銀保監(jiān)會(huì)日前發(fā)布通知允許保險(xiǎn)公司可參與長(zhǎng)租市場(chǎng)，明確險(xiǎn)資參與長(zhǎng)租市場(chǎng)對(duì)融資主體和項(xiàng)目主體的三大要求。此前，在持續(xù)的政策紅利下，長(zhǎng)租公寓已成各路資本追捧的投資標(biāo)的。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，北京、上海、深圳等一線城市二手房交易量已經(jīng)遠(yuǎn)超新房。在當(dāng)前房企融資成本越來(lái)越高，獲取建設(shè)用地越來(lái)越難，新建房風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越大的情況下，新房供給出現(xiàn)了一定程度的不足�？梢哉f(shuō)，我們?nèi)缃褚呀?jīng)進(jìn)入了“存量房”時(shí)代。

長(zhǎng)租公寓的出現(xiàn)，很好地緩解了當(dāng)前“存量房”時(shí)代的管理困境，滿足了一二線城市大量的租賃需求。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，中國(guó)近幾年流動(dòng)人口規(guī)模超2億。城鎮(zhèn)化快速發(fā)展，而土地資源有限，房?jī)r(jià)較高，在一二線城市周圍聚集了許多缺乏購(gòu)房能力的人口，長(zhǎng)租公寓的出現(xiàn)既能滿足他們的住房需求，也降低了住房支出。

然而，國(guó)內(nèi)公寓企業(yè)的經(jīng)營(yíng)模式?jīng)Q定了長(zhǎng)租公寓行業(yè)是重資產(chǎn)模式，不管是通過(guò)整棟（或一棟中的幾層）收房，還是分散式收房，抑或是直接購(gòu)置房產(chǎn)進(jìn)行公寓出租經(jīng)營(yíng)，前期的資金投入都十分巨大。不僅僅是初始的固定資產(chǎn)投資，巨大的裝修成本和后續(xù)的維護(hù)成本都是非常龐大的開支，企業(yè)幾乎都是在高負(fù)債的狀況下運(yùn)營(yíng)。然而，行業(yè)當(dāng)前還處于萌芽階段，就如初期的共享單車一樣，正是各大品牌跑馬圈地，占據(jù)有利競(jìng)爭(zhēng)地位的時(shí)候，規(guī)模擴(kuò)張導(dǎo)致融資需求更加迫切，重資產(chǎn)規(guī)模也會(huì)與日俱增。

所以，該行業(yè)的重要出路就是利用資產(chǎn)證券化的方式將企業(yè)的“重資產(chǎn)”輕量化。這一過(guò)程中，需要注意以下幾點(diǎn)。

第一，對(duì)進(jìn)行資產(chǎn)證券化的公司嚴(yán)格審查。資產(chǎn)證券化的前提是該公司有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，這就需要設(shè)置一定的盈利門檻，要求運(yùn)營(yíng)成熟穩(wěn)定，建議至少應(yīng)該運(yùn)營(yíng)半年以上，這樣能夠保證公司現(xiàn)金流的穩(wěn)定性。

當(dāng)前我國(guó)長(zhǎng)租市場(chǎng)的主要盈利來(lái)源依然是租金收入，而租金收入最大的保證就是出租率，所以對(duì)于資產(chǎn)證券化公司的出租率也要進(jìn)行審查。另外，由于當(dāng)前該行業(yè)整體負(fù)債率偏高，還需對(duì)增信單位和擔(dān)保機(jī)構(gòu)進(jìn)行審查，這樣能夠保證公司的還款能力，提升投資者信心，有利于降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

第二，從事資產(chǎn)證券化的公司應(yīng)引入專項(xiàng)計(jì)劃增信措施。企業(yè)證券化產(chǎn)品的價(jià)值與該公司的經(jīng)營(yíng)情況密不可分，所以可以采用現(xiàn)金流公寓租金收入超額覆蓋的方式，保證在質(zhì)押期間，公寓所產(chǎn)生的租金收入規(guī)模足以支付優(yōu)先級(jí)證券的當(dāng)期本息。

第三，可以依據(jù)證券化產(chǎn)品的不同特點(diǎn)，進(jìn)行結(jié)構(gòu)化分層，例如優(yōu)先/次級(jí)、優(yōu)先/權(quán)益級(jí)等。通過(guò)規(guī)定不同的期限、還款方式、利率類型等，滿足公司多樣化融資需求，減輕公司還款壓力，同時(shí)也能夠滿足不同投資者的需求，豐富市場(chǎng)投資品供給。

總體而言，長(zhǎng)租公寓這一片藍(lán)海蘊(yùn)藏著不小的風(fēng)險(xiǎn)，利用資產(chǎn)證券化則是重資產(chǎn)輕量化中必不可少的一步。希望行業(yè)內(nèi)企業(yè)能夠良好地處理，讓長(zhǎng)租公寓這一行業(yè)健康、高效地發(fā)展下去。