業(yè)內(nèi)認(rèn)為，這一輪調(diào)控結(jié)束，真正下跌的城市不會(huì)太多。

從去年北京3·17新政開始，多輪樓市調(diào)控已經(jīng)顯效，部分一線城市和熱點(diǎn)城市出現(xiàn)房?jī)r(jià)下跌，而更多的城市，則還在上漲。

在這樣的背景下，7月底中央定調(diào)“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”，8月住建部開始約談房?jī)r(jià)環(huán)比上漲城市，部委和地方都在積極落實(shí)調(diào)控精神。

事實(shí)上，7月份已有部分此前房?jī)r(jià)漲幅較大的城市出現(xiàn)下跌，比如上海、南京等城市均同比、環(huán)比下跌。

業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，下半年控房?jī)r(jià)成為各部委、各城市調(diào)控核心，限售、限價(jià)、嚴(yán)禁企業(yè)購(gòu)房等將被普及，而地方政府的房?jī)r(jià)問責(zé)制也將從嚴(yán)，預(yù)計(jì)更多城市的房?jī)r(jià)將進(jìn)入下跌通道。

約談控房?jī)r(jià)

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局70城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)公布后，很快，住建部對(duì)漲幅冒尖的部分城市，開始了新一輪的約談行動(dòng)。

8月17日，住建部約談�？�、三亞、煙臺(tái)、宜昌、揚(yáng)州五市主要負(fù)責(zé)人，要求嚴(yán)厲打擊投機(jī)炒作，堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲。

三亞、煙臺(tái)、宜昌、揚(yáng)州在70城中，新房環(huán)比漲幅排前6，且同比均超過8%。三亞以3.7%的環(huán)比漲幅位居70城市之首，�？诃h(huán)比漲幅只有2.3%，但同比漲幅是70城里最高的，達(dá)19%。

目前，三亞、�？谝验_始整頓樓市秩序。三亞方面表示，將從加強(qiáng)商品房售價(jià)備案管理、加大整治力度、提高有效供給、加強(qiáng)市場(chǎng)預(yù)期管理等5個(gè)方面，遏制房?jī)r(jià)。

據(jù)海南省政府官網(wǎng)消息，三亞已在近期查封3個(gè)售樓部，關(guān)閉其網(wǎng)簽系統(tǒng)；檢查了53家房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)， 其中已有31家被取消經(jīng)紀(jì)備案。

海口的舉措則比三亞更為嚴(yán)格：建立問責(zé)機(jī)制，強(qiáng)化“一房一價(jià)”備案管理，對(duì)存在價(jià)格虛高備案的在售項(xiàng)目“回頭看”，重新調(diào)整備案價(jià)格。

揚(yáng)州、煙臺(tái)雖未提出具體措施，但已有了相關(guān)信號(hào)。

8月19日，揚(yáng)州有關(guān)方面表示，要“研究制定遏制房?jī)r(jià)上漲的具體舉措”；業(yè)內(nèi)也預(yù)計(jì)，被住建部約談?dòng)绊懼卮�，煙臺(tái)肯定也會(huì)大力整治市場(chǎng)，如果調(diào)控政策出臺(tái)，市場(chǎng)將迅速退燒。

事實(shí)上，在7月份，還有不少城市房?jī)r(jià)上漲明顯，比如濟(jì)南環(huán)比上漲3.0%，昆明等環(huán)比漲幅也超過2%，杭州環(huán)比上月上漲0.8%，它們?yōu)槭裁床辉谶@次約談之列？

業(yè)內(nèi)人士指出，沒有被約談的城市和住建部工作安排有關(guān)。昆明此前已經(jīng)有過各類督查了，在原來的政策基礎(chǔ)上已經(jīng)收緊，相對(duì)約談的幾率�。欢鵁熍_(tái)、宜昌等城市，屬于這一輪比較熱的城市，而且代表三四線，所以是需要約談的。

他表示，預(yù)計(jì)揚(yáng)州等地后續(xù)各類新的調(diào)控政策會(huì)出臺(tái)。

他強(qiáng)調(diào)，住建部的約談不光是為了調(diào)控房?jī)r(jià)，還要落實(shí)地方政府房?jī)r(jià)調(diào)控責(zé)任制。

