每天一睜眼，上千元的房貸壓力就落在了小羅的肩膀上。但他依然覺(jué)得很值。剛剛購(gòu)買了東大街的輕改善天譽(yù)·南庭的他，首批次以1萬(wàn)/㎡成交，而僅隔半月二批次開(kāi)盤則迅速回升到1.3萬(wàn)/㎡左右。

“現(xiàn)在到底該不該買房”，上半年，成都樓市在降價(jià)、促銷甚至跳水的聲音中踉蹌走過(guò)，更加劇了購(gòu)房者觀望情緒。而實(shí)際上，2014上半年，成都樓市在龍頭房企的掌托下，整體成交在高位，消化了大量需求，部分開(kāi)發(fā)商依然延續(xù)了過(guò)去的火熱狀態(tài)，同時(shí)，購(gòu)房者低價(jià)入手，“撿漏”的幾率反而增大，專業(yè)人士則認(rèn)為，行情會(huì)繼續(xù)保持在溫吞水狀態(tài)，而這樣的狀態(tài)，或許也正是買房的好時(shí)機(jī)。

促銷季一場(chǎng)開(kāi)發(fā)商的“積極自救”

“當(dāng)前，開(kāi)發(fā)商降價(jià)促銷，為了加快完成全年業(yè)績(jī)?nèi)蝿?wù)，也是為了在高償債壓力下加快資金回籠，”合富輝煌市場(chǎng)分析師黎文江認(rèn)為：開(kāi)發(fā)商采取主動(dòng)而非被動(dòng)的降價(jià)行為，是一種理性的“積極自救”。

繼雅居樂(lè)鉑雅苑和九龍倉(cāng)御園直降5000元/平方米后，成都樓市又在醞釀新一輪的降價(jià)，進(jìn)入5月，市場(chǎng)依然搖擺不定，包括首創(chuàng)、中海、龍湖、世茂、恒大、萬(wàn)科、雅頌居等在內(nèi)的開(kāi)發(fā)商紛紛舉起價(jià)格武器。而新開(kāi)盤的部分中小項(xiàng)目更是優(yōu)惠不停，一些區(qū)域樓盤打出了瞬間拉低區(qū)域的房?jī)r(jià)預(yù)期。

降價(jià)潮蔓延到二級(jí)城市。5月中旬，樂(lè)山雁和·浪琴灣打出廣告，“一口價(jià)3588元/平方米！”“3字頭”一出，全城驚嘆。同樣的情況也在南充發(fā)生，開(kāi)發(fā)商打著“誰(shuí)先降價(jià)誰(shuí)有利”的如意算盤以價(jià)換量。“

“如果市場(chǎng)面在接下來(lái)沒(méi)有較大變化，房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈將面臨史無(wú)前例的壓力，”朗潤(rùn)地產(chǎn)策略機(jī)構(gòu)總經(jīng)理白林說(shuō)，成都市場(chǎng)甚至出現(xiàn)了需要集團(tuán)公司支撐地方子公司的局面，大多數(shù)房企都在加速促銷，努力給購(gòu)房者制造性價(jià)比較高的市場(chǎng)印象”。

在這場(chǎng)“積極自救”的賽程中，銀行信貸政策無(wú)疑起到最為核心的反作用，目前銀行對(duì)于房地產(chǎn)的貸款仍然在緊縮。不過(guò)，面對(duì)市場(chǎng)現(xiàn)狀，萬(wàn)科集團(tuán)董事長(zhǎng)王石近日對(duì)媒體說(shuō)，現(xiàn)在一線城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)控制住了，其他城市穩(wěn)中有降，如果這個(gè)趨勢(shì)能保持住，那么整個(gè)房地產(chǎn)就會(huì)進(jìn)入一個(gè)良性的健康軌道。

價(jià)格比拼殘酷的小組賽

嘉聯(lián)地產(chǎn)策略資源中心總監(jiān)認(rèn)為，“成都豪宅和別墅滯銷嚴(yán)重，剛需產(chǎn)品仍在持續(xù)走量，甚至熱銷樓盤不時(shí)出現(xiàn)，未來(lái)可能出現(xiàn)一邊漲價(jià)一邊降價(jià)的情況，整個(gè)市場(chǎng)是這樣，一個(gè)公司也有可能出現(xiàn)這種情況。”

