涌入二三線城市

這一系列反�，F(xiàn)象的出現(xiàn)，都在說明一個問題：資本大潮已至。

本輪土地市場的回暖，幾乎與房地產(chǎn)市場升溫同步。2015年下半年以來，土地市場明顯回暖，一線城市成為企業(yè)搶地的“主戰(zhàn)場”，地價也不斷攀高。

今年年初，隨著上海、深圳遭遇政策等嚴(yán)厲打壓，南京、蘇州、合肥、廈門等東部二線城市接棒，無論房價和地價，都上漲迅速。這四個城市被業(yè)界定義為“強二線”，除蘇州未納入統(tǒng)計外，在國家統(tǒng)計局的70大中城市房價數(shù)據(jù)中，南京、合肥、廈門的新房價格環(huán)比漲幅已連續(xù)5個月占據(jù)前三（今年3月-7月）。

中原地產(chǎn)專業(yè)分析師張大偉向21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者表示，這些城市之所以集中產(chǎn)生高價地，一方面是由于北京等一線城市縮小了供地規(guī)模；另一方面則由于東部“強二線城市”的去化周期偏小，整體市場處于嚴(yán)重的供不應(yīng)求狀態(tài)。

事實上，從今年5月開始，商品房交易已明顯降溫。統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，到今年7月，商品房銷售額和銷售面積增速已降至今年以來新低。但土地市場絲毫沒有冷卻，且今年下半年，隨著南京、廈門等地強化政策打壓，這種浪潮正在向熱點城市的周邊區(qū)域，以及中西部二線城市蔓延。

比如福州在今年8月11日誕生一宗高價地，得主為陽光城，單價達(dá)到4.5萬元/平方米，高出福州當(dāng)前最貴的豪宅售價。

8月19日，成都龍泉驛誕生區(qū)域高價地，樓面價6562元/平方米，溢價率150%。8月24日，山西省人民醫(yī)院擊敗萬科，獲取太原一塊高價地。地塊樓面價為8075.51元/平方米，溢價率48%。

盡管如此，一線城市和“強二線城市”也并不平靜。在上海浦東誕生一宗單價達(dá)14萬元的高價地之后，8月26日，廣州黃埔區(qū)一宗地塊以27274元/平方米的價格競出，創(chuàng)該區(qū)域新高。同日，廈門集美、同安、翔安的區(qū)域樓面價全部被刷新。

根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，截至8月25日，今年全國共誕生208宗溢價率超過50%的地塊，分布在25個城市，全部為一二線城市或者輻射區(qū)。其中，蘇州誕生28宗，數(shù)量最多；上海、南京、合肥、杭州均誕生20宗以上；天津、武漢、佛山、鄭州也較集中。

風(fēng)險不斷累積

對于這種情形，張大偉指出，根本原因在于“資金潮下的資產(chǎn)荒”。一方面，資金成本低，加之房企銷售業(yè)績向好，使企業(yè)的資金狀況較為充裕；另一方面，實體經(jīng)濟不振，房地產(chǎn)的資產(chǎn)價值更加凸顯。

除價格高、誕生密集外，還有兩個特征值得警惕。“以前都是國企拿高價地，最近都變成了民企。”某上市房企相關(guān)負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者表示，總體來說，國企的資金實力強于民企，其拿地行為也往往帶有國有資產(chǎn)保值性質(zhì)，具有一定個案性質(zhì)。民企的行為則往往代表了整個市場的判斷，具有普遍參考價值。

這種說法不無道理。今年年初曾頻繁拿地的信達(dá)、葛洲壩等央企，近期動作已明顯放緩。而包括上海新晉高價地得主融信在內(nèi)，民企已成為土地市場主角。

另一個特征在于其他資金的進(jìn)入。下半年以來，前海人壽、中英人壽等保險資金都有獨立拿地的記錄，還有一些產(chǎn)業(yè)資本以聯(lián)合拿地的形式進(jìn)入房地產(chǎn)市場。

最引人矚目的當(dāng)屬太原高價地得主山西省人民醫(yī)院。據(jù)《山西晚報》報道，山西省人民醫(yī)院競買該地塊的資金都為自籌資金。而該宗土地的性質(zhì)為住宅、商業(yè)，并非醫(yī)療用地。

業(yè)內(nèi)人士普遍表示，這種情況反映出，房地產(chǎn)對其他產(chǎn)業(yè)的吸附能力越來越強，尤其是實體產(chǎn)業(yè)。該現(xiàn)象值得警惕。

上海于近期暫停了四塊土地出讓，并傳出將實施更嚴(yán)厲調(diào)控的“風(fēng)聲”。但在張大偉看來，此舉只能將拿地浪潮引向其他區(qū)域。

在“資產(chǎn)荒”局面未能改善的前提下，高價地風(fēng)險只能不斷累積。張大偉表示，對于一二線城市來說，未來一年房價上漲不超過50%，拿下高價地的企業(yè)都將面臨入市難題。未來三年，如果周圍房價上漲不超過100%，這些地塊都將面臨巨大的資金壓力與入市難度。