開年以來，全球政治經(jīng)濟環(huán)境的變化，令資產(chǎn)配置思路的重新調(diào)配成為愈發(fā)重要的議題。

在世界經(jīng)濟環(huán)境逐步曲折復蘇過程中，作為世界第二大經(jīng)濟體的中國，也正邁入經(jīng)濟發(fā)展的新階段，新的產(chǎn)業(yè)發(fā)展和融合形態(tài)逐步崛起，金融環(huán)境導向也在發(fā)生變化。

因此，如何在新時代背景下，找到行業(yè)變革的新邏輯，順應貨幣和財政政策導向作出資產(chǎn)配置調(diào)整，成為新興資產(chǎn)階層解決資產(chǎn)增值問題的重要前提。

在4月1日舉行的2018博鰲·21世紀房地產(chǎn)論壇（佛山）峰會上，與會專家一致認為，房地產(chǎn)當前仍對經(jīng)濟發(fā)展有重要影響，但若進行相關資產(chǎn)配置，更重要的是轉換邏輯。根據(jù)政策導向及城市發(fā)展脈絡，不做投機式配置，而是讓配置的房產(chǎn)真正實現(xiàn)居住功能、而非空置，同時選取位于城市核心區(qū)、有良好配套服務的資產(chǎn)，才是資產(chǎn)配置的重要標準。

周期轉換中的房地產(chǎn)行業(yè)

當前，中國經(jīng)濟正從高速增長階段轉向高質量發(fā)展階段，新舊動能轉換如火如荼，以信息技術、人工智能為代表的新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，“以太坊”、“區(qū)塊鏈”等概念也盛極一時。

令人眼花繚亂的產(chǎn)業(yè)發(fā)展背后，是支撐中國經(jīng)濟發(fā)展的主體產(chǎn)業(yè)尚未改變，新興產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生和營造更大規(guī)模的經(jīng)濟效益仍需時日。

峰會期間，住建部住房政策專家委員會副主任、全國房地產(chǎn)商會聯(lián)盟主席顧云昌就表示，當前中國經(jīng)濟發(fā)展離不開房地產(chǎn)的支撐，美好生活又離不開房地產(chǎn)作為載體。

統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，去年全年，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資10.98萬億元，比上年增長7.0%；國內(nèi)生產(chǎn)總值82.71萬億元，比上年增長6.9%。“這意味著房地產(chǎn)投資對國民經(jīng)濟貢獻仍有較大占比，也是房地產(chǎn)行業(yè)仍受到重視的原因。”

顧云昌還舉例道，在世界范圍內(nèi)，房地產(chǎn)歷來都能對各國經(jīng)濟發(fā)展帶來重大變化。這尤其體現(xiàn)在如2008年因房地產(chǎn)市場引發(fā)次貸危機而產(chǎn)生的全球金融危機等。“全世界的經(jīng)濟危機十有八九是由于房地產(chǎn)泡沫造成的，因此市場是否能高質量運營非常重要。”

世聯(lián)行專業(yè)技術官黎振偉表達了類似的觀點，“現(xiàn)階段，房地產(chǎn)對中國經(jīng)濟影響深遠。”

他提供了一組數(shù)據(jù)，自1999年至2017年，國內(nèi)房地產(chǎn)收入對GDP的貢獻度整體呈上升趨勢，在房地產(chǎn)成交大年的2016年和2017年，貢獻度分別達到15.8%和16.2%，為歷史新高。而就廣東省內(nèi)而言，2017年房地產(chǎn)收入對GDP的貢獻度達20.9%，同樣為不小的比例。

基于此，在黎振偉看來，當前國內(nèi)經(jīng)濟托底企穩(wěn)，房地產(chǎn)業(yè)的貢獻度仍處于峰值階段，傳統(tǒng)優(yōu)勢不易改變。

“小年”房地產(chǎn)的發(fā)展新路徑

需要指出的是，2016年10月開啟至今的樓市調(diào)控，仍未有放松跡象；同時，防范系統(tǒng)性金融風險的背景下，面向房地產(chǎn)行業(yè)的資金被嚴格把控；房地產(chǎn)行業(yè)本身的定位也有所改變，住有所居、租購并舉、安居宜居成為主要方向。

這些外部環(huán)境變化，導致面向房地產(chǎn)資產(chǎn)的相關配置，需要更加慎重。

顧云昌指出，從房地產(chǎn)周期角度判斷，2018年將是樓市成交小年，今年以來的商品房銷售面積增速已在放緩，這尤其體現(xiàn)在東部地區(qū)和廣東省內(nèi)。“我預測，年中，銷售面積走向將是不增長甚至是下降。今年總體銷售面積很難超過2017年的高峰。”

同時，房價開始持續(xù)波動，價格增幅在下行，但全國房價出現(xiàn)大起大落的可能性不大，目前呈現(xiàn)總體平衡態(tài)勢。顧云昌分析道，“我對房地產(chǎn)市場的理解，是’此起彼伏’。2016年下半年，一線城市樓市開始往上走，2017年下半年后二線城市普遍很快漲，一線城市很快銷售面積和價格開始回落，然后至今，三四線城市開始跟進。”他同時補充，“市場下行的時候，是買房的好時機。”

黎振偉展示的數(shù)據(jù)也顯示，2017年末主要城市的二手商品住宅成交均價顯示，市場總體分化明顯，三四線城市價格大幅上行，一線城市則出現(xiàn)下行。

對于今年樓市發(fā)展的新形勢，顧云昌總結道，將是短期調(diào)控和長效機制的結合。具體而言，短期調(diào)控恐怕不會取消，但為了讓調(diào)控更加符合市場經(jīng)濟，最好便是建立長效機制。他指出，樓市調(diào)控的長效機制包括“1+3”，“1”即住房市場制度運營機制，“3”即財稅、土地、金融政策。“短期調(diào)控還會進行，長效機制盡可能不斷建立、完善，令我們的市場平穩(wěn)健康發(fā)展。”

在此背景下，顧云昌總結了樓市發(fā)展的十條新路徑，其中關于房地產(chǎn)成交，他指出，要把握城市群發(fā)展趨勢，占領新高地。“城市化的四個階段包括農(nóng)民進城、小城市往大城市流、郊區(qū)化、城市群形成，我們正處在城市群集群過程當中。在人口持續(xù)凈流入的市場，房地產(chǎn)就會持續(xù)活躍。”

基于此，房地產(chǎn)的資產(chǎn)配置思路發(fā)生了巨大改變：租賃市場在逐步培育過程中，同時，房地產(chǎn)發(fā)展也開始以城市群、而非城市相差別。

圍繞城市群進行布局成為房企的思路，這也同樣應當成為有資產(chǎn)配置需求者的重要考量標準。