在嚴(yán)厲的調(diào)控環(huán)境下，房企的資金狀況也備受關(guān)注，房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)高走的負(fù)債率一時(shí)間成為市場(chǎng)焦點(diǎn)。據(jù)wind數(shù)據(jù)顯示，截至2018年一季度末，A股136家上市房企負(fù)債合計(jì)已經(jīng)超過(guò)6.58萬(wàn)億元，房企整體負(fù)債率高達(dá)79.42%，已經(jīng)達(dá)到2005年以來(lái)的最高點(diǎn)。其中，資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)70%的企業(yè)占比近半，超過(guò)80%的企業(yè)近40家。

根據(jù)申萬(wàn)宏源統(tǒng)計(jì)，2018年地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)債務(wù)到期量總計(jì)為1949億元，其中三四季度為到期高峰，接下來(lái)2019年、2020年到期量更加龐大，每年增量都在1000億元以上。

“2017年大多數(shù)房企的負(fù)債率都有所提高，是因?yàn)橘I地金額同比上漲了50%，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)了10%。”顧云昌認(rèn)為，“一方面，上一輪的房地產(chǎn)高 潮后地價(jià)飛漲，房企大量搶地，支出增大；另一方面，在房地產(chǎn)去杠桿的政策環(huán)境下，房企貸款下降，收入減少。這樣一來(lái)，收支差額拉大，負(fù)債率自然高走。”

高負(fù)債壓力下，部分房企的債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)引起交易機(jī)構(gòu)警覺(jué)。在今年恒盛地產(chǎn)被爆違約后，近日天房集團(tuán)、華夏幸福、魯商置業(yè)等上市公司均因?yàn)橘Y金鏈問(wèn)題被交易所問(wèn)詢。而房地產(chǎn)龍頭企業(yè)萬(wàn)科集團(tuán)則因網(wǎng)傳負(fù)債超1萬(wàn)億元，被推上輿論浪尖。

面對(duì)被傳超高負(fù)債的消息，萬(wàn)科內(nèi)部一位王姓工作人員向《中國(guó)新聞周刊》解釋稱，由于國(guó)內(nèi)房企實(shí)行預(yù)售制度，對(duì)客戶的銷售都算負(fù)債。“衡量房企的財(cái)務(wù)狀況要扣除預(yù)收賬款，否則銷售越好的房企可能負(fù)債越高。”

談及這一點(diǎn)，陳斌向《中國(guó)新聞周刊》證實(shí)：“將預(yù)收賬款算進(jìn)企業(yè)負(fù)債率的做法是不太恰當(dāng)?shù)�。因�(yàn)轭A(yù)收賬款本質(zhì)上不屬于負(fù)債，而屬于銷售回款。衡量房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債率，最通用的指標(biāo)是凈負(fù)債率，需要從有息負(fù)債的角度衡量。”

根據(jù)萬(wàn)科一季度財(cái)報(bào)顯示，截至2018年3月末，公司剔除預(yù)售房款后的資產(chǎn)負(fù)債率為44.9%，居行業(yè)低位。申萬(wàn)宏源研報(bào)也指出，萬(wàn)科現(xiàn)金流穩(wěn)健，杠桿率較低，業(yè)績(jī)確定性居于行業(yè)前列。

胡志剛則認(rèn)為，這一輪調(diào)控目的在于整頓行業(yè)秩序，也提高了房地產(chǎn)行業(yè)門檻，加快房地產(chǎn)行業(yè)優(yōu)勝劣汰，融資管控對(duì)龍頭企業(yè)的影響不大，中小企業(yè)比較危險(xiǎn)。

“從有息負(fù)債的角度看，目前絕大多數(shù)行業(yè)龍頭公司的財(cái)務(wù)狀況，并沒(méi)有網(wǎng)傳的那么緊張，中小企業(yè)面臨調(diào)控的壓力更大。”前述分析師也表示。

申萬(wàn)宏源固定收益研究主管孟祥娟稱，大型房企融資途徑比較廣泛、融資能力強(qiáng)，可以保持信心。但隨著下半年償債高峰期的到來(lái)，要特別警惕中小地產(chǎn)商的資金壓力。“建議規(guī)避2018年到期債務(wù)多、杠桿率高、項(xiàng)目主要布局在非環(huán)核心城市群的弱三四線城市中小型房地產(chǎn)企業(yè)。”孟祥娟說(shuō)。

