在嚴厲的調(diào)控環(huán)境下，房企的資金狀況也備受關注，房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)高走的負債率一時間成為市場焦點。據(jù)wind數(shù)據(jù)顯示，截至2018年一季度末，A股136家上市房企負債合計已經(jīng)超過6.58萬億元，房企整體負債率高達79.42%，已經(jīng)達到2005年以來的最高點。其中，資產(chǎn)負債率超過70%的企業(yè)占比近半，超過80%的企業(yè)近40家。

根據(jù)申萬宏源統(tǒng)計，2018年地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)債務到期量總計為1949億元，其中三四季度為到期高峰，接下來2019年、2020年到期量更加龐大，每年增量都在1000億元以上。

“2017年大多數(shù)房企的負債率都有所提高，是因為買地金額同比上漲了50%，房地產(chǎn)投資增長了10%。”顧云昌認為，“一方面，上一輪的房地產(chǎn)高 潮后地價飛漲，房企大量搶地，支出增大；另一方面，在房地產(chǎn)去杠桿的政策環(huán)境下，房企貸款下降，收入減少。這樣一來，收支差額拉大，負債率自然高走。”

高負債壓力下，部分房企的債務違約風險引起交易機構(gòu)警覺。在今年恒盛地產(chǎn)被爆違約后，近日天房集團、華夏幸福、魯商置業(yè)等上市公司均因為資金鏈問題被交易所問詢。而房地產(chǎn)龍頭企業(yè)萬科集團則因網(wǎng)傳負債超1萬億元，被推上輿論浪尖。

面對被傳超高負債的消息，萬科內(nèi)部一位王姓工作人員向《中國新聞周刊》解釋稱，由于國內(nèi)房企實行預售制度，對客戶的銷售都算負債。“衡量房企的財務狀況要扣除預收賬款，否則銷售越好的房企可能負債越高。”

談及這一點，陳斌向《中國新聞周刊》證實：“將預收賬款算進企業(yè)負債率的做法是不太恰當?shù)�。因為預收賬款本質(zhì)上不屬于負債，而屬于銷售回款。衡量房地產(chǎn)企業(yè)負債率，最通用的指標是凈負債率，需要從有息負債的角度衡量。”

根據(jù)萬科一季度財報顯示，截至2018年3月末，公司剔除預售房款后的資產(chǎn)負債率為44.9%，居行業(yè)低位。申萬宏源研報也指出，萬科現(xiàn)金流穩(wěn)健，杠桿率較低，業(yè)績確定性居于行業(yè)前列。

胡志剛則認為，這一輪調(diào)控目的在于整頓行業(yè)秩序，也提高了房地產(chǎn)行業(yè)門檻，加快房地產(chǎn)行業(yè)優(yōu)勝劣汰，融資管控對龍頭企業(yè)的影響不大，中小企業(yè)比較危險。

“從有息負債的角度看，目前絕大多數(shù)行業(yè)龍頭公司的財務狀況，并沒有網(wǎng)傳的那么緊張，中小企業(yè)面臨調(diào)控的壓力更大。”前述分析師也表示。

申萬宏源固定收益研究主管孟祥娟稱，大型房企融資途徑比較廣泛、融資能力強，可以保持信心。但隨著下半年償債高峰期的到來，要特別警惕中小地產(chǎn)商的資金壓力。“建議規(guī)避2018年到期債務多、杠桿率高、項目主要布局在非環(huán)核心城市群的弱三四線城市中小型房地產(chǎn)企業(yè)。”孟祥娟說。

“當前并非擴張的好時機，中小房企在去年跟風拿地、賭一把高負債都是下錯了棋，如今騎虎難下，杠桿高得令人驚訝，資金鏈斷裂的風險非常大。”胡志剛對《中國新聞周刊》直言，“現(xiàn)在的形勢，只會讓能活的活好，瀕死的死掉。”

中小房企的末路

據(jù)5月25日發(fā)布的《2018中國房地產(chǎn)上市公司測評研究報告》顯示，房地產(chǎn)行業(yè)進一步洗牌重整，資源持續(xù)向龍頭靠攏，行業(yè)集中度繼續(xù)提升。

胡志剛對大型房企表示看好：“第一輪市場開發(fā)大潮后，房地產(chǎn)行業(yè)基本已經(jīng)沉淀定局。龍頭企業(yè)在融資、拿地、經(jīng)營上都具優(yōu)勢，只要穩(wěn)健經(jīng)營，未來也會保持行業(yè)前列。”

行業(yè)集中度提升已成趨勢，被篩選留下的大型房企擁有更強實力，市場認可度也進一步提高。“以大型房企為主的行業(yè)格局對政府和民眾都有利好。”陳斌分析認為，“一方面，政府調(diào)控主體減少，調(diào)控難度較低，對政府調(diào)控利好；另一方面，大企業(yè)的流程操作相對規(guī)范，整體產(chǎn)品質(zhì)量較高，出現(xiàn)惡性事件的可能性較低，對老百姓利好。”

“強者恒強已成趨勢。”顧云昌說，“房地產(chǎn)早在四五年前就進入了白銀時代，競爭加劇、洗牌加快、利潤減薄的特點在今后會越來越明顯。”

“可以說，產(chǎn)業(yè)龍頭時代即將到來。”陳斌表示。

與之形成鮮明對比的，是夾縫求生的中小房企。隨著融資渠道收緊和銷售回籠期拉長，加上今年之后償債高峰期到來，中小房企的現(xiàn)金流捉襟見肘，資金鏈斷裂風險劇增。

市場集中度進一步提升，中小房企維持資金鏈的難度越來越大。據(jù)興業(yè)證券統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，大房企發(fā)債成本仍保持較低水平，中小房企發(fā)債成本明顯上升，今年以來發(fā)行債券的成本普遍高達7%以上。

談及未來，胡志剛直言：“中小房企已經(jīng)走向末路了。”

“現(xiàn)在金融和土地都在向大企業(yè)傾斜，中小企業(yè)得不到養(yǎng)分，發(fā)展會越來越艱難。”胡志剛說，“小企業(yè)既沒有資金實力也沒有品牌效應，住房的品質(zhì)和品位都難以保障，市場份額會越來越小。”

在這一輪調(diào)控沖擊下，資金和實力雙雙吃緊的中小房企被業(yè)內(nèi)普遍看衰。“一是土地門檻提高，中小企業(yè)很難獲得土地；二是融資約束后缺乏必要的補充渠道，資金緊張；三是缺乏市場認同感，難以獲得民眾信任。”陳斌認為，“整體的行業(yè)格局確實對中小房企很不利，尤其是百名開外的小企業(yè)，未來確實可能缺乏生存空間。”