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      多地房價觸及“偏熱”區(qū)間 樓市政策趨嚴

      作者:未知 來源:中國商報 更新時間:2018年07月31日 【字體:

      近日,國家統(tǒng)計局發(fā)布了6月70個大中城市商品住宅銷售價格的變動情況。從數(shù)據(jù)來看,房價上漲的城市數(shù)量明顯增多。對此有專家預計,未來各地仍會密集出臺調(diào)控政策,房價上漲幅度將得到抑制,樓市已步入“嚴打模式”。與此同時,銀行等仍會扎緊涉及樓市的“錢袋子”,持續(xù)“缺錢”狀態(tài)也將會繼續(xù)為樓市降溫助力。

      二三線城市“偏熱”

      據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示,6月一線城市商品房的價格保持平穩(wěn),調(diào)控效果初顯;但二三線城市則受人才大戰(zhàn)、棚改貨幣化安置影響,漲勢仍存。

      從同比來看,在70個大中城市中,四個一線城市新建商品住宅銷售價格持平,二手住宅銷售價格由5月的下降轉(zhuǎn)為上漲0.1%;31個二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格分別上漲了6.3%和4.6%,漲幅比上月分別擴大了0.9和0.2個百分點;35個三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格分別上漲6.0%和4.3%,漲幅均與5月相同。

      從環(huán)比來看,一線城市新建商品住宅銷售價格上漲了0.6%,漲幅比5月擴大了0.3個百分點;二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格分別上漲1.2%和0.7%;三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格分別上漲0.7%和0.6%。

      具體來看,新建商品住宅價格環(huán)比漲幅超1%的城市多達37個。其中,鄭州、重慶環(huán)比上漲1.8%,廣州、昆明環(huán)比上漲1.9%,長沙、南寧環(huán)比上漲2.0%,牡丹江環(huán)比上漲2.1%,福州環(huán)比上漲2.2%,青島、西寧分別環(huán)比上漲2.4%和2.7%,三亞、丹東、濟南、?跐q幅更是超過了3%,分別環(huán)比上漲3.2%、3.3%、3.6%、3.9%。

      值得注意的是,據(jù)全國主要城市的地價監(jiān)測報告顯示,人才引進政策和非熱點城市調(diào)控力度寬松刺激了各類需求,使得部分城市出現(xiàn)了相對明顯的升溫。其中,三線城市住宅地價環(huán)比、同比增速均超過全國主要城市及一二線城市平均水平,處于高位運行狀態(tài)。

      針對樓市高溫向二三線城市傳導的情況,專家指出,6月房價的漲幅創(chuàng)造了2016年9月以來房價平均漲幅的最高點,也是本輪從2015年開始持續(xù)到如今的樓市上行周期中價格高峰的次高點。“最近幾個月全國密集發(fā)布的各地人才政策,影響到了市場需求。疊加搖號政策的刺激,限價搖號政策導致了部分城市的購房者恐慌入市。部分城市出現(xiàn)了局部成交熱,這也是導致樓市依然火熱的原因。”

      業(yè)內(nèi)人士表示,6月70城房價指數(shù)環(huán)比增幅有所擴大主要是由二線城市拉動的。全國房價指數(shù)環(huán)比增幅在連續(xù)10個月停留在“合理”區(qū)間之后,5月、6月再度觸及“偏熱”區(qū)間。

      7月16日,在解讀全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售雙雙上漲的情況時,國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人毛盛勇表示,今年以來,三四線城市房價的漲幅確實比較高,有一些熱點城市上漲的壓力比較大。下一步,將加強與完善宏觀調(diào)控。

      “嚴打模式”開啟

      事實上,如今樓市調(diào)控政策還在持續(xù)加力。自今年6月以來,我國就密集地出臺了一系列樓市調(diào)控政策,房地產(chǎn)市場已開啟全面“嚴打模式”。

      數(shù)據(jù)顯示,今年1-6月,全國房地產(chǎn)調(diào)控政策發(fā)布次數(shù)已超過了180次,累計73個城市進行了調(diào)控,出臺了135條限購政策。“7月上半月房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)超過30次,刷新了最近兩年的樓市調(diào)控同期紀錄。”專家稱,今年下半年樓市的調(diào)控力度會全面超過上半年。

      6月底,住建部等七部委聯(lián)合宣布,自7月初至12月底,在北京、上海等30個城市治理房地產(chǎn)市場亂象。要求各地切實履行房地產(chǎn)市場監(jiān)管主體責任,把打擊侵害群眾利益的違法違規(guī)行為作為整治房地產(chǎn)市場亂象工作的重中之重。而在此之后,全國多城市便密集掀起了一輪房地產(chǎn)嚴打整頓的浪潮。

      7月1日,云南省昆明市發(fā)布《關(guān)于進一步穩(wěn)定商品住房市場有關(guān)問題的通知》,要求商品住房接受價格管理的六個月內(nèi),每月實際銷售均價不得高于同項目、同品質(zhì)、同類型最近一個月的商品住房合同網(wǎng)簽備案均價;在預售價格六個月后方可申請調(diào)整,且每12個月內(nèi),商品住房合同的網(wǎng)簽備案均價上浮不得超過6%。