而整個(gè)上半年，市場(chǎng)呈現(xiàn)的局部特點(diǎn)也尤為顯著，一些樓盤蓄客乏力，開(kāi)盤節(jié)點(diǎn)無(wú)限延期，自然到訪的客戶基本“絕跡”，而一些樓盤則逆市爆發(fā)，包括保利、綠地一些預(yù)售項(xiàng)目，熱銷態(tài)勢(shì)依然不減。

實(shí)效機(jī)構(gòu)吳昊視成都樓市上半年表現(xiàn)為“殘酷的小組賽”，當(dāng)樓市減收，社會(huì)各行業(yè)的訂單也會(huì)減少。在“需求減半”的環(huán)境下，房企的比拼十分殘酷，吳昊認(rèn)為，除開(kāi)降價(jià)、促銷，現(xiàn)市走量較好的開(kāi)發(fā)商，功課更在平時(shí)。

“端午三天，保利地產(chǎn)十大項(xiàng)目在成都銷售達(dá)5億，包括獅子湖、林語(yǔ)系、康橋系等今年新推的產(chǎn)品都突破了預(yù)期成績(jī)。”保利地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人談道。而綠地468迄今為止，月銷量也是同類競(jìng)品2-3個(gè)盤的總和。吳昊認(rèn)為，一是在營(yíng)銷上不僅光“娛樂(lè)營(yíng)銷”，還要有足夠的營(yíng)銷費(fèi)，兇猛的渲染市場(chǎng)，保利幾乎每天一場(chǎng)的公眾文化活動(dòng)、不減配的廣告費(fèi)用則保證了銷量；二是如果企業(yè)產(chǎn)品非常稀缺，“日子就會(huì)好過(guò)些”，麓湖供貨跟不上銷售、保利超小別墅，100多平的聯(lián)排產(chǎn)品熱銷，則歸功于后者。

擠掉水分樓市進(jìn)入最佳買房時(shí)期

“如果錯(cuò)過(guò)現(xiàn)在的購(gòu)房時(shí)機(jī)，等市場(chǎng)穩(wěn)定之后，新一輪的漲價(jià)熱潮會(huì)讓很多購(gòu)房者后悔采取觀望的態(tài)度，”白林說(shuō)，“從長(zhǎng)期持有來(lái)看，房產(chǎn)依然是貨幣保值、增值的手段，如果樓盤降到購(gòu)房者的出價(jià)能力范圍，可以大膽購(gòu)買。”而吳昊說(shuō)：“前幾次的市場(chǎng)波動(dòng)，只需要增加信心，并通過(guò)公眾號(hào)向購(gòu)房者喊話，沒(méi)啥觀望頭，懂得購(gòu)房自然下手。”

現(xiàn)在，眾多降價(jià)、促銷樓盤，是考驗(yàn)購(gòu)房者“撿漏”的大好時(shí)機(jī)，稍微能讀懂區(qū)域、配套、樓盤品質(zhì)的購(gòu)房者，這個(gè)時(shí)候通常能占“先手”，一位購(gòu)房者告訴記者，他5月購(gòu)買了東大街的輕改善天譽(yù)·南庭，首批次以1萬(wàn)成交，而僅隔半月二批次開(kāi)盤則迅速回升到1萬(wàn)3左右。而大源板塊的品質(zhì)樓盤港企雅頌居也降到8000多元，“這幾乎是大源的土地價(jià)格了，此時(shí)不買更待何時(shí)？”一位資深行業(yè)媒體人士談道。

吳昊從數(shù)據(jù)上舉例，成都郊縣的起售價(jià)為5000元/㎡，按照政府土地指導(dǎo)價(jià)1500元/㎡計(jì)算，建安綜合成本3000元/㎡，以及500元/㎡的各種其它成本，再低于這個(gè)價(jià)就屬于偷工減料了，而繞城內(nèi)的房?jī)r(jià)是7000元/㎡-8000元/㎡，土地平均成本也是2000元/㎡-3000元/㎡，算起來(lái)無(wú)價(jià)可降，三環(huán)內(nèi)的房?jī)r(jià)土地成本是4000元/㎡-9000元/㎡，低的是“偷面積”，高的是增加裝修。以此參照，買房無(wú)顧慮。

樓市經(jīng)過(guò)這一年來(lái)的調(diào)整，原本存在的水分已經(jīng)逐漸被擠了出去，越來(lái)越接近房地產(chǎn)原先的本質(zhì)了，白林認(rèn)為，其實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)健發(fā)展才是健康的，沒(méi)有只漲不跌的市場(chǎng)，擠一擠“水分”是為了走得更遠(yuǎn)。