作為歷史上首次出現(xiàn)的非政策因素導(dǎo)致的市場自發(fā)調(diào)整，本輪樓市調(diào)整不僅可能周期更長，還會對宏觀經(jīng)濟造成一定程度的影響。倪鵬飛分析，宏觀經(jīng)濟增長會受到房地產(chǎn)投資增速放緩的影響，今年行業(yè)對GDP的貢獻(xiàn)將降低0.7個百分點，對地方財政收入的影響也不容小覷。

更需要關(guān)注的是潛在的房地產(chǎn)金融風(fēng)險。盡管房地產(chǎn)金融風(fēng)險被業(yè)內(nèi)多次提及，且商業(yè)銀行也選擇收縮房地產(chǎn)信貸，特別是個貸規(guī)模，但是從上半年住房信貸數(shù)據(jù)看，房地產(chǎn)開發(fā)貸款規(guī)模在銀行信貸總規(guī)模的占比不降反升，保持著近十年來的少有的高水平。而且上半年，房地產(chǎn)貸款在房地產(chǎn)企業(yè)資金來源中的占比也是自2011年以來最高的。

“房地產(chǎn)信貸多項占比指標(biāo)居高不下，投射出商業(yè)銀行對房地產(chǎn)的依賴度有增加的趨勢。銀行40%的錢仍流向房地產(chǎn)業(yè)，銀行業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)多年來形成的利益捆綁關(guān)系更加固化、強化，商業(yè)銀行‘去房地產(chǎn)化’的過程似乎還很遙遠(yuǎn)。”中國社會科學(xué)院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院博士高廣春說。

倪鵬飛認(rèn)為，與美國不同，我國住房信貸首付比例較高，樓市風(fēng)險主要存在于開發(fā)貸款環(huán)節(jié)。“我國房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)規(guī)模過大，戰(zhàn)線又過長，資金成本又高，有可能出現(xiàn)資金鏈斷裂的風(fēng)險。像上半年住宅施工面積近44億平方米，這其中很大原因就是資金跟不上導(dǎo)致不能如期交房，甚至?xí)�出現(xiàn)爛尾。那么這些在建住房就潛在了約15萬億元的信貸風(fēng)險。”

展望

順應(yīng)趨勢引導(dǎo)市場理性回歸

市場自發(fā)調(diào)整有利于稀釋泡沫，地方政府不宜過多干預(yù)

對于有些地方限購松綁問題，張大偉說，松綁的效果可能有限，像沈陽等非熱門城市，目前的庫存量去化速度超過20個月，人口流入增量也在放緩，導(dǎo)致樓市上漲乏力。“除非中央政府放棄調(diào)結(jié)構(gòu)努力，再次大規(guī)模降準(zhǔn)降息，否則市場的趨勢很難改變。”

倪鵬飛也認(rèn)為，今年的樓市調(diào)整有利于消化2010年以來的過度庫存，有利于稀釋樓市泡沫。“市場的問題要交給市場解決，對于這次市場自發(fā)的調(diào)整，地方政府不宜過多干預(yù)。更不要剛開始調(diào)整就急于救市，要順應(yīng)趨勢引導(dǎo)市場理性回歸。”

專家預(yù)測，在下半年中央“微刺激”保障宏觀經(jīng)濟穩(wěn)中有進(jìn)的大背景下，一線城市松綁限購的可能性不大，而其他二線城市和熱點城市調(diào)整將延續(xù)全年。樓市調(diào)控則將繼續(xù)關(guān)注中長期制度建設(shè)，“分類調(diào)控、區(qū)間調(diào)控、雙向調(diào)控”成為樓市調(diào)控的思路。

“住房市場健康穩(wěn)定發(fā)展需要一整套綜合指標(biāo)。住房價格不應(yīng)成為市場穩(wěn)定的唯一指標(biāo)。”倪鵬飛說，今后樓市調(diào)控應(yīng)側(cè)重區(qū)間調(diào)控，綜合房價、庫存、投資等多元指標(biāo)。“如果房價跌幅不超過30%，庫存沒有超過6至10個月，投資也沒有大幅下滑，那么政府不要急于干預(yù)，還應(yīng)采取中性的金融與財政政策。”

根據(jù)2014年《中國住房發(fā)展(中期)報告》，2015至2030年中國城市住房需求的總體走勢將呈現(xiàn)“上升—平穩(wěn)—下降”的“倒U型”特征。

考慮戶籍制度改革的影響，由戶籍分割引發(fā)的“半城市化”問題導(dǎo)致的市場嚴(yán)重空間失配的現(xiàn)象將有所緩解。但是受經(jīng)濟增長模式的制約，一、二線城市仍將是住房矛盾突出的城市，而三、四線城市供大于求的結(jié)構(gòu)性矛盾也將凸顯。2015年至2030年間，中國住房市場仍將保持嚴(yán)重分化的特征。