導(dǎo)讀

11月14日晚間，深圳、武漢限購新政相繼公布。從歷史的維度來看，在周期性的“限購”和“解除限購”、收緊和放松政策之下，調(diào)控房價(jià)的初衷往往并沒有真正實(shí)現(xiàn)，樓市所需呼吁的更是一種長效機(jī)制的探索。

重點(diǎn)城市的樓市調(diào)控政策在繼續(xù)加碼。

11月14日晚間，深圳、武漢新政先后曝光，其中，深圳提高了公積金貸款的首付比例，武漢則進(jìn)一步收緊了本地和非本地戶籍的購房數(shù)量上限。同一日，南京提出4項(xiàng)措施以落實(shí)調(diào)控新規(guī)，西安也提出嚴(yán)查開發(fā)商9種行為。

在“一城一策”的調(diào)控背景下，有分析人士指出，這或許會(huì)形成一定的示范效應(yīng)，不排除前期房價(jià)上漲過快的一線和熱點(diǎn)二線城市繼續(xù)跟進(jìn)。

而另一方面，從歷史的維度來看，在周期性的“限購”和“解除限購”、收緊和放松政策之下，調(diào)控房價(jià)的初衷往往并沒有真正實(shí)現(xiàn)，樓市所需呼吁的更是一種長效機(jī)制的探索。

多城收緊限購限貸

自9月30日北京發(fā)布“京八條”，已有20多個(gè)城市密集出臺(tái)了調(diào)控措施。而僅僅一個(gè)月后，深圳、武漢等地再度出臺(tái)新規(guī)。

根據(jù)11月15日深圳住房公積金管理委員會(huì)下發(fā)的通知，住房公積金繳存職工家庭名下在深無房、購買首套住房的，公積金貸款首付款比例最低為30%；使用公積金購買第二套房的，首付款比例不低于70%。

而按照2015年4月開始執(zhí)行的政策，對(duì)購買深圳首套住房的家庭，以套型建筑面積是否低于90平方米為界，分別執(zhí)行公積金貸款首付款20%和30%的比例；對(duì)購買第二套住房的家庭，首付比例不低于60%。

武漢則在10月的政策基礎(chǔ)上繼續(xù)加大了限購力度，并相應(yīng)提高了首付比例。其中，武漢戶籍居民家庭，在主城區(qū)首套房申請商業(yè)房貸最低首付由25%上調(diào)至30%；二套普通商品房的首付比例仍為50%，但二套非普通商品房的首付比例提至70%；擁有二套房及以上的在主城區(qū)暫停向其出售。

非武漢戶籍居民在主城區(qū)購房，要求提供購房之日前2年連續(xù)繳納社�；騻�(gè)人所得稅的證明，補(bǔ)繳的不予認(rèn)定，首付比例為30%；對(duì)于已有一套住房及以上的，暫停出售。

不難看出，武漢本地和非本地戶籍的購房數(shù)量上限，分別降至了兩套和一套。

專家分析稱，目前武漢新建商品住宅去庫存周期已經(jīng)降至8個(gè)月左右，主城區(qū)庫存規(guī)模更小，如果不收緊的話，房價(jià)上漲的壓力會(huì)繼續(xù)增大。

除了深圳、武漢，杭州從11月10日起也已開始實(shí)施進(jìn)一步的住房限購、上調(diào)住房公積金貸款和商業(yè)性住房貸款首付比例、暫停發(fā)放第三套及以上住房貸款等措施。其中，首套房公積金貸款最低首付比例由20%上調(diào)至30%；未結(jié)清相應(yīng)商業(yè)性購房貸款的，再次申請公積金貸款的首付比例則由50%上調(diào)至60%。

美聯(lián)物業(yè)全國研究中心高級(jí)主任張?zhí)眸Q告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，熱點(diǎn)城市的樓市熱度不會(huì)那么快降下來，不排除一些城市會(huì)繼續(xù)跟進(jìn)；但鑒于10月已經(jīng)普遍出過一輪政策，限購限貸收緊的實(shí)際意義其實(shí)已經(jīng)并不太大。

長效機(jī)制探索

針對(duì)此類因時(shí)施策的調(diào)控措施，專家告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，除了打擊炒房需求外，更重要的是能夠?yàn)樵黾庸��?yīng)提供一段緩沖時(shí)間，換句話說，改善供求關(guān)系才是關(guān)鍵，否則簡單打壓房價(jià)并不能根本性地解決問題。

業(yè)界對(duì)于建立房地產(chǎn)市場長效機(jī)制早有呼吁，除被提及的破除土地財(cái)政、進(jìn)行土地制度改革、征收房產(chǎn)稅等建議外，深圳在這一輪調(diào)控中的思路或許具有一定的樣本意義。

繼10月出臺(tái)“深八條”后，深圳采取了一系列市場凈化整治行動(dòng)，包括嚴(yán)查首付貸、眾籌買樓，突擊檢查在售樓盤和地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)等。但更值得關(guān)注的是，深圳同時(shí)十分注重從樓市供給端發(fā)力調(diào)整。

11月10日，深圳土地房產(chǎn)交易中心發(fā)布近期將增加供應(yīng)三宗住宅用地的公告。在整個(gè)城市新增土地資源日益稀缺的情況下，深圳的這一推地節(jié)奏較為罕見。

此外，此次三宗地塊除提高配建人才住房的比例外，還采用“控地價(jià)、限房價(jià)、競?cè)瞬抛》棵娣e”的出讓模式，競買人報(bào)價(jià)達(dá)到最高地價(jià)限價(jià)時(shí)，有意繼續(xù)競買的將由“競地價(jià)”轉(zhuǎn)為“競?cè)瞬抛》棵娣e”，而人才住房由競得人建成后無償移交深圳人才安居集團(tuán)有限公司。

事實(shí)上，解決人才住房問題是近一年來深圳始終貫徹的一大宗旨。根據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道此前的報(bào)道，深圳將借助上述“人才安居集團(tuán)”探索一個(gè)類似香港公屋和居屋體系的住房保障計(jì)劃，為中低收入人群提供住房；“十三五”期間，這些政策性住房的數(shù)量或?qū)⒊�過商品房。

深圳房地產(chǎn)研究中心主任王鋒告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，深圳不只是在抑制過熱的市場，更希望著眼長期的穩(wěn)定，通過建立一套比較系統(tǒng)的機(jī)制，核心目的是建立多層次的住房供應(yīng)體系，最終讓住房回歸基本的居住功能。

王鋒同時(shí)指出，深圳在高房價(jià)的背景下要想保證人口持續(xù)流入，支撐產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，需要更多的渠道，包括政府積極介入；但各城市的情況不太一樣，有的可以依賴市場來解決居住問題，但在房價(jià)控制方面更需要做好長期的制度設(shè)計(jì)。

專家則指出，為了保證市場的穩(wěn)定，有一些制度應(yīng)該使其常態(tài)化，比如非本地戶籍購房者提供社保證明，能夠很大程度地防范各類炒房資金的進(jìn)入，“后續(xù)應(yīng)該持續(xù)推進(jìn)。”