政府層面，從今年初中央再次重申“房住不炒”，堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不松勁。再到地方層面“四限”（限購、限價(jià)、限貸、限售）擴(kuò)容、加碼，部分城市開始暫停企業(yè)購買商品住房，同時(shí)也對(duì)“離婚買房”“先落戶再購房”等渠道逐個(gè)“堵漏”。各類調(diào)控舉措背后，其根本目的是讓住房回歸居住屬性，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

市場層面，雖然政策強(qiáng)壓下的房地產(chǎn)市場仍呈現(xiàn)量價(jià)齊升態(tài)勢，但城市間分化趨勢也愈發(fā)明顯。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2018年16月份，全國商品房銷售金額66945億元，增長13．2％；商品房銷售面積77143萬平方米，同比增長3．3％；商品房銷售均價(jià)8678元，同比增長9．53％。2018年6月市場待售面積為55083萬平方米，低于2014年7月末的55230萬平方米，庫存面積已經(jīng)跌至48個(gè)月最低。

“分能級(jí)來看，一線城市市場＂先抑后揚(yáng)＂、二季度開始回升，二線城市整體降溫、分化嚴(yán)重，重慶、西安、青島等維持量價(jià)齊升之勢，而廈門、天津、�？诘瘸山患眲∥�縮，三四線城市依然持續(xù)高熱，成交占比繼續(xù)上升。”業(yè)內(nèi)研究機(jī)構(gòu)研報(bào)如是稱。

企業(yè)層面，大型房企主動(dòng)選擇“控速”，中型房企仍在加速奔跑沖規(guī)模。以萬科為例，2018年16月，公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約3046．6億元，同比增長9．91％；合同銷售面積約2035．4萬平方米，同比增長8．94％。2017年同期，萬科實(shí)現(xiàn)銷售金額2771．8億元，同比增長45．8％；合同銷售面積1868．5萬平方米，同比增長32．6％。從增速看，萬科已然放慢了規(guī)模擴(kuò)張的腳步。

而部分中型房企仍把規(guī)模放在發(fā)展要位。華南一家房企董事長曾在年初工作會(huì)議上表示，除了實(shí)現(xiàn)每年的利潤增長外，公司規(guī)模也要與之俱增，爭取盡快達(dá)到1000億元的規(guī)模。另一家房企高層更直言不諱對(duì)外表示，公司現(xiàn)階段的目的很明確，就是要做大規(guī)模。據(jù)媒體報(bào)道，截至2017年10月末，至少有45家房企已經(jīng)實(shí)現(xiàn)或者正在提出千億元銷售目標(biāo)。業(yè)內(nèi)研究機(jī)構(gòu)預(yù)測，2020年將至少產(chǎn)生30家千億房企（2015年僅為7家）。

三四線走勢開始分化

來自中國指數(shù)研究院的研究報(bào)告顯示，2018年上半年，一線城市商品住宅成交面積同比下降約25％，其中京滬成交面積依然處于歷史最低點(diǎn)，深圳由于去年基數(shù)較低，成交同比增長兩成左右，但成交規(guī)模仍處于低位區(qū)間。二線代表城市月均成交面積約76萬平方米，同比下降7％；天津、杭州等熱點(diǎn)二線城市同比下降超三成。三線代表城市上半年棚改力度仍然較大，成交規(guī)模絕對(duì)值處于歷史相對(duì)高位，上半年月均成交面積在32萬平方米左右。

保利投顧研究院也表示，全國市場輪動(dòng)分化，一二線在行業(yè)嚴(yán)調(diào)控下成交勢能減弱，三四線接棒鑄就過去兩三年房地產(chǎn)市場“大繁榮”。但其同時(shí)指出，隨著庫存逐步補(bǔ)充，三四線城市將走向分化。加之金融市場動(dòng)蕩、資金回流一二線，尤其是下半年房地產(chǎn)稅會(huì)有系列動(dòng)作，相關(guān)信息將明顯影響市場預(yù)期，購房者將優(yōu)選配置優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，部分三四線城市或?qū)⒊袎骸?/p>

保利投顧研究院從需求側(cè)將三四線城市分為外溢型、依賴棚改型及內(nèi)需型三類。其指出，外溢型三四線調(diào)控不放松，重回內(nèi)需，容量預(yù)期下調(diào)，如環(huán)京、滬、深等城市。依賴棚改型三四線市場縮量，后市有受遇冷風(fēng)險(xiǎn)，如山東、湖南等棚改大省三四線和非主要城市群三四線城市面臨走弱風(fēng)險(xiǎn)。而內(nèi)需型三四線則依賴本地改善客群與鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城客群，考驗(yàn)價(jià)格承受能力。

深圳控股董事局主席呂華表示，2017年三四線確實(shí)是火了一把。但三四線城市本身人口是凈流出的。從剛需的角度看，很多三四線是供過于求了，所以，這些城市的回暖是短暫性的。

“過去大家都不屑去三四線，現(xiàn)在三四線的競爭異常激烈，而且程度非常可怕。”陽光城執(zhí)行董事長兼總裁朱榮斌表示，但畢竟三四線市場有限，市場持續(xù)漲價(jià)我覺得沒有保證。

