文章來源：地產(chǎn)人智庫

“一線城市及部分重點的二線城市在未來五年內(nèi)房價基本上不會漲”，2018年8月28日，新城控股高級副總裁歐陽捷在北京舉辦的“2018藍鯨新領(lǐng)航者峰會”上表示。

歐陽捷在新華網(wǎng)、新浪財經(jīng)、贏商網(wǎng)和觀點網(wǎng)等多家媒體開辟專欄。主張“以前瞻解析，用數(shù)據(jù)說話，與身份無關(guān)”，站在行業(yè)發(fā)展的客觀角度，理性、客觀地解析住宅與商業(yè)地產(chǎn)形勢與趨勢，提出行業(yè)發(fā)展建設性意見。曾發(fā)表過“傳統(tǒng)房地產(chǎn)還有8-10年的美好時光”、“樓市穩(wěn)字當頭，悲觀者們太多慮了”等觀點。

中國的危機在債市

房地產(chǎn)必需穩(wěn)得住

歐陽捷從債市和房市上分析了目前中國經(jīng)濟的發(fā)展趨勢。

幾個主要的市場中，匯市由于受到嚴格管控，股市已經(jīng)跌慘，債市成為了目前最大的問題所在。

目前經(jīng)濟并不是很景氣，出口負增長、投資增速下降，消費的大趨勢也是下降。

新生兒的減少直接導致未來消費需求的減少；老齡化越來越嚴重，大量的老年人并沒有太多的購物需求；社會普遍的物質(zhì)消費欲望不斷淡薄。這都在導致經(jīng)濟缺乏增長動力。

最為明顯的是民營企業(yè)。很多民營企業(yè)因為背負了巨額的債務，很容易出現(xiàn)一家企業(yè)的債務違約，而由此容易引發(fā)行業(yè)被擠兌。P2P企業(yè)就是個例子。

“現(xiàn)在的債務到底有多少？今年上半年百強房企的銷售額是4.59萬億元，同期公開市場募集的債只有3700多億，除了已經(jīng)還的，還有2600億。平均每天還252億元，只要11天的銷售額就可以將債務全部覆蓋掉。”歐陽捷指出，百強房企的風險非常的低，幾乎沒有太大的風險。但不代表個別房企沒有風險，如果個別房企為爭奪現(xiàn)金流而降價銷售，就可能導致更大面積的房價下降。因此，“市場最大的風險在于恐慌性的拋盤。”

另一個方面，非房企的民營企業(yè)產(chǎn)生違約的時候，最直接的解決方案是變賣資產(chǎn)。企業(yè)的股票在當前的這個市場下已經(jīng)沒有太多的經(jīng)濟價值，而剩下的就只有一條路——拋售房產(chǎn)。

當這種數(shù)量被急劇的擴大，一家企業(yè)的拋售房產(chǎn)引發(fā)起大面積的房產(chǎn)被恐慌性拋售，那么房地產(chǎn)泡沫的爆發(fā)就會遏制不住。

在尚在可控范圍之內(nèi)，既然找到了原因，那么措施其實就不遠了。

房地產(chǎn)市場必須穩(wěn)，否則經(jīng)濟會崩潰；債務市場風險太大，必需要穩(wěn)杠桿。

穩(wěn)杠桿緩改革

重點城市房價不會漲

從央行近來的基調(diào)上來看，從“保持適度穩(wěn)定”到“維持流動性合理穩(wěn)定”再到“維持流動性合理充裕”，穩(wěn)杠桿成為當下的關(guān)鍵詞。

穩(wěn)杠桿最直接有效的方式就是增發(fā)貨幣，企業(yè)有錢，自然就解除了債務風險。

歐陽捷稱，今年可能會見識到什么叫真正的“大水漫灌”。當然這次的放水跟以往不一樣的是，嚴控資金流入房地產(chǎn)。在放水的時候，把房市先壓住。

房地產(chǎn)市場在這個時候不能添亂，它需要讓經(jīng)濟不往下跌，而且更不能刺激。

在歐陽捷看來，五年內(nèi)北京和上海的房價不可能會放松。只有一線城市的房價摁住，二線城市才不會超過一線城市的房價，繼而穩(wěn)住三四線城市，房地產(chǎn)泡沫也就能穩(wěn)住了。

從房住不炒被寫入十九大報告后，一線城市和重點二線城市的房價在未來五年內(nèi)基本不會漲。

但地方政府出現(xiàn)了很多不一樣的動作，會使得市場出現(xiàn)一定的“小亂”。歐陽捷認為，調(diào)控政策已經(jīng)從城市細分到各個區(qū)域，“有的收緊，有的打壓，有的放松，有的刺激”。在這種情況下，部分區(qū)域市場難免會出現(xiàn)小幅波動，但并不影響大局。

大城市土地供應減少

未來房子將是投資級的奢侈品

在人口流動的城市化過程中，大城市的土地供應在逐年減少，但從中小城市或農(nóng)村流動進入大城市的人口卻在不斷增多。

中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，今年前7月，全國土地流拍796宗，其中一線城市土地流拍共有13宗，創(chuàng)下2012年以來的新高；二線城市土地流拍154宗，同比增長200%。

流拍在全國土地市場上越來越多的出現(xiàn)。

沒有新增供應，土地便用一塊少一塊，寸土寸金將會成為大城市的常態(tài)。

歐陽捷表示，未來一線城市土地供應趨勢性下降，二線城市土地供應趨勢性下臺階。住宅用地供應減少后，可售新房將會越來越少。

結(jié)合目前政府在加量主推的租賃住房來看，會發(fā)現(xiàn)可售的新住宅又會更加稀缺，歐陽捷認為未來房子將會成為投資級別的奢侈品。