下半年是“買房季”

成都思源經(jīng)紀(jì)總經(jīng)理王銳

進(jìn)入2014年以來(lái)，全國(guó)樓市進(jìn)入調(diào)整期。

從目前成都房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體運(yùn)行來(lái)看，雖然月均供應(yīng)量和成交量同比有一定的下滑，土地市場(chǎng)熱度也明顯降溫，但主城區(qū)整體均價(jià)水平還是處于全國(guó)的中等水平，是健康狀態(tài)。另外最近部分品牌開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目在大幅促銷下銷售火爆，由此可見(jiàn)市場(chǎng)需求仍是強(qiáng)勁的，我認(rèn)為，如果在市場(chǎng)價(jià)格去泡沫的情況下，成都市場(chǎng)需求中長(zhǎng)遠(yuǎn)存在再次釋放可能。

成都房地產(chǎn)市場(chǎng)本身具備多種利好，長(zhǎng)線向好是時(shí)間的問(wèn)題。第一，成都巨大的城市發(fā)展?jié)摿�，成都作為西部城市群的核心，是整個(gè)西部和云貴川地區(qū)的經(jīng)濟(jì)服務(wù)、金融服務(wù)中心、以及航空物流的重要基地，城市發(fā)展?jié)摿�無(wú)限，對(duì)各地的人口具有極強(qiáng)的吸附力，而人口的聚集將是房地產(chǎn)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的有效支撐；第二，政策環(huán)境的轉(zhuǎn)向，目前市場(chǎng)下行趨勢(shì)的顯現(xiàn)已經(jīng)引起政府的高度關(guān)注，整個(gè)政策環(huán)境的風(fēng)向標(biāo)已經(jīng)由之前的控房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)向穩(wěn)增長(zhǎng)，目前已經(jīng)有20多個(gè)城市變相取消限購(gòu)政策來(lái)刺激市場(chǎng)，這無(wú)疑是給房地產(chǎn)行業(yè)的一劑強(qiáng)心針，成都取消限購(gòu)或許也只是時(shí)間問(wèn)題；第三是市場(chǎng)更趨理性，從目前市場(chǎng)的運(yùn)行狀況來(lái)看，一些降價(jià)的項(xiàng)目或多或少都是因?yàn)樵谥�前市�?chǎng)上行時(shí)盲目的產(chǎn)物，如有的是盲目搶得的高價(jià)地項(xiàng)目，有的是在定位和規(guī)劃上失誤的偽高端，還有的是對(duì)市場(chǎng)盲目樂(lè)觀開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，此次市場(chǎng)調(diào)整便是對(duì)這些項(xiàng)目的盤整清算。而當(dāng)下的調(diào)整也是市場(chǎng)回歸理性的調(diào)整，相信在這個(gè)調(diào)整之后，土地市場(chǎng)將回歸理性、產(chǎn)品市場(chǎng)將步入正軌、價(jià)格也或趨于合理，這或會(huì)成為市場(chǎng)未來(lái)的一種狀態(tài)。

進(jìn)入2014年3季度，成都市場(chǎng)確實(shí)已進(jìn)入深度調(diào)整期，但結(jié)合2008年、2011年發(fā)展規(guī)律，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)當(dāng)前存在著購(gòu)房機(jī)會(huì)，其實(shí)也是買房的最好時(shí)機(jī)。

“調(diào)整期”或成最佳“購(gòu)房時(shí)機(jī)”

成都正合地產(chǎn)董事長(zhǎng)毛勇

從今年來(lái)看，樓市確實(shí)發(fā)生了很大變化。根據(jù)住建部相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前全國(guó)存量住房與存量家庭戶比例已達(dá)1：1，同時(shí)每年12億平米的供應(yīng)量，能夠覆蓋城市更新、新增常住人口及家庭小型化帶來(lái)的住房需求，因此，市場(chǎng)從絕對(duì)的供應(yīng)短缺時(shí)代進(jìn)入供求均衡時(shí)代。這意味著，全國(guó)樓市的開(kāi)發(fā)量、銷量已相對(duì)飽和，難再突破。但價(jià)格仍將保持增長(zhǎng)，只不過(guò)增幅趨緩，與經(jīng)濟(jì)和人均收入的增長(zhǎng)速度相匹配。

在全國(guó)總量基本均衡的背景下，受樓市供求關(guān)系差異、及政策調(diào)控從以往的全國(guó)“一 刀切”變?yōu)椴煌�城市區(qū)別對(duì)待，城市間房地產(chǎn)市場(chǎng)分化格局開(kāi)始顯現(xiàn)，各大城市不再會(huì)同漲同跌。

