問(wèn)：成都5.15限購(gòu)后，部分購(gòu)房需求外溢至川內(nèi)二級(jí)城市，住宅及土地市場(chǎng)活躍度高。此次房貸政策的調(diào)整，二級(jí)城市樓市會(huì)迎來(lái)哪些變化？對(duì)購(gòu)房者、開(kāi)發(fā)商、中介分別有哪些影響？

>>>北京大學(xué)碩士、成都樓市實(shí)戰(zhàn)專(zhuān)家貳爺（筆名）：

二套按揭貸款時(shí)間從最長(zhǎng)30年壓縮到25年，相差五年，這個(gè)差異并不大，比較溫和。更要看到隱含的利率變化。利率上浮的水平已經(jīng)達(dá)到全國(guó)較高高水平，再上漲的可能性不大。二套房貸款首付由40%增長(zhǎng)到50%，對(duì)于按揭不會(huì)帶來(lái)特別大的影響。

二級(jí)城市的房?jī)r(jià)，在過(guò)去的一年半時(shí)間，優(yōu)質(zhì)板塊的品質(zhì)樓盤(pán)大都已經(jīng)翻番，房?jī)r(jià)進(jìn)入高位，市場(chǎng)本就有進(jìn)行調(diào)整的需求，新政是增速減緩，漲勢(shì)趨穩(wěn)的一個(gè)信號(hào)。

開(kāi)發(fā)商之前拿的地塊，價(jià)格相對(duì)較低，在目前依然有比較高的盈利能力，新的土地出讓?zhuān)�因�(yàn)槎��?jí)城市沒(méi)有限價(jià)的影響，核心區(qū)土地市場(chǎng)依然供不應(yīng)求，土地價(jià)格上漲是大的趨勢(shì)，不可逆。

對(duì)于中介，主要的成交會(huì)回歸到低總價(jià)的一些主流房型。一些大的中介將在市場(chǎng)繼續(xù)占領(lǐng)更高的份額，比如南充的優(yōu)居，因?yàn)殚T(mén)店多，服務(wù)質(zhì)量較高，雖然中介費(fèi)比較貴，依然可以在這樣的市場(chǎng)中獲得比較高的份額。

問(wèn)：對(duì)于人口流入量不大的川內(nèi)二級(jí)城市來(lái)說(shuō)，在返鄉(xiāng)客、投資客居多的情況下，提高二套房首付比例至50%，抑制投資性需求的同時(shí)也提高了普通購(gòu)房者的置業(yè)門(mén)檻，對(duì)于他們來(lái)說(shuō)，什么時(shí)候才是下手的好時(shí)機(jī)？

>>>北京大學(xué)碩士、成都樓市實(shí)戰(zhàn)專(zhuān)家貳爺（筆名）：

第二套按揭首付最低50%，相對(duì)之前上浮10%。這樣的政策落地在二級(jí)城市，敏感度低于成都。二級(jí)城市投資需求相對(duì)較少，而購(gòu)房趨保守和穩(wěn)健。

對(duì)于沒(méi)有剪刀差的二級(jí)市場(chǎng)新房而言：一些大牌開(kāi)發(fā)商，比如：萬(wàn)科、綠地、融創(chuàng)等，這些是比較好的新房機(jī)會(huì)，但板塊選擇依然是重中之重，不能盲目進(jìn)入旅游、養(yǎng)老類(lèi)地產(chǎn)。二手房可以追求一些次新房而絕不是老破小，一定要摒棄老破小的觀念，目標(biāo)要直指次新房，當(dāng)然技巧是“淘二手房”，買(mǎi)入低于同質(zhì)產(chǎn)品20%的房源。

問(wèn)：方案指出，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生較大變化的市州和區(qū)域，調(diào)整當(dāng)?shù)夭顒e化住房信貸政策。這是否意味著各地房貸政策不會(huì)一刀切，還有一些政策空間？

>>>北京大學(xué)碩士、成都樓市實(shí)戰(zhàn)專(zhuān)家貳爺（筆名）：

這個(gè)政策留有一定的空間。在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局70個(gè)大中城市里面，四川有瀘州和上榜中央電視臺(tái)的南充。這些重點(diǎn)關(guān)注城市如果還不能把房?jī)r(jià)控住。有可能進(jìn)一步提高首付比例等差別化調(diào)控手段。

住房信貸政策主要是：根據(jù)客戶的優(yōu)質(zhì)度，在首付比例和利率方面進(jìn)行微調(diào)，因?yàn)槔�率上浮目前已�?jīng)高達(dá)15%甚至20%，利率進(jìn)一步上調(diào)的可能性幾乎沒(méi)有。

>>>西南財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副教授劉璐：

政策出臺(tái)就是促使二三線城市房?jī)r(jià)的上漲幅度減小，具體指標(biāo)就是房?jī)r(jià)每月環(huán)比漲幅變小。這和人跑步一樣，有慣性在里面，只有先讓加速度越來(lái)越慢，才能達(dá)到讓市場(chǎng)平穩(wěn)的效果。而不是馬上轉(zhuǎn)跌。

問(wèn)：上周末四川發(fā)布做好房產(chǎn)調(diào)控的通知，不到一周，房貸新政落地。密集的調(diào)控加碼下，未來(lái)二級(jí)城市引入限購(gòu)政策的可能性大嗎？

>>>北京大學(xué)碩士、成都樓市實(shí)戰(zhàn)專(zhuān)家貳爺（筆名）：

8月18日，“24條”發(fā)文要點(diǎn)是：要堅(jiān)持調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不放松、支持剛性居住需求、堅(jiān)決遏制投機(jī)炒房！

短期內(nèi)來(lái)看“貨真價(jià)實(shí)”限購(gòu)的可能性極小，如果有限購(gòu)政策，也類(lèi)似昆明市的限購(gòu)。即是一個(gè)自然人限購(gòu)一套。也要看到，二級(jí)城市主要火爆的市場(chǎng)是主城區(qū)優(yōu)質(zhì)版塊的品質(zhì)樓盤(pán)，而周邊區(qū)域以及縣和遠(yuǎn)郊區(qū)依然有去庫(kù)存壓力，相關(guān)部門(mén)調(diào)控比如綜合考慮。如果部分城市的樓市還過(guò)于搶眼，進(jìn)行短期限的限售成為可能。