開年以來，全球政治經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，令資產(chǎn)配置思路的重新調(diào)配成為愈發(fā)重要的議題。

在世界經(jīng)濟(jì)環(huán)境逐步曲折復(fù)蘇過程中，作為世界第二大經(jīng)濟(jì)體的中國(guó)，也正邁入經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新階段，新的產(chǎn)業(yè)發(fā)展和融合形態(tài)逐步崛起，金融環(huán)境導(dǎo)向也在發(fā)生變化。

因此，如何在新時(shí)代背景下，找到行業(yè)變革的新邏輯，順應(yīng)貨幣和財(cái)政政策導(dǎo)向作出資產(chǎn)配置調(diào)整，成為新興資產(chǎn)階層解決資產(chǎn)增值問題的重要前提。

在4月1日舉行的2018博鰲·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇（佛山）峰會(huì)上，與會(huì)專家一致認(rèn)為，房地產(chǎn)當(dāng)前仍對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有重要影響，但若進(jìn)行相關(guān)資產(chǎn)配置，更重要的是轉(zhuǎn)換邏輯。根據(jù)政策導(dǎo)向及城市發(fā)展脈絡(luò)，不做投機(jī)式配置，而是讓配置的房產(chǎn)真正實(shí)現(xiàn)居住功能、而非空置，同時(shí)選取位于城市核心區(qū)、有良好配套服務(wù)的資產(chǎn)，才是資產(chǎn)配置的重要標(biāo)準(zhǔn)。

周期轉(zhuǎn)換中的房地產(chǎn)行業(yè)

當(dāng)前，中國(guó)經(jīng)濟(jì)正從高速增長(zhǎng)階段轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展階段，新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換如火如荼，以信息技術(shù)、人工智能為代表的新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，“以太坊”、“區(qū)塊鏈”等概念也盛極一時(shí)。

令人眼花繚亂的產(chǎn)業(yè)發(fā)展背后，是支撐中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主體產(chǎn)業(yè)尚未改變，新興產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生和營(yíng)造更大規(guī)模的經(jīng)濟(jì)效益仍需時(shí)日。

峰會(huì)期間，住建部住房政策專家委員會(huì)副主任、全國(guó)房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)盟主席顧云昌就表示，當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展離不開房地產(chǎn)的支撐，美好生活又離不開房地產(chǎn)作為載體。

統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，去年全年，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資10.98萬億元，比上年增長(zhǎng)7.0%；國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值82.71萬億元，比上年增長(zhǎng)6.9%。“這意味著房地產(chǎn)投資對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)仍有較大占比，也是房地產(chǎn)行業(yè)仍受到重視的原因。”

顧云昌還舉例道，在世界范圍內(nèi)，房地產(chǎn)歷來都能對(duì)各國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來重大變化。這尤其體現(xiàn)在如2008年因房地產(chǎn)市場(chǎng)引發(fā)次貸危機(jī)而產(chǎn)生的全球金融危機(jī)等。“全世界的經(jīng)濟(jì)危機(jī)十有八九是由于房地產(chǎn)泡沫造成的，因此市場(chǎng)是否能高質(zhì)量運(yùn)營(yíng)非常重要。”

世聯(lián)行專業(yè)技術(shù)官黎振偉表達(dá)了類似的觀點(diǎn)，“現(xiàn)階段，房地產(chǎn)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)影響深遠(yuǎn)。”

他提供了一組數(shù)據(jù)，自1999年至2017年，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)收入對(duì)GDP的貢獻(xiàn)度整體呈上升趨勢(shì)，在房地產(chǎn)成交大年的2016年和2017年，貢獻(xiàn)度分別達(dá)到15.8%和16.2%，為歷史新高。而就廣東省內(nèi)而言，2017年房地產(chǎn)收入對(duì)GDP的貢獻(xiàn)度達(dá)20.9%，同樣為不小的比例。

基于此，在黎振偉看來，當(dāng)前國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)托底企穩(wěn)，房地產(chǎn)業(yè)的貢獻(xiàn)度仍處于峰值階段，傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)不易改變。

“小年”房地產(chǎn)的發(fā)展新路徑

需要指出的是，2016年10月開啟至今的樓市調(diào)控，仍未有放松跡象；同時(shí)，防范系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的背景下，面向房地產(chǎn)行業(yè)的資金被嚴(yán)格把控；房地產(chǎn)行業(yè)本身的定位也有所改變，住有所居、租購(gòu)并舉、安居宜居成為主要方向。

這些外部環(huán)境變化，導(dǎo)致面向房地產(chǎn)資產(chǎn)的相關(guān)配置，需要更加慎重。

顧云昌指出，從房地產(chǎn)周期角度判斷，2018年將是樓市成交小年，今年以來的商品房銷售面積增速已在放緩，這尤其體現(xiàn)在東部地區(qū)和廣東省內(nèi)。“我預(yù)測(cè)，年中，銷售面積走向?qū)⑹遣辉鲩L(zhǎng)甚至是下降。今年總體銷售面積很難超過2017年的高峰。”

同時(shí)，房?jī)r(jià)開始持續(xù)波動(dòng)，價(jià)格增幅在下行，但全國(guó)房?jī)r(jià)出現(xiàn)大起大落的可能性不大，目前呈現(xiàn)總體平衡態(tài)勢(shì)。顧云昌分析道，“我對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的理解，是’此起彼伏’。2016年下半年，一線城市樓市開始往上走，2017年下半年后二線城市普遍很快漲，一線城市很快銷售面積和價(jià)格開始回落，然后至今，三四線城市開始跟進(jìn)。”他同時(shí)補(bǔ)充，“市場(chǎng)下行的時(shí)候，是買房的好時(shí)機(jī)。”

黎振偉展示的數(shù)據(jù)也顯示，2017年末主要城市的二手商品住宅成交均價(jià)顯示，市場(chǎng)總體分化明顯，三四線城市價(jià)格大幅上行，一線城市則出現(xiàn)下行。

對(duì)于今年樓市發(fā)展的新形勢(shì)，顧云昌總結(jié)道，將是短期調(diào)控和長(zhǎng)效機(jī)制的結(jié)合。具體而言，短期調(diào)控恐怕不會(huì)取消，但為了讓調(diào)控更加符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，最好便是建立長(zhǎng)效機(jī)制。他指出，樓市調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制包括“1+3”，“1”即住房市場(chǎng)制度運(yùn)營(yíng)機(jī)制，“3”即財(cái)稅、土地、金融政策。“短期調(diào)控還會(huì)進(jìn)行，長(zhǎng)效機(jī)制盡可能不斷建立、完善，令我們的市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。”

在此背景下，顧云昌總結(jié)了樓市發(fā)展的十條新路徑，其中關(guān)于房地產(chǎn)成交，他指出，要把握城市群發(fā)展趨勢(shì)，占領(lǐng)新高地。“城市化的四個(gè)階段包括農(nóng)民進(jìn)城、小城市往大城市流、郊區(qū)化、城市群形成，我們正處在城市群集群過程當(dāng)中。在人口持續(xù)凈流入的市場(chǎng)，房地產(chǎn)就會(huì)持續(xù)活躍。”

基于此，房地產(chǎn)的資產(chǎn)配置思路發(fā)生了巨大改變：租賃市場(chǎng)在逐步培育過程中，同時(shí)，房地產(chǎn)發(fā)展也開始以城市群、而非城市相差別。

圍繞城市群進(jìn)行布局成為房企的思路，這也同樣應(yīng)當(dāng)成為有資產(chǎn)配置需求者的重要考量標(biāo)準(zhǔn)。