7月30日，新華社一篇喊話樓市的文章在網(wǎng)上走熱。標題為《莫讓三四線城市房地產(chǎn)市場成新風(fēng)險聚集地》。

文章指出，今年以來，房地產(chǎn)市場調(diào)控政策密集出臺，持續(xù)政策發(fā)力之下，全國樓市整體平穩(wěn)。但不同城市分化加劇，不少三四線城市樓市、土地市場出現(xiàn)雙升溫苗頭。

在此情形下，樓市調(diào)控應(yīng)從緊從嚴、精準出擊，增強預(yù)期引導(dǎo)，加強秩序整頓，謹防三四線城市房地產(chǎn)市場成為新的風(fēng)險聚集地。

事實上，自從2016年國慶熱點城市全面進入樓市調(diào)控以來，三四線城市就成了資金流向的洼地，順利接過一二線城市的上漲棒。

后臺時常有粉絲向本號反映他們所在三四線城市房價莫名其妙的暴漲，平均月薪不過兩三千的小縣城，房價卻從五六千元每平米直奔上萬而去。

在最近國家統(tǒng)計局公布的6月份70個大中城市房價變動數(shù)據(jù)中，35個三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格分別同比上漲6.0%和4.3%，漲幅均與上月相同。丹東、遵義、南充、貴陽、大理等城市新建商品住宅銷售價格出現(xiàn)9%以上同比增幅。

另外，新疆首府烏魯木齊，在棚改刺激下，2018年上半年二手房價格領(lǐng)漲全國，同比漲幅高達15.8%。

還有更夸張的。昨天在微博上看到一則消息，作為我國重要的衛(wèi)星發(fā)射場地的四川涼山彝族自治州州府西昌，房價最高已達18000元/平米。

土地市場方面，今年以來三四線城市亦是“風(fēng)光無限”。

據(jù)中原地產(chǎn)追蹤的數(shù)據(jù)顯示，2018上半年三四線城市土地詩市場迎來大賣。長三角地區(qū)的湖州、常州、嘉興、南通、溫州、無錫、徐州、臺州、金華等，上半年賣地收入規(guī)模在200億-400億元左右。另外，岳陽、許昌、淄博、泉州、眉山、上饒、湖州等，上半年土地出讓收入增幅在200%以上。

中國指數(shù)研究院公布的數(shù)據(jù)顯示，三線土地成交均價同比上漲了10%，領(lǐng)漲各等級城市。

機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，受監(jiān)測的300個城市中，三四線城市上半年土地出讓金增幅較大，成交樓面均價、土地平均溢價率等數(shù)據(jù)的增長率明顯高于一二線城市。

三四線城市的樓市與土地市場之所以如此火熱，主要原因有二：

一是一二線城市限購，導(dǎo)致熱錢涌入三四線城市，在資金的推動下，三四線城市的房價繼一二線城市之后，來了一波上漲。如丹東、西雙版納、大理等城市。

二是棚改。棚改的是大多數(shù)三四線城市上漲的主因，尤其是一些經(jīng)濟基本面與人口基本面弱，庫存大的城市，按照正常邏輯，它毫無漲的理由。

比如烏魯木齊，雖然是首府城市，但經(jīng)濟實力并不強，甚至可以說很弱，2017年GDP僅為2744億元。更關(guān)鍵的是，其人口基本面相當(dāng)糟糕，烏魯木齊統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2016年烏市全市總?cè)丝跒?67.87萬人，城鎮(zhèn)人口218.46萬人，2017年全市總?cè)丝跒?22.61萬人，城鎮(zhèn)人口198.2萬人。一年時間里，烏市人口流失了45萬。

就是這樣一個經(jīng)濟與人口基本面的城市，房價依然能夠領(lǐng)漲全國，都是棚改之功。

本號曾以非政績考核標準的小學(xué)生人數(shù)作為衡量人口變化的指標，系統(tǒng)性地統(tǒng)計過全國范圍內(nèi)的地級市以上的城市人口情況，發(fā)現(xiàn)東北、西北、西南、中部大多數(shù)三四線城市人口都在流失，經(jīng)濟強大如廣東，粵西與粵東部分城市的人口，如汕尾、揭陽、茂名等也在流失。

也就是說，全國大多數(shù)三四線城市人口基本面并不好。

人口基本面與經(jīng)濟基本面是城市房價的基礎(chǔ)，基礎(chǔ)不牢，房價遲早守不住，現(xiàn)在漲得越多，風(fēng)險就越高。簡言之，需要當(dāng)心多數(shù)三四線城市的樓市風(fēng)險。

最近，貨幣政策又在走向?qū)捤�，作為資金蓄水池的樓市，必然是貨幣最重要的流向之一。一線與多數(shù)二線城市以限購限售等政策，對資金豎起了高高的壁壘，這股貨幣之水，自然會流向三四線城市，進一步加大三四線樓市的風(fēng)險性。

所以，才有今天新華社對三四線城市樓市的喊話。新華社呼吁：防止三四線城市成為風(fēng)險聚集地，地方政府應(yīng)堅持“房住不炒”定位，落實調(diào)控主體責(zé)任，切實改善住房供求關(guān)系，確保市場穩(wěn)定，兼顧棚改、調(diào)控、去庫存多重目標。

以人口和經(jīng)濟基本面長線來看，許多三四線城市的樓市不值得看好。長期關(guān)注本號的人知道，我只看好三類三四線城市：

1、距離中心城市較近的三四線城市，如廊坊、南通、嘉興、惠州、東莞、中山等；

2、遠離核心城市，但自身人口與經(jīng)濟基本面表現(xiàn)不錯，如徐州、鹽城、淮安、連云港、泉州、莆田、寧德、煙臺、唐山、臺州、金華等。

3、在政府規(guī)劃中占有一定分量的城市，如洛陽、湛江、珠海、汕頭、九江、贛州等。