另一種觀點(diǎn)則認(rèn)為，三四線城市不能“一概而論”去否定。一位央企地產(chǎn)公司投資部的人士向經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)表示，房企目前關(guān)注的“三四線城市”有兩個(gè)特征，一是位于京津冀、長三角、珠三角的城市圈中；二是位于一線城市周邊，受到產(chǎn)業(yè)、人口、房價(jià)等外溢影響的城鎮(zhèn)。

業(yè)內(nèi)專家告訴時(shí)代周報(bào)記者，對(duì)于大中城市和經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)比較好的三四線城市，接下來要積極去補(bǔ)庫存。但其同時(shí)提出，東北、西部、西南部分城市目前仍需要繼續(xù)去庫存，政策的差異化還有延續(xù)的必要性。

大型房企控速

2018年上半年，房地產(chǎn)行業(yè)集中度進(jìn)一步得到提升。國信證券研報(bào)顯示，2017年，中國房地產(chǎn)銷售TOP5和TOP10市場集中度分別為16．9％、24．1％，較2016年末分別大幅提升了4個(gè)百分點(diǎn)和5．2個(gè)百分點(diǎn)。2018年16月，中國TOP5和TOP10市場集中度進(jìn)一步提升至21．37％和29．72％，接近美國水平。

“房地產(chǎn)的未來一定是強(qiáng)者恒強(qiáng)、大魚吃小魚，去年前十大地產(chǎn)商在全國房地產(chǎn)的銷售占有率是24％，今年上半年已經(jīng)去到了30％，也就是半年時(shí)間增長了6個(gè)百分點(diǎn)，說明大部分的中小房地產(chǎn)企業(yè)，在這一輪的宏觀調(diào)控中要退出這個(gè)市場，由大的企業(yè)進(jìn)行接管。”恒大集團(tuán)總裁夏海鈞在今年中期業(yè)績會(huì)上提出，未來35年房地產(chǎn)的集中度會(huì)到40％左右。在這一個(gè)情況下，假設(shè)10萬億元的全國銷售，如果前十大地產(chǎn)商占到40％的話，也就是有4萬億元的規(guī)模。前三大地產(chǎn)商占到20％左右的話，每個(gè)地產(chǎn)商大概有7000億元的銷售量，也就是恒大現(xiàn)在5000億－6000億元，隨著集中度的變化產(chǎn)生空間。

行業(yè)格局分化加速大背景下，“越大越強(qiáng)、強(qiáng)者恒強(qiáng)”的競爭法逐漸成為企業(yè)共識(shí)。“有規(guī)模才有江湖地位，有江湖地位才有話語權(quán)。”新城控股高級(jí)副總裁歐陽捷告訴時(shí)代周報(bào)記者，規(guī)模越大的房企現(xiàn)金流越多，越安全。所以銀行等金融機(jī)構(gòu)會(huì)給那些房企比較高的信用等級(jí)，比較低的資金成本。而一些銷售額不夠大且債額過大的房企，將會(huì)面臨資金壓力過大的風(fēng)險(xiǎn)。尤其是在目前融資杠桿不斷收緊的大背景下。

業(yè)內(nèi)研究機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，目前房企第一陣營入場在5000億元以上，分別是碧桂園、萬科、恒大；第二、第三陣營分別在3000億元、2000億元以上。而多家房企紛紛開始沖擊千億，也只是為了拿到一張進(jìn)入樓市下半場的入場券。

比如2017年實(shí)現(xiàn)銷售額457億元的新力地產(chǎn)，管理層表示集團(tuán)要在2018年沖刺千億元，未來3年要實(shí)現(xiàn)2000億元的目標(biāo)。2016年銷售額為246億元的融信中國也于2017年年中對(duì)外宣布：千億元目標(biāo)對(duì)我們來說并不遙遠(yuǎn)，我們計(jì)劃在12年內(nèi)實(shí)現(xiàn)。2016年實(shí)現(xiàn)銷售額約400億元（機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)）的泰禾集團(tuán)也放言：公司2018年銷售額要翻番至2000億元。據(jù)媒體報(bào)道，截至去年10月末，至少有45家房企已經(jīng)實(shí)現(xiàn)或者正在提出千億元銷售目標(biāo)，其中30％為“閩系”開發(fā)商。

而已然占據(jù)有利地位的大型房企們，則紛紛選擇“控制發(fā)展速度”。碧桂園總裁莫斌在今年中期業(yè)績會(huì)上表示，今年主席定的主基調(diào)叫行穩(wěn)致遠(yuǎn)，寧可發(fā)展慢一點(diǎn)，也要發(fā)展穩(wěn)一點(diǎn)。中國海外發(fā)展有限公司董事局主席兼行政總裁顏建國也坦承，目前我們對(duì)市場保持高度謹(jǐn)慎的態(tài)度，現(xiàn)在的政策處于高度多變期，隨時(shí)都有可能出下一步新的政策，所以謹(jǐn)慎投資是很必要的。“我們寧愿錯(cuò)失一些機(jī)會(huì)，也不想投錯(cuò)幾塊地。”顏建國續(xù)稱。

融創(chuàng)中國董事會(huì)主席孫宏斌也在今年中期業(yè)績會(huì)上表示，宏觀調(diào)控的政策在短期內(nèi)不會(huì)放松，而隨著政策的持續(xù)，購買預(yù)期也會(huì)發(fā)生變化，其實(shí)8月份看很明顯的購買預(yù)期已經(jīng)發(fā)生變化，因此融創(chuàng)也會(huì)非常謹(jǐn)慎。