首先，從剛需來看，中國(guó)未來10年的人口結(jié)構(gòu)變化難以支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效需求。通常而言，結(jié)婚、生育的人口的增長(zhǎng)是房地產(chǎn)剛需最主要的支撐因素，然而我們觀察人口統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，我國(guó)15—64歲勞動(dòng)力人口占比在2010年達(dá)到峰值74.5%，此后老年人口占比迅速上升。換句話說，2013年以后，婚齡、育齡人口都呈長(zhǎng)期萎縮趨勢(shì)，結(jié)婚置業(yè)的“剛需”在2013年已經(jīng)見頂，此后出現(xiàn)下行拐點(diǎn)，新婚對(duì)數(shù)將從2013年的1350萬(wàn)對(duì)/年逐步降至2020年的800萬(wàn)對(duì)/年的水平;婚房需求與此相對(duì)應(yīng)，也是逐年減少。

在這種情況下，城市人口的擴(kuò)張主要靠農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口， 也就是我們所說的城鎮(zhèn)化。2010年，40歲以上農(nóng)村人口占比達(dá)45%，20歲以下人口僅占26%，潛在進(jìn)城人數(shù)總規(guī)模并不大。據(jù)學(xué)者李稻葵和徐翔估算，實(shí)際上的農(nóng)村剩余勞動(dòng)力僅剩4655萬(wàn)，占總?cè)丝诘谋壤�不�?%。況且，從動(dòng)態(tài)來看，以目前中國(guó)農(nóng)村的人口結(jié)構(gòu)和生育率，未來的年輕一代補(bǔ)給速度在放慢。根據(jù)國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心的研究報(bào)告，“十二五”期間中國(guó)農(nóng)業(yè)勞動(dòng)力將由2.95億人下降到2.5億人左右，4500萬(wàn)農(nóng)業(yè)勞動(dòng)力需要轉(zhuǎn)入非農(nóng)產(chǎn)業(yè)和城鎮(zhèn)就業(yè);“十三五”期間(2016年到2020年)，農(nóng)村剩余勞動(dòng)力將由結(jié)構(gòu)性短缺變?yōu)槿�面短缺。因此從供給方面看，2015年后，農(nóng)村想向城市轉(zhuǎn)移的人口數(shù)量也會(huì)逐年減少。

更為重要的是：外來農(nóng)民工構(gòu)成三分之一的城市常住人口并產(chǎn)生了實(shí)際的居住需要，但這種“居住需要”轉(zhuǎn)換成城市住宅有效需求的比例極低。目前在務(wù)工地購(gòu)房的農(nóng)民工比率不足1%，且自2010年以來持續(xù)下降，該部分群體收入水平低、財(cái)富積累速度慢，與城鎮(zhèn)房產(chǎn)價(jià)格近年來快速上行形成了較大反差。因此，其置業(yè)需要很難轉(zhuǎn)換為城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“有效需求”。

其次，從投資需求來看，價(jià)格預(yù)期下的資本流動(dòng)是房地產(chǎn)價(jià)格上漲的主要推手。美國(guó)、日本、香港等房地產(chǎn)周期數(shù)據(jù)，無(wú)一例外地證明了房地產(chǎn)泡沫的形成主要是基于市場(chǎng)預(yù)期的資本集聚。過去十年的寬松貨幣環(huán)境下，大量資本流入房地產(chǎn)推升了房產(chǎn)價(jià)格，而房產(chǎn)價(jià)格的上漲又進(jìn)一步吸引了更多的資金流入，漲價(jià)和投資形成相互強(qiáng)化的自我循環(huán)。在過去十來年里中國(guó)天量的貨幣擴(kuò)容沒有造成嚴(yán)重的通脹，房地產(chǎn)算是立了大功。

弗里德曼曾說：“通脹歸根到底是貨幣現(xiàn)象。”倒過來也可以這么說，過去十年來的貨幣泛濫沒有造成通脹是因?yàn)橘Y產(chǎn)價(jià)格的高速膨脹，城市住宅的天價(jià)吸收了大量貨幣，從而取代了通脹。

按目前40大城市2008年到2014年7月住宅用地的出讓統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，結(jié)合目前開發(fā)商推盤速度推算中期房地產(chǎn)潛在供應(yīng)量，預(yù)計(jì)新宅潛在供應(yīng)量保持高供給趨勢(shì)將持續(xù)至2016年年初，不斷增長(zhǎng)的庫(kù)存已經(jīng)改變了市場(chǎng)對(duì)未來房?jī)r(jià)的預(yù)期，在這種情況下，資產(chǎn)配置的切換是一種必然選擇，估值呈現(xiàn)嚴(yán)重泡沫的房地產(chǎn)逐 漸會(huì)成為投資者拋棄的對(duì)象。既然資本流入的迅速減少是因?yàn)閮r(jià)格預(yù)期改變，這種情況下，信貸寬松對(duì)資本的流向影響甚微。

綜上所述，筆者認(rèn)為，9月30日央行、銀監(jiān)會(huì)的聯(lián)合通知只是房地產(chǎn)商的安慰劑，比這種政策安慰劑更能殘酷預(yù)見未來房地產(chǎn)價(jià)格形勢(shì)的，應(yīng)該是殘酷的城市人口數(shù)據(jù)和庫(kù)存數(shù)據(jù)。