始，“房貸荒”就一直未能緩解。剛剛過(guò)去的4月份，房貸市場(chǎng)也并沒(méi)有放松跡象，首套房貸不僅優(yōu)惠利率難覓，更是普遍出現(xiàn)上浮至基準(zhǔn)利率的1.1倍至1.2倍的情況。銀行放貸難、放款慢已成普遍現(xiàn)象，部分銀行甚至出現(xiàn)半年不放款的情況。

中融360數(shù)據(jù)顯示，在調(diào)查的27個(gè)城市中有21個(gè)城市有停貸現(xiàn)象，停貸銀行主要以股份制商業(yè)銀行為主。

業(yè)內(nèi)人士指出，“一方面是資金成本越來(lái)越高，另一方面由于存款流失，導(dǎo)致目前大部分銀行的存貸比情況都不樂(lè)觀，在額度緊張的情況下，放棄收益相對(duì)較小的首套房貸業(yè)務(wù)，或者說(shuō)提高利率水平，讓有限的放貸資金獲得最大收益，也是銀行無(wú)奈的應(yīng)對(duì)之舉。”

互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品的沖擊，也是銀行的資金成本日漸高企的重要原因。此外，央行最新的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表示，因?yàn)槔�率市�?chǎng)化的不斷推進(jìn)，4月份的人民幣存款減少6546億元，同比多減5545億元，銀行存款的流失正在加劇。

與此同時(shí)，防控風(fēng)險(xiǎn)也是銀行收緊房貸的主要因素。目前的房貸越來(lái)越顯現(xiàn)出“高風(fēng)險(xiǎn)、低利潤(rùn)”特點(diǎn)，而且回收周期很長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)和收益的不匹配使得銀行在貸款額度有限的情況下，將資金轉(zhuǎn)向其他業(yè)務(wù)。

房貸收緊短期難改 剛需者活用三招巧貸款

在房?jī)r(jià)還沒(méi)有出現(xiàn)根本性變化的情況下，銀行的偏好轉(zhuǎn)向?qū)⒔o“剛需族”帶來(lái)巨大壓力。專(zhuān)家建議購(gòu)房人巧用金融手段，尋找貸款新方法。

招式一：注意抓時(shí)點(diǎn)，月初申請(qǐng)貸款爭(zhēng)取充裕的放貸額度。一般來(lái)說(shuō)，銀行月初的額度會(huì)相對(duì)充裕一些，因此趕在月初申請(qǐng)可以適當(dāng)縮短獲得貸款的時(shí)間。

招式二：“商貸＋公積金”組合申請(qǐng)模式。建議購(gòu)房者可先申請(qǐng)公積金貸款，不足的部分再申請(qǐng)商業(yè)貸款，可節(jié)約貸款利息，又緩解了商業(yè)貸款的資金壓力，有助于提高審批時(shí)效。

招式三：通過(guò)擔(dān)保機(jī)構(gòu)合作獲取專(zhuān)業(yè)貸款方案。專(zhuān)業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)和多家銀行都有穩(wěn)定的合作關(guān)系，擁有豐富而穩(wěn)定的資源，比購(gòu)房人自己?jiǎn)螛屍ヱR向銀行申請(qǐng)要優(yōu)越很多，而且在放款速度與利率上具備一定的優(yōu)勢(shì)。