      7月9日,云南省大理市印發(fā)《關(guān)于進一步穩(wěn)定商品住房市場有關(guān)問題的通知》,在大理市行政區(qū)范圍內(nèi)全面實行新建商品住房銷售價格申報備案制度,嚴厲的打擊房地產(chǎn)領(lǐng)域違規(guī)銷售、炒買炒賣、規(guī)避調(diào)控政策、制造市場恐慌等擾亂市場秩序的違法違規(guī)行為。

      7月9日,河南省明確列出了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的16種違規(guī)銷售行為。一經(jīng)發(fā)現(xiàn),相關(guān)部門將會以暫停網(wǎng)簽、案例曝光,甚至列入嚴重違法失信企業(yè)名單等方式進行處置。

      7月10日,福建省寧德市發(fā)布的新政提出,中心城區(qū)新建商品住房均價在今年1月水平(8882元/平方米)的基礎(chǔ)上,每年漲幅控制在6%以內(nèi);普通高層住宅(毛坯)預售均價實行了最高限價,最高控制在11000元/平方米以內(nèi)。今年下半年的漲幅控制在3%以內(nèi)。

      7月17日,福建省廈門市國土資源與房產(chǎn)管理局制定出臺了《關(guān)于進一步加強精準調(diào)控穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的實施意見》,規(guī)定了思明與湖里、海滄與集美、同安與翔安等三個調(diào)控片區(qū)實施精準控價,以確保全市新建商品住房控價目標的完成。

      “錢口袋”難松

      而在樓市調(diào)控政策不斷升級的背景下,資金想要進入樓市也愈發(fā)的困難。房貸利率持續(xù)上漲、房企資金壓力難解也成了“神助攻”,持續(xù)為樓市降溫發(fā)力。

      數(shù)據(jù)顯示,全國首套房貸款的平均利率為5.64%,相當于基準利率1.151倍,環(huán)比5月上升了0.71%,為去年1月以來連續(xù)18個月上漲;同比去年6月首套房貸款平均利率的4.89%,上升了15.34%。

      有分析認為,未來,在整體經(jīng)濟形勢未發(fā)生重大變化的情況下,整體房貸利率仍將保持上升趨勢,首、二套房貸利率差值在收窄后將會趨于平穩(wěn)。

      “資金就像水流一樣,現(xiàn)在資金的水龍頭已經(jīng)被擰得越來越緊,這對控制房地產(chǎn)市場過熱起到了非常重要的作用。”業(yè)內(nèi)人士表示。

      在需求端上,房貸利率上升在一定程度上提高了購房的門檻。而在供給端方面,房企仍難解資金的壓力。

      數(shù)據(jù)顯示,今年5月,重點監(jiān)測的40家典型上市房企完成融資金額451.17億元,環(huán)比4月的769.12億元減少41.34%,融資的總額成為近一年來的新低。

      證監(jiān)會6月11日披露的文件顯示,中弘控股、泰禾集團提交審批的非公開發(fā)行融資計劃已經(jīng)被中止。今年以來,已有上海寶龍、龍湖地產(chǎn)、富力地產(chǎn)、合生創(chuàng)展、花樣年等十幾家房企的債券發(fā)行被中止。

      在海外融資方面,國家發(fā)改委有關(guān)負責人指出,將規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)境外發(fā)債資金投向,限制房地產(chǎn)企業(yè)外債資金投資境內(nèi)外房地產(chǎn)項目、補充運營資金等,并要求企業(yè)提交資金的用途承諾。

      今年也許是房企資金在最近四年來壓力最大的一年。據(jù)統(tǒng)計,今年下半年海外融資地產(chǎn)債到期規(guī)模為564.75億元左右,2019年、2020年到期規(guī)模更是超過了千億元,分別達1436.95億元和1007.03億元。

      有業(yè)內(nèi)人士表示,部分負債率較高的房地產(chǎn)企業(yè)或面臨較大風險,成為未來房地產(chǎn)行業(yè)壞賬的主要來源。該業(yè)內(nèi)人士建議,房企應該加快去庫存的節(jié)奏,加快銷售回籠資金,加速周轉(zhuǎn),改善現(xiàn)金流,恢復部分內(nèi)源融資能力。另外,房企還應減少盲目拿地行為,量入為出。下半年,在大的經(jīng)濟環(huán)境影響下,資金收緊的趨勢難改。

      樓 盤 價格(元/平) 區(qū) 位
      安仁新公館 7400 安仁鎮(zhèn)
      恒宇時代天街 4100 晉北新城
      林肯郡 4700 晉北新城
      保利中央峰景 5200 桃源西區(qū)
      惠山公館 5700 北街
      恒昌·格蘭郡 4700 內(nèi)蒙古大道
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