據媒體統計，今年1-5月，全國各地出臺房地產調控政策達150多次。僅5月份，全國就有超過40個城市發(fā)布多達50次的調控政策，創(chuàng)下單月調控次數最多的紀錄。“五一”前后，住建部就房地產調控問題約談12個城市，其中多數出臺了新的調控措施。

受到約談并采取了措施的城市包括徐州，在6月上旬出臺了限售措施，它屬于三四線城市。另一個三四線城市宜昌也于近期開始實施限售和限價措施。這顯示房地產調控的地域范圍還在不斷擴大，從一二線的熱點城市向三四線城市深入，對炒房的熱錢形成“圍追堵截”之勢。

調控措施密集出臺，力度加強，范圍擴大，一方面表明了地方政府和有關部門調控的決心，不實現房住不炒的目標就不罷休。另一方面，也反映了調控的效果還不是特別明顯，炒房的熱錢依然存在，在等待和尋找機會，資金還在大規(guī)模地進入房地產市場，房價上漲的動力沒有真正減弱。從國家統計局的數據來看，本輪調控以來，雖然熱點城市房價漲勢減緩并有部分城市小幅下降，但并沒有形成下降的趨勢。進入5月，一些城市出現了排隊買房的現象，炒房熱情甚至有可能高漲。

這樣的狀況表明，房地產調控效果不佳。統計數據顯示房價漲勢受到了抑制，但很大一部分原因是“四限”措施抑制了流動性甚至直接限制了價格。也因如此，房地產領域的問題被部分地隱藏起來，但風險并沒有消除。其一，資金仍在進入房地產領域，土地購置費、住房貸款都在較大幅度地增長，因此，依然有泡沫增長的風險。其二，居民購房的成本還在上漲，房租也在隨之增長，因而實體經濟還面臨成本增加的壓力。其三，由于房價上漲的預期仍然較強，房地產相對于實體經濟有更好的盈利預期，因此，相當一部分資源優(yōu)先向房地產領域配置的狀況沒有改變，還在從實體經濟“吸血”，表現之一是工業(yè)貸款的增速遠低于房地產貸款。

因此，可以預見，堅持房住不炒原則的地方政府和有關部門還會繼續(xù)加強房地產調控。問題在于，繼續(xù)加碼就能使房地產調控的效果得到加強嗎？調控措施主要就是“四限”——限購、限貸、限價、限售。開發(fā)商和投資者正在逐漸適應，并形成了一些對策，例如以裝修合同應對限價，以人才引進應對限購。本輪調控已經持續(xù)了快7個季度，很多房地產調控措施都在多個城市實施過了，但效果并不是很理想，這就說明，加碼和擴圍并不能完全解決問題。需要對房地產調控措施進行反思并著手建立長效機制了。

越來越多的人認識到了，房價快速上漲的根本原因是供不應求，擴大供應才能從根本上抑制炒房的熱潮。近期深圳實施的住房制度改革，就主要從供應做文章，提出2018-2035年的18年間要新增建設籌集各類住房共170萬套。去年北京和上海先后提出了5年150萬套和5年170萬套的預期目標。還有不少專家提出土地供應與城市人口掛鉤的建議。

供需平衡應該是房地產發(fā)展長效機制努力的方向，而且首先應該是數量的平衡。如何才能使供需趨于平衡呢？以往的房地產調控主要是抑制需求，但這只能見效于一時，需求會在調控之后爆發(fā)出來。擴大供應的措施也被實施過，但很多時候預期目標都難以實現，宅地供應經常完不成計劃，從供地到交房的進度更是不理想。經過多個調控周期之后，我們應該認識到，房地產市場的供需平衡并不是房地產調控就能推動的。

從需求端來看，“四限”能夠暫時地抑制需求增長，但隨著人口大量流入一線城市、省會城市，潛在需求的增長會變得越來越“剛性”。外來人口增長不受房地產調控措施的約束，而是與產業(yè)政策、人才政策、城鎮(zhèn)化政策相關。近年來，各個層次的政府都鼓勵高端產業(yè)、新興產業(yè)、總部經濟的發(fā)展，一線城市、省會城市才能聚集這些產業(yè)發(fā)展所需的各種資源，因此人口流入了這些城市。三四線城市沒有產業(yè)的發(fā)展和人口的增長，但由于房價較一二線城市低，可以吸引返鄉(xiāng)置業(yè)以及外來投資者。從供給側來看，一線城市、省會城市缺乏足夠的動力去完成土地供應計劃、加快開發(fā)進度。

因此，這一輪房地產熱潮其實與求高求新的產業(yè)政策以及隨之而來的人口流動有關。而且，為了支持高端產業(yè)、新興產業(yè)的快速發(fā)展，金融創(chuàng)新是被鼓勵的，造成了較為寬松的融資環(huán)境，這也推動了購地、購房資金的快速增長。房地產熱潮不減，又會阻礙發(fā)展模式的轉型和經濟結構的優(yōu)化，一些支持高端產業(yè)、新興產業(yè)的政策往往被轉化為房地產的利好。

要推動供需趨于平衡，只靠房地產調控“單打獨斗”是不夠的。房地產長效機制的建立不能囿于房地產領域，還應該結合產業(yè)、人才、城鎮(zhèn)化、金融等多方面的政策。