城市群崛起下的投資機(jī)遇

黎振偉近年來(lái)對(duì)城市群經(jīng)濟(jì)進(jìn)行了重點(diǎn)分析后發(fā)現(xiàn)，按照“十三五規(guī)劃”建議發(fā)展的全國(guó)9+1大城市群中，綜合實(shí)力第一陣營(yíng)的城市群以高速發(fā)展成為新格局，這包括長(zhǎng)三角城市群、珠三角城市群、京津冀城市群。其中，珠三角城市群的人均GDP位于這三大城市群之首。

同時(shí)，隨著去年初政府 工作報(bào)告中提出，研究制定粵港澳大灣區(qū)城市群發(fā)展規(guī)劃，顯示出其具備建成國(guó)際一流灣區(qū)和世界級(jí)城市群的基礎(chǔ)條件。在大交通時(shí)代，粵港澳大灣區(qū)涉及的九座城市也因此形成了緊密的交通圈。

黎振偉指出，在珠三角城市群中，由于受到限簽影響，2017年整體成交額同比回落，圍繞核心城市的惠州、佛山、中山市場(chǎng)容量超過(guò)千萬(wàn)平方米，2000萬(wàn)平方米近在咫尺。

廣東省統(tǒng)計(jì)年鑒顯示，2016年珠三角九市中，人口流入率接近或超過(guò)100%的城市包括深圳、東莞、佛山和中山，2017年九市城鎮(zhèn)可支配收入排名和同比增速排名中，佛山均位列第四。

綜合統(tǒng)計(jì)后，黎振偉發(fā)現(xiàn)，佛山的GDP、人口和全社會(huì)固定資產(chǎn)在同能級(jí)城市中排名前列，將成為承托房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的重要基礎(chǔ)。“粵港澳大灣區(qū)帶來(lái)城市大整合，產(chǎn)業(yè)更優(yōu)化。佛山未來(lái)的重點(diǎn)在于新興制造業(yè)，佛山的很多新定位，為城市注入新動(dòng)力。”黎振偉表示。

據(jù)世聯(lián)研究平臺(tái)統(tǒng)計(jì)，2016年佛山樓市承接了40%的廣州客群。購(gòu)房人口的外溢流動(dòng)，帶動(dòng)了圍著核心城市的二三線城市樓市快速上揚(yáng)。

在城市選擇和研判之后，更重要的是對(duì)城市中資產(chǎn)選取的考量。

黎振偉指出，當(dāng)前全國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)呈現(xiàn)L型走勢(shì)，中心城市及核心區(qū)域物業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力將成為資金的首選區(qū)域。同時(shí)，居住型物業(yè)長(zhǎng)期受到客戶的偏好，現(xiàn)今高企的價(jià)格面臨一定的價(jià)值重估，風(fēng)險(xiǎn)取向轉(zhuǎn)變下，便利交通與就業(yè)、成熟社區(qū)、完善配套服務(wù)、品牌企業(yè)物業(yè)，將成為資產(chǎn)配置的首選。

以廣州為例，租賃市場(chǎng)集中分布在白云、天河、黃埔、海珠、番禺這些市中心區(qū)域，外圍沒(méi)有租賃需求。按照租售比計(jì)算，外圍區(qū)從化、增城等，超過(guò)1：1200，以國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)衡量，租售比超過(guò)1：300就是泡沫，因此遠(yuǎn)郊樓盤(pán)租賃價(jià)值不高。

“隨著房?jī)r(jià)快速增長(zhǎng)將不可持續(xù)，短期投資的受限，未來(lái)的房地產(chǎn)投資理念需要回歸房產(chǎn)物業(yè)使用的本質(zhì)，并可提供優(yōu)質(zhì)與便利的生活。”黎振偉表示。

資產(chǎn)配置的另一考量便是收益率，黎振偉指出，當(dāng)前國(guó)內(nèi)商業(yè)物業(yè)收益率高，住宅租賃收益率低；正因?yàn)閷?xiě)字樓和公寓總價(jià)低、租金偏高，其出租回報(bào)率高于住宅。

據(jù)世聯(lián)研究統(tǒng)計(jì)，從2015年起，佛山市禪桂區(qū)域的公寓市場(chǎng)迎來(lái)成交上漲期，2017年禪桂新公寓市場(chǎng)成交91萬(wàn)平方米，超越2016年，成交勢(shì)頭強(qiáng)勁。

“相比之下，2017年佛山公寓成交136.6萬(wàn)平方米，環(huán)比增加22%；而廣州公寓成交112.1萬(wàn)平方米，環(huán)比減少33%。受到佛山住宅限購(gòu)、廣州公寓銷(xiāo)售限制的雙重影響下，2017年佛山公寓成交量首次超越廣州，佛山公寓市場(chǎng)迎來(lái)新的機(jī)遇。”黎振偉如此指出。

基于此，黎振偉的觀點(diǎn)便是，在具有經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景、人口凈流入城市，可以選取中心區(qū)域、具備優(yōu)質(zhì)配套和強(qiáng)運(yùn)營(yíng)能力的公寓物業(yè)，并真正令其發(fā)揮居住屬性，是值得考量的資產(chǎn)配置方案。

在圓桌討論環(huán)節(jié)，華南城市研究會(huì)創(chuàng)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、戰(zhàn)略規(guī)劃與房地產(chǎn)專家許學(xué)鋒也指出，配置房產(chǎn)資產(chǎn)的地段比時(shí)機(jī)更重要，住宅產(chǎn)品的居住和使用同樣重要。在此前提下，伴隨限購(gòu)環(huán)境，“比較好的資產(chǎn)配置標(biāo)的，就是沒(méi)有受限的產(chǎn)品，譬如非限購(gòu)區(qū)域的二手房，所有非住宅包括公寓、寫(xiě)字樓、商鋪、車(chē)庫(kù)等。”

目前，伴隨粵港澳大灣區(qū)建設(shè)加快和廣佛同城化升級(jí)，佛山禪城當(dāng)仁不讓成為投資熱土。綠地·璀璨天城緊鄰佛山政治中心，擇址季華路中央商務(wù)帶，借力地鐵交通樞紐優(yōu)勢(shì)，匯聚整合人流、資金、技術(shù)和產(chǎn)業(yè)等城市資源，打造超百萬(wàn)方城市綜合體。項(xiàng)目著力推出的公寓臻品（建面約）30—45㎡天寓，享城市發(fā)展紅利、樞紐便利和鎏金地段，無(wú)疑是以上三位專家觀點(diǎn)的現(xiàn)實(shí)佐證，未來(lái)將成為越來(lái)越多廣佛客資產(chǎn)配置之優(yōu)選，首付僅需19萬(wàn)起便可坐擁城央資產(chǎn)。