房價的漲跌是供求關系的反映

根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，2016年，我國商品房銷售額11萬7627億元，比上一年增長34.8%。2017年，商品房銷售額突破13萬億，達到13萬3701億元，創(chuàng)下歷史新高。購房需求之旺盛可見一斑。

說到現(xiàn)在城市里的需求，通常說的是剛需，所謂剛需是指家庭擴大，孩子要結(jié)婚了，多一個人口了。

剛需其實現(xiàn)在并不大，我們?nèi)丝谠鲩L并不是很快，一種需求就是叫做改善性需求，大家現(xiàn)在收入提高了，改善性需求就越來越旺盛，而且收入越高，改善性需求越大。

還有一種非常重要的需求就是遷移性需求。農(nóng)村的小伙子現(xiàn)在要結(jié)婚，得縣城里有套房子吧，縣城里的人想到地級市買個房子，地級市的人想到省會買個房子，中等城市的人想到大城市、特大城市，特別是我們的畢業(yè)生們，在座的大家想一想，如果你是外地來的，你想想你為什么到了北京？

遷移是有規(guī)律的，越大城市遷入的人越多，越小城市遷入的人越少，所以，多數(shù)小城市是人口流出的。人要遷移，首先第一點就要看工作在什么地方，看一個地方是不是能提供更多的就業(yè)，能夠提供收入更高的就業(yè)，而大城市的好處就是因為它提供了比較完備的基礎設施，它提供了更好的物流、提供了更好的人才網(wǎng)絡，那么它可以有更多的企業(yè)來這兒發(fā)展，有收入更高的就業(yè)機會創(chuàng)造出來，然后來的人就多了。

當人一聚集的時候，又產(chǎn)生了新的就業(yè)機會，什么就業(yè)機會？服務業(yè)發(fā)展了。你人多了，服務業(yè)才能發(fā)展。比如說餐館，你到偏遠農(nóng)村去，不會有幾個人出來吃，而人越多，餐館越便宜，大家就越到外面吃，這個服務就越發(fā)展。而人的聚集又提供了新的機會，什么機會？第一，連找對象的人都多了。而且，人的聚集在經(jīng)濟學上還產(chǎn)生了一種東西，叫做撞擊效應，就是知識會因為人之間的互相碰撞產(chǎn)生出新知識，各種新的想法、創(chuàng)意，各種不同的愛好、口味都能得到滿足，因為有很大的人群。所以說人類社會至少在城市化最初階段，多數(shù)人涌向了大城市。

大城市現(xiàn)在房價高，一個重要的原因是它的住房需求更大，人正在向大城市遷移。

這個時候大家就會問一個問題，小城市怎么辦？特別是很多人到歐洲，經(jīng)常會看到歐洲一些小城市發(fā)展得很好，又干凈、又平和、又美好。其中一個重要的原因是歐洲是在很長的時間里，100到150年的時間里完成了工業(yè)化的進程，它在那種情況下出現(xiàn)了一種特殊的現(xiàn)象，村里面的年輕人還沒走光退休的老人就回來了，他們有了現(xiàn)代城市的生活經(jīng)歷，他們有了比較高的收入，他們帶著帶著一生的積蓄，帶著現(xiàn)代城市的生活經(jīng)驗，還帶著社保去修現(xiàn)代化老宅，然后把現(xiàn)代化的生活甚至社保這種機制帶回了小城鎮(zhèn)，所以說我們現(xiàn)在很多小城鎮(zhèn)，你別著急，我們一代有錢的退休人員剛剛開始退休，現(xiàn)在的任務是保護好生態(tài)、保護好文化、保護好老宅，我們還有人口回流的一天。

剛才所說的三種需求，剛性需求、改善性需求，我們的遷移性需求，這三種需求應該說是非常合理、非常正常的居住性的需求。然而我們說房子是用來居住的，不是用來炒的，這是一種合理的居住性的需求。

如果說需求，還有兩種，就是投資性需求。一種投資性需求也可以歸結(jié)為住宅性需求。我如果買了房子，我自己不住，但是我租給別人住，最終這個房子還是用來住的，還不是用來炒的。這個也可以歸入正常的住房需求，因為總是有人在租房子。

最后一種是我們現(xiàn)在說的炒房需求，他買了房也不租，就黑在那里，就等著房價升值。那么這種投資需求怎么來的？是因為房價漲得比較快，買了那個房子，他可能還要還貸款，至少有一個利息損失，然后他都不管，都不去租來彌補這個損失，就等著升值。這個升值要足夠大、足夠快，才能彌補他所買房子的成本，但前提是我們前面那幾種需求的供給沒跟上，導致供求失衡，價格上漲特別快，就產(chǎn)生了后面這種需求。

我們剛才說的那些需求，除了后面說的炒房的需求之外，前面那些需求都是合理的、正常的，都是我們現(xiàn)在所說的追求幸福生活的一種需要吧。所以在這個問題上，當我們思考房價過高的問題，你首先要想供給側(cè)，想怎么增加供給，而不是想怎么抑制需求。

每經(jīng)編輯 王嘉琦

本文轉(zhuǎn)自新華網(wǎng)思客

原標題：樊綱：從最基本的供需原理理解當前房價漲跌