業(yè)內(nèi)分析師也認(rèn)為，對(duì)于漲幅過快的城市，后續(xù)都會(huì)調(diào)整限制性政策、供應(yīng)政策，繼續(xù)加碼調(diào)控。

更多城市或下跌？

分析師指出，2016年8-9月房?jī)r(jià)全面上漲后，當(dāng)年的9·30新政開啟了持續(xù)1年半的調(diào)控；從2018年7-8月，全國(guó)又啟動(dòng)了一輪強(qiáng)度最大的調(diào)控執(zhí)行潮。

前面一年半的調(diào)控事實(shí)上已經(jīng)發(fā)生了作用。在7月份70大中城市創(chuàng)下了65個(gè)、房?jī)r(jià)上漲最多城市的紀(jì)錄背后，城市之間的房?jī)r(jià)其實(shí)已經(jīng)出現(xiàn)了明顯分化，房?jī)r(jià)下跌已現(xiàn)。

從數(shù)據(jù)上可以看出，一線城市如上海、北京等樓市已經(jīng)趨冷，房?jī)r(jià)尤其是二手房出現(xiàn)了實(shí)質(zhì)性下跌；前兩年房?jī)r(jià)漲幅很高的廈門、南京等熱門二線城市，也正在冷卻。

如上海、南京，新房、二手房均環(huán)比下降0.1%；廈門新房?jī)r(jià)格與上月持平，二手房?jī)r(jià)格則環(huán)比下降0.4%；天津新房?jī)r(jià)格與上月持平，二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下降0.2%。

而另外一些城市，如三亞、杭州等，則仍然表現(xiàn)出很強(qiáng)的熱度。

對(duì)于三個(gè)多月前才被約談，7月仍然明顯上漲的三亞，深圳綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁認(rèn)為，三亞房?jī)r(jià)漲幅走高，主要是海南自由貿(mào)易港政策的后續(xù)效應(yīng)。

業(yè)內(nèi)人士則指出，類似杭州這樣的城市，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)、基礎(chǔ)設(shè)施完善吸引資金、人口不斷進(jìn)入，引發(fā)居住價(jià)值提升，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易活躍。

宋丁認(rèn)為，由于城市本身供需關(guān)系、貨幣總量、經(jīng)濟(jì)發(fā)展與人口等差異，城市分化已是常態(tài)現(xiàn)象。未來全國(guó)各地政策調(diào)控應(yīng)“因城施策”，政策目標(biāo)將聚焦于控房?jī)r(jià)。

分析師認(rèn)為，當(dāng)前房?jī)r(jià)普漲依然存在，部分城市上漲幅度較大，預(yù)計(jì)后續(xù)調(diào)控加碼的可能性將加大。

多位業(yè)內(nèi)人士、開發(fā)商對(duì)此已有預(yù)期，“‘五限’政策現(xiàn)在已是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控標(biāo)配，預(yù)計(jì)未來很多城市都將補(bǔ)足缺失的一項(xiàng)或幾項(xiàng)，其中限制企業(yè)、公司購(gòu)房，很大概率將在更多城市普及；更關(guān)鍵的是，限價(jià)不會(huì)取消還會(huì)在更多城市實(shí)施，我們公司對(duì)此已有準(zhǔn)備。”華南一位大型地產(chǎn)商人士對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示。

業(yè)內(nèi)研究院分析師認(rèn)為，從7月末中央政治局會(huì)議和8月初住建部會(huì)議傳出的信息來看，房?jī)r(jià)在“金九銀十”大面積上漲的趨勢(shì)將會(huì)減弱，各地短期調(diào)控也將更加聚焦到對(duì)房?jī)r(jià)上漲的控制。

另有有關(guān)人士認(rèn)為，在目前的政策目標(biāo)下，各城市新房數(shù)據(jù)上的平均價(jià)格下跌是可能會(huì)出現(xiàn)的，但不代表全部樓盤的價(jià)格均下跌。

有關(guān)人士則表示，房地產(chǎn)調(diào)控其實(shí)更多堅(jiān)持房?jī)r(jià)穩(wěn)定的導(dǎo)向，或者說小漲，最后到這一輪調(diào)控結(jié)束，真正下跌的城市數(shù)量不會(huì)太多。