“當(dāng)前并非擴(kuò)張的好時(shí)機(jī)，中小房企在去年跟風(fēng)拿地、賭一把高負(fù)債都是下錯(cuò)了棋，如今騎虎難下，杠桿高得令人驚訝，資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)非常大。”胡志剛對(duì)《中國(guó)新聞周刊》直言，“現(xiàn)在的形勢(shì)，只會(huì)讓能活的活好，瀕死的死掉。”

中小房企的末路

據(jù)5月25日發(fā)布的《2018中國(guó)房地產(chǎn)上市公司測(cè)評(píng)研究報(bào)告》顯示，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)一步洗牌重整，資源持續(xù)向龍頭靠攏，行業(yè)集中度繼續(xù)提升。

胡志剛對(duì)大型房企表示看好：“第一輪市場(chǎng)開(kāi)發(fā)大潮后，房地產(chǎn)行業(yè)基本已經(jīng)沉淀定局。龍頭企業(yè)在融資、拿地、經(jīng)營(yíng)上都具優(yōu)勢(shì)，只要穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)，未來(lái)也會(huì)保持行業(yè)前列。”

行業(yè)集中度提升已成趨勢(shì)，被篩選留下的大型房企擁有更強(qiáng)實(shí)力，市場(chǎng)認(rèn)可度也進(jìn)一步提高。“以大型房企為主的行業(yè)格局對(duì)政府和民眾都有利好。”陳斌分析認(rèn)為，“一方面，政府調(diào)控主體減少，調(diào)控難度較低，對(duì)政府調(diào)控利好；另一方面，大企業(yè)的流程操作相對(duì)規(guī)范，整體產(chǎn)品質(zhì)量較高，出現(xiàn)惡性事件的可能性較低，對(duì)老百姓利好。”

“強(qiáng)者恒強(qiáng)已成趨勢(shì)。”顧云昌說(shuō)，“房地產(chǎn)早在四五年前就進(jìn)入了白銀時(shí)代，競(jìng)爭(zhēng)加劇、洗牌加快、利潤(rùn)減薄的特點(diǎn)在今后會(huì)越來(lái)越明顯。”

“可以說(shuō)，產(chǎn)業(yè)龍頭時(shí)代即將到來(lái)。”陳斌表示。

與之形成鮮明對(duì)比的，是夾縫求生的中小房企。隨著融資渠道收緊和銷售回籠期拉長(zhǎng)，加上今年之后償債高峰期到來(lái)，中小房企的現(xiàn)金流捉襟見(jiàn)肘，資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)劇增。

市場(chǎng)集中度進(jìn)一步提升，中小房企維持資金鏈的難度越來(lái)越大。據(jù)興業(yè)證券統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，大房企發(fā)債成本仍保持較低水平，中小房企發(fā)債成本明顯上升，今年以來(lái)發(fā)行債券的成本普遍高達(dá)7%以上。

談及未來(lái)，胡志剛直言：“中小房企已經(jīng)走向末路了。”

“現(xiàn)在金融和土地都在向大企業(yè)傾斜，中小企業(yè)得不到養(yǎng)分，發(fā)展會(huì)越來(lái)越艱難。”胡志剛說(shuō)，“小企業(yè)既沒(méi)有資金實(shí)力也沒(méi)有品牌效應(yīng)，住房的品質(zhì)和品位都難以保障，市場(chǎng)份額會(huì)越來(lái)越小。”

在這一輪調(diào)控沖擊下，資金和實(shí)力雙雙吃緊的中小房企被業(yè)內(nèi)普遍看衰。“一是土地門檻提高，中小企業(yè)很難獲得土地；二是融資約束后缺乏必要的補(bǔ)充渠道，資金緊張；三是缺乏市場(chǎng)認(rèn)同感，難以獲得民眾信任。”陳斌認(rèn)為，“整體的行業(yè)格局確實(shí)對(duì)中小房企很不利，尤其是百名開(kāi)外的小企業(yè)，未來(lái)確實(shí)可能缺乏生存空間。”