對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，過(guò)去簡(jiǎn)單粗放的開(kāi)發(fā)方式受到挑戰(zhàn)。高地價(jià)以及高昂的資金成本，也在不斷壓縮開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)率。純住宅的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)越來(lái)越小，開(kāi)發(fā)商或修煉自己的商業(yè)開(kāi)發(fā)能力，轉(zhuǎn)去拿商業(yè)比例更大的地塊，獲得相對(duì)便宜的地價(jià)，住宅銷售保本回現(xiàn)，商業(yè)運(yùn)作或銷售實(shí)現(xiàn)盈利。開(kāi)發(fā)商或依靠?jī)?yōu)秀的配套服務(wù)能力，全面提升全產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)能力，如萬(wàn)科城市配套服務(wù)商、保利新成都生活引領(lǐng)者的定位。

就今年來(lái)看，雖然在經(jīng)濟(jì)持續(xù)下行壓力下，相對(duì)寬松政策或?qū)⒊雠_(tái)支持經(jīng)濟(jì)維持7.5%的增速，但房地產(chǎn)資金面并未松動(dòng)。開(kāi)發(fā)商在較大現(xiàn)金流壓力下，一方面積極去庫(kù)存，一方面慢開(kāi)工。因此，市場(chǎng)成交雖然萎縮，但開(kāi)工量也在下滑、供應(yīng)減少，供求正在重新尋找平衡點(diǎn)。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，成交量?jī)r(jià)漲了跌，跌了漲，是一個(gè)正常規(guī)律。正確看待樓市漲跌，下半年是個(gè)買房季。

成都樓市“貶值”幾率不高

中成房業(yè)總經(jīng)理羅鳴

未來(lái)成都房?jī)r(jià)下降空間不大，樓市“貶值”幾率不高。以前開(kāi)發(fā)商單純靠“拿地、建房、賣房子”的模式已經(jīng)難以通行。隨著一些區(qū)域樓市開(kāi)發(fā)過(guò)剩，樓市進(jìn)入一個(gè)深度調(diào)整周期。盡管進(jìn)入了白銀時(shí)代，由于成都住宅價(jià)格泡沫較小，樓市較為健康，大幅降價(jià)幾率不高。

首先成都房?jī)r(jià)收入比不高，2013年成都房?jī)r(jià)收入比為7，可以說(shuō)基本屬于正常區(qū)間；第二成都房?jī)r(jià)在全國(guó)排名比較靠后，大概排名20；第三成都房產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存不太嚴(yán)重。成都目前主城區(qū)住宅存量有753萬(wàn)㎡左右，去庫(kù)存周期為9個(gè)月，屬于正常水平。第四，去年成都地價(jià)漲幅較大，主城區(qū)地價(jià)漲幅達(dá)到了45%。在地價(jià)、建安成本上漲等多方面因素作用下，成都房?jī)r(jià)幾乎沒(méi)有降價(jià)的空間；預(yù)計(jì)未來(lái)市場(chǎng)價(jià)格會(huì)有小幅調(diào)整，但是調(diào)整空間有限。

未來(lái)，成都樓市購(gòu)買市場(chǎng)更理性，市場(chǎng)發(fā)展更健康、穩(wěn)健。2013年十八屆三中全會(huì)召開(kāi)后，政府致力于建立房地產(chǎn)行業(yè)“長(zhǎng)效調(diào)控”機(jī)制，通過(guò)市場(chǎng)化調(diào)節(jié)來(lái)促進(jìn)樓市健康平穩(wěn)發(fā)展，減少對(duì)樓市的行政干預(yù)。整體來(lái)看，2014年樓市發(fā)展的宏觀政策環(huán)境仍然是穩(wěn)健的。尤其成都作為樓市發(fā)展相對(duì)健康，房?jī)r(jià)漲幅比較平穩(wěn)的城市，行政調(diào)控干預(yù)的可能性不大。因此在寬松的政策環(huán)境下，成都樓市將保持較為良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)。

2014下半年，如果宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)走低，央行、地方政府會(huì)進(jìn)一步放寬信貸、樓市調(diào)控政策，積極引導(dǎo)樓市預(yù)期，刺激消費(fèi)需求。隨著全面結(jié)構(gòu)改革力促經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)有質(zhì)量的增長(zhǎng)，貨幣政策保持穩(wěn)健并適時(shí)預(yù)調(diào)微調(diào)，城鎮(zhèn)化進(jìn)程有序推進(jìn)，預(yù)計(jì)未來(lái)成都房地產(chǎn)市場(chǎng)基本面不會(huì)發(fā)生太大變化，市場(chǎng)發(fā)展將更為健康、穩(wěn)健。