中國的城鎮(zhèn)化還有巨大的潛力，現(xiàn)階段城市建設(shè)和房地產(chǎn)發(fā)展應(yīng)重點解決住房改善問題。

9月26日，在艾佳生活舉辦的家居行業(yè)高峰論壇上，中國城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心理事長、專業(yè)經(jīng)濟學(xué)家李鐵發(fā)表了這個觀點。

李鐵稱，潛在的購買住房人群將有5億左右。

一部分是當(dāng)前的存量市民化人口，2.87億在城市務(wù)工的農(nóng)民工；

另一部分是未來新增的城鎮(zhèn)化人口，常住人口的城鎮(zhèn)化率，如果以每年1個百分點增長，到2030年，常住城鎮(zhèn)人口約10億，新增約2億。

2017年，中國常住人口城鎮(zhèn)化率達到58.52%，常住城鎮(zhèn)人口達到8.13億。不過，戶籍人口城鎮(zhèn)化率只有42.35%，戶籍城鎮(zhèn)人口約5.9億。

日本、美國作為發(fā)達國家，在城鎮(zhèn)化過程中，都曾經(jīng)出現(xiàn)過房地產(chǎn)泡沫。具體來說，

1986-1990年，當(dāng)時城鎮(zhèn)化率約77%，經(jīng)濟增速約4.5%的日本出現(xiàn)了房地產(chǎn)泡沫時期；

2002-2008年，當(dāng)時城鎮(zhèn)化率約81%，經(jīng)濟增速約2.2%的美國也出現(xiàn)了房地產(chǎn)泡沫時期。

對比中國，2017年，城鎮(zhèn)化率才只有58.52%，經(jīng)濟增速達到6.9%。

李鐵稱，中國目前的城鎮(zhèn)化還處于高速增長階段，隨著宏觀經(jīng)濟形勢的發(fā)展，未來可能會放緩增長速度。不過，即便如此，中國也還有龐大人口規(guī)模的優(yōu)勢，每提高一個百分點，就會新增1000多萬的城鎮(zhèn)人口。

在住房問題改善方面，還有需求，比如出現(xiàn)一套房向二套房的消費需求轉(zhuǎn)變；住房郊區(qū)化已經(jīng)成為國際城市發(fā)展趨勢。尤其是住房質(zhì)量提升的改善性需求，中國的建筑平均壽命遠低于英國（132年）、日本（100年以上）、美國（74年），只有25~30年，因此城鄉(xiāng)危舊房改造、農(nóng)村人口進城農(nóng)村住房拆除，都對未來的房地產(chǎn)發(fā)展有著相當(dāng)大的影響。

此外，還要考慮住房投資保值的需求。在中國，購買住房已經(jīng)不僅是滿足簡單的居住需求，還要解決投資，甚至有保值功能，這個功能決定了住房在中國有著長期的需求。

再比如，農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口回鄉(xiāng)后的購房需求也在發(fā)生變化。從過去農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口外出掙錢后回村里蓋房，到如今回鄉(xiāng)后多到縣城和小城鎮(zhèn)買房，這主要是為了解決子女教育和老人就醫(yī)的問題�？紤]到國家政策鼓勵進城打工人口回到縣城去創(chuàng)業(yè)，短時間內(nèi)，三四線城市的房產(chǎn)還會有所提升。

從新增租賃住房改善需求來看，在2017年，中國租賃人口占總?cè)丝诘谋戎刂挥?1.6%，低于美國（35%）、日本（33%）；中國租賃房屋占總房屋的比重為18%，也低于美國（37%）、日本（40%）。以2030年中國城鎮(zhèn)人口預(yù)計達到10億，租賃人口占比接近日本水平，達到30%為指標，可大略估計出來，未來租賃人口為3億。

李鐵表示，可以充分利用都市圈空間的廣闊性，通過發(fā)展中小城市和小城鎮(zhèn)，來增加中低收入人口的住房供給，由此緩解房價上漲的壓力。因此，要嚴厲遏制房地產(chǎn)導(dǎo)向的產(chǎn)業(yè)模式，遏制土地財政；擯棄以行政轄區(qū)主導(dǎo)的房地產(chǎn)調(diào)控模式；區(qū)分主城區(qū)政策和轄區(qū)政策，解決中低收入人口住房供給問題。

至于改革，他認為，不是要打壓房地產(chǎn)公司，而是要加快戶籍制度、土地制度和行政管理體制的改革。

具體來說，在北京、上海等人口流入地區(qū)，解決長期打工人口的市民化政策，將他們的消費需求從農(nóng)村轉(zhuǎn)向城市，從家鄉(xiāng)轉(zhuǎn)到就業(yè)地，這可以帶來很大的效益；土地改革是驅(qū)動房地產(chǎn)發(fā)展最重要的動力，如果不允許集體土地參與，將會極大遏制房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展；釋放中小城市和小城鎮(zhèn)發(fā)展活力，在都市圈發(fā)展中小城市和小城鎮(zhèn)，疏解大城市的供給壓力。

同時，在增加產(chǎn)業(yè)和集聚產(chǎn)業(yè)人口時，特別是在都市圈范圍內(nèi)，房地產(chǎn)應(yīng)該依托增加供給來解決，因為房地產(chǎn)在發(fā)展的同時，也會帶來基礎(chǔ)設(shè)施的投資和建設(shè)，起到刺激內(nèi)需的作用。

此外，要推動住房租賃市場的穩(wěn)定發(fā)展，通過市場調(diào)節(jié)來滿足未來3億左右租賃房屋群體的需求。比如，

在集體土地上建設(shè)出租屋，租金便宜，配套設(shè)施完善，市場會非常穩(wěn)定；

再比如，把土地賣給穩(wěn)定的長期經(jīng)營者，逐步完善租賃市場。