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      租房市場分化:一線城市租金平穩(wěn) 新一線租金猛漲

      作者:未知 來源:財經(jīng)網(wǎng) 更新時間:2018年04月06日 【字體:

      與市場傳遞出來的冷熱感知不同,用實際成交數(shù)據(jù)還原展現(xiàn)的真實房屋租賃市場,可用“平穩(wěn)”來概括。58集團近日發(fā)布2018年第一季度租房報告顯示,全國一季度人均月租金為793元,和2017全年人均月租金791元相比,基本持平,同比微漲1%,可謂波瀾不驚。

      一線城市房屋租金價格平穩(wěn)

      北上廣深等一線城市人均月租金水平均出現(xiàn)一年多以來的最低值,北京房屋租金價格甚至出現(xiàn)“不漲反降”的情況。

      報告顯示,今年一季度北京人均租金為2514元/月,環(huán)比去年四季度跌幅明顯達(dá)10.6%。同時,上廣深等一線城市的住房租賃人均月租金環(huán)比、同比也都出現(xiàn)下跌,廣州人均月租金僅為1202元/月,屬一線城市最低水平。

      與此相應(yīng),從鏈家研究院給出的數(shù)據(jù)來看,北京一季度房屋租金水平同比上漲8%,漲幅比去年同期回落9個百分點,前三個月租金環(huán)比漲幅呈現(xiàn)“遞進(jìn)式趨弱”,分別為4.7%、0.5%、0.2%。

      在房屋租金水平未現(xiàn)迅猛上漲的同時,一線城市的租房需求增量勢頭強勁。其中,北京租房需求量在2018年一季度以49.08%的同比漲幅領(lǐng)跑一線城市。上海一季度同比漲幅僅次于北京達(dá)到48.99%,同比漲幅超過去年四季度,廣州和深圳同比分別上漲41%和35%。

      住房租賃人均月租金自去年8月以來以企穩(wěn)為主,這與租賃住房用地的批量入市有關(guān)。58安居客房產(chǎn)研究院報告分析,比如上海租賃住房用地樓板價基本為周邊近五年內(nèi)普通商品房用地成交單價20%左右,隨著大量的長租公寓入市,將對住房租金起到稀釋作用。

      2018年以來,上海、廣州、深圳、杭州、鄭州等城市已陸續(xù)開啟“租賃優(yōu)先”的賣地模式。根據(jù)各城市未來3-5年計劃,主要城市的土地供應(yīng)仍將聚焦于租賃住房用地。其中,上海、杭州、廈門三城租賃用地的年均供應(yīng)面積將占住宅用地的30%,北京、廣州的占比也超過兩成,為租賃住房提了供充足土地儲備。

      部分新一線城市房屋租金猛漲

      新一線城市近期發(fā)布的“人才搶奪戰(zhàn)”政策,在房屋租賃市場上初顯成效,與一線城市的房租價格下跌境況呈現(xiàn)截然不同的分化趨勢。

      報告顯示,對比春節(jié)前半個月(1.31-2.14),2月22日至3月8日期間,新一線城市如杭州、長沙、武漢、成都、重慶、西安等地租房需求增長均超180%。同比來看,杭州一季度租房需求增長64.41%,全國領(lǐng)跑;無錫、合肥、南京、武漢等城租房需求漲幅也居靠前位置。

      同時,受回城潮等季節(jié)性因素影響,也是導(dǎo)致新一線城市房屋租賃需求攀升的原因之一。

      58安居客房產(chǎn)研究院專業(yè)分析師張波指出,“3月份租房需求迅速回升,主要與節(jié)后租房需求變化有關(guān),春節(jié)后大量人口返城推高了租房需求。”從全國范圍來看,2018年第一季度的前兩個月,租房需求處于相對較低水平,3月份房屋租賃市場出現(xiàn)大幅升溫,需求漲勢明顯。

      從走勢來看,經(jīng)濟發(fā)達(dá)、人口流入量大的城市,租賃的需求也相對較高。58安居客房產(chǎn)研究院分析,十三五規(guī)劃中的五大城市群,由于地處全國優(yōu)質(zhì)資源的集中地,無論是經(jīng)濟發(fā)展水平還是就業(yè)機會,都有明顯優(yōu)勢,城市吸附能力強,將催生租房需求靠前。

      房屋租賃需求的暴漲帶來房屋租金水平的“水漲船高”。

      從新一線城市來看,除了成都以外,杭州、長沙、青島等新一線城市住房租賃人均月租金出現(xiàn)不同程度的上漲。杭州、青島環(huán)比漲幅最高,分別為18%和16%,青島、長沙同比漲幅最高,分別為24%和17%。其中,杭州一季度以1511元/月人均租金領(lǐng)跑。

      品牌公寓租房需求大漲

      租金上漲的最大風(fēng)險來自于供需的不匹配。鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)分析,如果租賃政策不能適應(yīng)和滿足租賃需求升級的趨勢,一方面可能導(dǎo)致資源浪費,另一方面導(dǎo)致需求得不到滿足,租金上漲。如何擴大租賃房源供給,滿足不斷增長和提升的租賃需求,維護(hù)租賃市場的穩(wěn)定,核心在于提升租賃市場專業(yè)化水平。

      值得注意的是,中國品牌公寓租賃市場需求開始出現(xiàn)增長。報告顯示,今年一季度租房用戶對長租公寓的租房需求環(huán)比漲24%,不論與2017年第一季度還是2017年第四季度相比,都有明顯的漲幅。

      房地產(chǎn)進(jìn)入“白銀時代”,長租公寓市場成為新風(fēng)口,巨大潛力也吸引了房企的爭相布局,加之對租賃市場的系列政策刺激,租賃用地的批量推出,推高了品牌公寓房源的供應(yīng)水平。

      58安居客房產(chǎn)研究院監(jiān)測顯示,截止2018年3月,全國范圍內(nèi)長租公寓品牌達(dá)1200多家,房源規(guī)模逾202萬間。以北上廣深,以及南京、杭州、成都、武漢、天津、蘇州等新一線城市的分布最為集中。

      隨著市場化進(jìn)程深入、住房租賃市場不斷完善,未來租房市場的規(guī)模將不斷加大,但仍然面臨較大挑戰(zhàn),如大量中低租金需求短期內(nèi)難以解決、品牌公寓租市場回報率偏低等。

      目前,國內(nèi)長租公寓租金回報率僅為3%,很多項目回報甚至不達(dá)融資成本水平。58安居客房產(chǎn)研究分析,這一現(xiàn)狀在2018年并不會得到根本改善。未來可加大住房金融支持力度,豐富房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)稅收優(yōu)惠和分紅制度,拓展多元產(chǎn)品類型。

      樓 盤 價格(元/平) 區(qū) 位
      安仁2012 15000 安仁鎮(zhèn)
      恒大山水城 7800 縣城其他區(qū)域
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