上周末，期待已久的限競房（限制售價(jià)、競爭土地價(jià)格）終于正式入市。位于大興區(qū)的瀛海府和位于房山區(qū)的金樾和著成為了最先開盤的限競房項(xiàng)目。不出意外，這兩個(gè)項(xiàng)目都獲得了極大的關(guān)注，尤其是大興區(qū)的瀛海府，由于比照周邊二手房有一定的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，僅用了2個(gè)小時(shí)，選房就已經(jīng)完成，開發(fā)商對(duì)外聲稱首期售罄。

然而，就在一片回暖聲中，市住建委突然對(duì)這兩個(gè)限競房項(xiàng)目展開了突擊檢查，兩個(gè)項(xiàng)目都因?yàn)楣�示信息不完全、搖號(hào)受質(zhì)疑等原因，被責(zé)令整改并立案調(diào)查。這無疑給還沒有熱起來的限競房澆了一盆冷水。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，限競房其實(shí)并非想象中的會(huì)有很多人搶著買，相反，由于限競房自身價(jià)格和區(qū)位的不平衡，加上監(jiān)管部門明顯加碼的嚴(yán)格要求，恐怕很難催熱北京的新房市場。而大量限競房的入市還給房企帶來了去化壓力，預(yù)計(jì)北京新房市場也將迎來巨大壓力。

限競房入市進(jìn)“快車道”

在限競房正式放開閘門后，很多購房人都在等待這些限價(jià)新房的入市，隨之出現(xiàn)的新房成交回暖也成為了大概率事件。

也確實(shí)如預(yù)想中一樣，限競房閘門剛一放開，瀛錦苑、舒朗苑和金樾和著三個(gè)限競房項(xiàng)目就相繼獲得預(yù)售證。就在近日，位于大興區(qū)舊宮鎮(zhèn)的“林悅和苑”也獲得預(yù)售許可證。該項(xiàng)目也將作為商品住房，由開發(fā)商面向具備本市購房資格的居民家庭進(jìn)行銷售，并將在近期開盤入市。

北京住建委官網(wǎng)顯示，“林悅和苑”也稱為“保利首開熙悅林語”，為北京市大興區(qū)舊宮鎮(zhèn)DX07-0201-0006、0007地塊R2二類居住用地，于2017年4月13日拿地。建設(shè)用地面積66379.53平方米，建筑控制規(guī)模146035平方米，企業(yè)自持商品住房面積為該宗地居住用途建筑面積的70%。根據(jù)土地出讓文件，該項(xiàng)目商品住房銷售均價(jià)不超過52315元/平方米，且最高銷售單價(jià)不得超過54931元/平方米。

據(jù)北京青年報(bào)記者了解，該限競房與大多數(shù)同類產(chǎn)品主打小戶型不同，首期推出的是138平方米的3室2廳戶型。共60套，銷售均價(jià)52315元/平方米。排號(hào)前需交30萬認(rèn)籌金，2021年交房。同樣，該項(xiàng)目也因?yàn)楦咝詢r(jià)比備受關(guān)注，周邊在售的非限價(jià)項(xiàng)目，如首開住總熙悅安郡、中國鐵建花語金郡、中鐵華僑城·和園等均價(jià)分別為79155元/平方米、73000元/平方米和67000元/平方米。

除此之外，北京青年報(bào)記者獲悉，位于密云區(qū)檀營鄉(xiāng)的“京投發(fā)展錦悅府”限競房項(xiàng)目、碧桂園瑯輝以及北京城建·上河灣等多個(gè)限競房項(xiàng)目都在取證準(zhǔn)備中。其中，碧桂園瑯輝項(xiàng)目為目前整個(gè)北京單價(jià)最低的限競房項(xiàng)目，均價(jià)21144元/平方米；北京城建·上河灣目前暫未推出房源，均價(jià)約在27000元/平方米左右。

業(yè)內(nèi)專家分析指出，上月北京市限房價(jià)項(xiàng)目銷售管理辦法正式發(fā)布實(shí)施后，限房價(jià)項(xiàng)目的入市也明顯走上“快車道”，很多項(xiàng)目都在爭取早日開盤，鎖定購房人。

限競房并非都好賣

限競房大量入市，是否意味著撿漏機(jī)會(huì)來了呢？

確實(shí)有一些限競房項(xiàng)目區(qū)位和價(jià)格都比較有優(yōu)勢(shì)，但需要看到的是，仍有大量限競房面臨著嚴(yán)重的去化壓力。

以房山良鄉(xiāng)兩項(xiàng)目金樾和著和旭輝城為例，預(yù)售均價(jià)限定為38994元/平方米，最高不得超過40944元/平方米，且執(zhí)行“9070”政策。

除此之外，良鄉(xiāng)周邊還有五六個(gè)商品住宅項(xiàng)目在售，今年以來，商品住宅的成交均價(jià)在4萬-5萬元/平方米，限競房項(xiàng)目在單價(jià)上具備一定優(yōu)勢(shì)。

總價(jià)方面，限競房的主力產(chǎn)品90平方米總價(jià)為351萬元，而良鄉(xiāng)商品住宅項(xiàng)目今年的套均成交價(jià)為581萬元，限競房的單套總價(jià)比商品住宅低了230萬元，對(duì)剛需、剛改客群形成極大吸引。

令人擔(dān)憂的是，房山的市場需求能否支撐兩項(xiàng)目的龐大貨量。據(jù)市住建委官網(wǎng)顯示，兩項(xiàng)目的取證面積分別為9.4萬平方米和10.3萬平方米，按套數(shù)計(jì)約為2000套。而據(jù)思源地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，今年前5個(gè)月，房山區(qū)新房住宅共成交392套，二手房成交3501套，新房、二手房相加，今年1-5月，房山住宅的總需求量為3893套。

僅這兩個(gè)項(xiàng)目就將有2000套新房入市，這還不算區(qū)域內(nèi)本身存在的非限價(jià)項(xiàng)目，很可能對(duì)區(qū)域樓市將產(chǎn)生巨大沖擊，造成房源去化速度的減慢，甚至對(duì)剛剛出現(xiàn)復(fù)蘇契機(jī)的二手市場造成重壓。思源地產(chǎn)專業(yè)分析師郭毅分析表示。