隨著春節(jié)將至，廈門二手房市場(chǎng)上降價(jià)房源明顯增多，降價(jià)幅度也有所增大，然而市場(chǎng)依然籠罩在觀望氣氛中。

在分析人士看來(lái)，如果說(shuō)去年下半年廈門二手房市場(chǎng)趨冷，還只是引發(fā)市場(chǎng)的觀望情緒。那么現(xiàn)在，越來(lái)越多業(yè)主和購(gòu)房者的心理預(yù)期已發(fā)生轉(zhuǎn)變。

降幅加大

“相信了樓市將會(huì)回暖的言論，沒(méi)有在去年出貨，但苦等到現(xiàn)在，沒(méi)有等到回暖，也沒(méi)有等到買家。”去年初，林先生投資了一套位于廈門集美區(qū)近島區(qū)域的商品住宅，然而樓市火熱不久，他便有了“燙手山芋”的感覺(jué)。為了盡早脫手，他多次調(diào)低價(jià)格，看房者仍然寥寥。

在樓市調(diào)控高壓下，國(guó)內(nèi)多地樓市籠罩在陰霾之下，廈門樓市也難以獨(dú)善其身。近期廈門二手房市場(chǎng)中，像林先生這樣“主動(dòng)降價(jià)”的業(yè)主并不少見(jiàn)，尤其是大戶型房源，由于總價(jià)較高，議價(jià)空間更大。

“如果說(shuō)之前更多是遮遮掩掩地暗降，如今可是直接調(diào)價(jià)了。”廈門島內(nèi)一家房產(chǎn)中介門店負(fù)責(zé)人說(shuō)，當(dāng)前廈門二手房源降價(jià)幅度明顯加大。即便這樣，中介門店依然為業(yè)務(wù)量發(fā)愁。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近日公布的數(shù)據(jù)顯示，在全國(guó)70個(gè)大中城市中，2017年廈門二手房?jī)r(jià)累計(jì)跌幅為3.7%，僅次于北京的5.6%，跌幅居第二位。易居研究院指出，由于累計(jì)跌幅數(shù)據(jù)系平均指數(shù)數(shù)據(jù)，因此對(duì)于真正降價(jià)的二手房源，通常數(shù)據(jù)要放大2～3倍，才接近實(shí)際跌幅。如果按照放大3倍算，去年廈門二手房?jī)r(jià)格下跌了11%左右。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)還顯示，去年12月份，廈門二手住宅價(jià)格環(huán)比下降0.7%，降幅為全國(guó)第1。業(yè)內(nèi)研究院相關(guān)調(diào)查也顯示，當(dāng)前廈門大部分二手房掛牌價(jià)格，較去年3月普遍下跌了3000～5000元/平方米，甚至出現(xiàn)不少直降8000元/平方米、1萬(wàn)元/平方米的房源，不少小區(qū)二手房?jī)r(jià)格回到2016年12月的水平。

市場(chǎng)預(yù)期轉(zhuǎn)變

前不久，傳出調(diào)控政策“變相松綁”的聲音，讓不少人認(rèn)為樓市又要回暖。然而，隨后不久相關(guān)部門定調(diào)“樓市調(diào)控不放松”。樓市調(diào)控決心之大，已不容炒房客有更多幻想。

“如今看來(lái)，許多投資客已到了信心崩潰的邊緣。”廈門樓市觀察人士林天明說(shuō)，“在可預(yù)見(jiàn)的未來(lái)，調(diào)控絲毫沒(méi)有放松的跡象，市場(chǎng)盛況難以再現(xiàn)。這意味著這一輪樓市牛市行情已畫上了句號(hào)。炒房客該醒醒了。”他表示，廈門居民資金杠桿率高達(dá)161.1%。在廈門樓市，加杠桿炒房的投資客很多，預(yù)計(jì)今后會(huì)有不少投資客面臨“爆倉(cāng)”風(fēng)險(xiǎn)。

市場(chǎng)預(yù)期轉(zhuǎn)變，在廈門一些熱門樓盤上表現(xiàn)得尤為明顯。過(guò)去幾年，集美新城及杏林橋頭板塊是廈門房?jī)r(jià)上漲最兇猛的區(qū)域之一，不少投資客也將目光投向這里。如今，該區(qū)域多個(gè)小區(qū)出現(xiàn)了降價(jià)急售房源。記者注意到，該區(qū)域某樓盤在2015年底的時(shí)候，均價(jià)約為1.8萬(wàn)元/平方米，后來(lái)價(jià)格一路走高，在去年初站上4.2萬(wàn)元/平方米的高位。相比之下，當(dāng)時(shí)周邊新房開盤才3.5萬(wàn)～3.7萬(wàn)元/平方米。如今，在樓市調(diào)控高壓下，該樓盤二手房掛牌價(jià)約為3.5萬(wàn)元/平方米。

客群成分的變化同樣鮮明地反映出市場(chǎng)預(yù)期的轉(zhuǎn)向。廈門土房局最新數(shù)據(jù)顯示，在當(dāng)前廈門住宅購(gòu)房群體中，本地客群占比74%，外地客群占比26%。對(duì)于熟悉廈門樓市的人士來(lái)說(shuō)，這意味著外地客群已經(jīng)大面積退出市場(chǎng)。畢竟，在過(guò)去相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間里，廈門樓市外來(lái)客群占比都在6成以上。

可擇機(jī)入市？

“到目前為止，廈門二手房?jī)r(jià)格已經(jīng)持續(xù)調(diào)整了3個(gè)月之久。至于未來(lái)幾年的房?jī)r(jià)走勢(shì)，我覺(jué)得大漲大跌都不太可能。”林天明說(shuō)，在“房住不炒”的主旋律下，樓市進(jìn)入“去杠桿”階段，那種過(guò)山車般價(jià)格大幅波動(dòng)的時(shí)代已然過(guò)去。

在林天明看來(lái)，樓市調(diào)控并非抑制合理住房需求，而是劍指炒房客，尤其是高杠桿炒房客。對(duì)于剛需和改善型購(gòu)房者，可以慢慢選房，不急著做決定，遇到合適的房源都可擇機(jī)入場(chǎng)。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局廈門調(diào)查隊(duì)也分析指出，眼下市場(chǎng)上出現(xiàn)了一些急售降價(jià)房源。與此同時(shí)，一些老、破、舊以及戶型較差的房源受本輪調(diào)控影響較大，價(jià)格出現(xiàn)明顯下跌，但優(yōu)質(zhì)住宅房源，即使面積較大，但價(jià)格仍然保持穩(wěn)定。

對(duì)此，分析人士普遍認(rèn)為，受城鎮(zhèn)化繼續(xù)推進(jìn)等因素影響，廈門房?jī)r(jià)依然長(zhǎng)期看漲，只是板塊分化將漸趨明顯。對(duì)于自住需求來(lái)說(shuō)，能承受什么樣的價(jià)位，便可以在這個(gè)價(jià)位下選擇合適的房源，擇機(jī)入市。當(dāng)前調(diào)控成效顯著，自住需求迎來(lái)了購(gòu)房良機(jī)，預(yù)計(jì)今年一些前期價(jià)格虛高的房源價(jià)格還會(huì)持續(xù)松動(dòng)，就看購(gòu)房者善不善于把握機(jī)會(huì)了。廈大管理學(xué)院經(jīng)濟(jì)學(xué)與金融學(xué)教授戴亦一也表示，短期來(lái)看，2018年房?jī)r(jià)不會(huì)有大問(wèn)題。但他同時(shí)提醒，“這種形勢(shì)下，資產(chǎn)的安全性重于收益性”。