問　怎么管住“炒”？

記者：2016年，我國部分城市房價出現(xiàn)過快上漲。“炒”在這其中扮演了什么角色？房價為什么會“炒”起來？

劉洪玉：在這輪房價上漲中，炒房扮演了推波助瀾的作用。過去一年，部分熱點城市的房價上漲了50%以上，買房時還能使用住房抵押貸款加杠桿，使得一些炒房者的自有資金投資收益率超過100%。市場上有不少人深諳此道，甚至把 “炒房”當(dāng)成了自己的職業(yè)。

任興洲：今年部分城市房地產(chǎn)火爆，房價快速上漲，“炒房”之風(fēng)又起的原因是多方面的：貨幣政策相對寬松，制造業(yè)下行壓力較大，大量信貸資金未能流向?qū)嶓w經(jīng)濟，而是“脫實入虛”，進入到資產(chǎn)領(lǐng)域，尤其是進入房地產(chǎn)市場。加上去年以來多次降準(zhǔn)降息，信貸條件寬松，使居民購房的能力和意愿明顯提升。另外，一些熱點的二線城市以“去庫存”的名義，將原來實行的限購政策取消，也給炒房行為提供了條件。當(dāng)然也要看到，并不是全國所有城市都存在熱“炒”房地產(chǎn)的問題，一些三四線城市房地產(chǎn)市場并不熱，“去庫存”的壓力仍然相當(dāng)大，住房市場城市間分化的特征比過去更加明顯。

記者：管住“炒”的手段主要有哪些？哪些可作為常規(guī)手段，哪些應(yīng)作為非常手段，如何更好地使用？

劉洪玉：要管住“炒”，一是可以通過信貸政策加大“炒的負(fù)擔(dān)”（提高貸款利率）、降低“炒的能力”（提高首付比例甚至不提供住房抵押貸款）。二是通過稅收政策給炒房者“去動力”，比如炒的套數(shù)越多、交易越頻繁，交易環(huán)節(jié)各稅種的稅率越高等。國際上，也一般都會對炒房行為征收比較高的交易稅和資本利得稅，識別的方式主要是看該住房是否為家庭的主要住房，以及住房持有期的長短。非主要住房、持有期在3—5年以內(nèi)的，一般會面臨比較重的稅。行政色彩濃厚的限購或購房資格管理可以作為臨時的最后的手段。

任興洲：今年國慶前后，先后有二十幾個城市針對房價快速上漲、泡沫迅速積累的突出問題，出臺了限購限貸等調(diào)控政策，這是比較及時的。從10月和11月的數(shù)據(jù)看，調(diào)控政策已經(jīng)起到了預(yù)期效果，房價過快上漲勢頭得到了遏制，市場預(yù)期趨向平穩(wěn)和理性。從調(diào)控實踐來看，限購作為一種行政手段，對于快速遏制炒房現(xiàn)象來說，還是最有效、最快捷的方式。當(dāng)然，光有限購還不行，還需要差別化的信貸政策、稅收政策，加上其他市場監(jiān)管手段，即將經(jīng)濟的、行政的、法律的手段有機結(jié)合起來，綜合運用，形成“組合拳”。

2017年，一線城市和部分二線熱點城市短期內(nèi)還不能取消這些調(diào)控措施，主要是因為現(xiàn)階段推動房價上漲的因素尚未完全消除，一旦放松，有些城市很可能會出現(xiàn)反彈，泡沫有可能繼續(xù)推高。當(dāng)然，在實行現(xiàn)有調(diào)控措施的基礎(chǔ)上，還必須像中央經(jīng)濟工作會議提出的，“加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機制。”