“現(xiàn)在能辦理房貸的銀行很多，不需要等。我們還能提供總房款2%的按揭優(yōu)惠。其實(shí)，我們的樓盤(pán)總價(jià)不高，只要您看好了房子，房貸是小問(wèn)題。”在9月13日開(kāi)幕的北京秋季房展會(huì)上，云南某樓盤(pán)的銷(xiāo)售人員對(duì)《金融時(shí)報(bào)》記者說(shuō)。

業(yè)內(nèi)機(jī)構(gòu)發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，8月份，全國(guó)首套房貸款平均利率繼續(xù)上漲，但漲幅進(jìn)一步縮小。在一線(xiàn)城市中，北京與上月持平，上海、廣州、深圳較上月小幅上漲。而二線(xiàn)城市上漲幅度環(huán)比呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。

在4月的北京春季房展會(huì)上，北京項(xiàng)目只有9個(gè)，而在此次前來(lái)參會(huì)的300多個(gè)項(xiàng)目中，則更是只有順義和懷柔的兩個(gè)本地項(xiàng)目。與此同時(shí)，來(lái)自云南、四川、廣西等地的旅居康養(yǎng)地產(chǎn)項(xiàng)目，成為本次房展會(huì)的主角。隨著我國(guó)高凈值群體的不斷增加，海外置業(yè)等項(xiàng)目也越來(lái)越得到參展消費(fèi)者的青睞。

小城市唱大主角

“近年來(lái)，越來(lái)越多來(lái)自北京、東北、西北等地的消費(fèi)者看好云南，外地人購(gòu)房比例呈逐年遞增的趨勢(shì)。從去年起，云南省房協(xié)于春季、秋季牽頭組織云南優(yōu)質(zhì)休閑度假養(yǎng)生地產(chǎn)項(xiàng)目先后3次赴北京參加房展會(huì)，現(xiàn)場(chǎng)接待到訪(fǎng)客戶(hù)7000余組，成交159套，后續(xù)組織多個(gè)看房團(tuán)到訪(fǎng)云南成交1000余套。”云南省房協(xié)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。

在房展會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，《金融時(shí)報(bào)》記者發(fā)現(xiàn)，除了過(guò)去昆明、大理、麗江、西雙版納等“熟面孔”之外，加入本次房展會(huì)的還有曲靖、德宏、紅河、保山等較為陌生的云南地市。“其實(shí)，除了長(zhǎng)城、瓷器以外，我們那里的梯田，也是一個(gè)重要的中國(guó)符號(hào)，一直都是在世界各地的旅游畫(huà)冊(cè)中被重點(diǎn)使用的中國(guó)形象。同時(shí)，紅河大部分地區(qū)也是全球最佳的避寒帶，非常適宜養(yǎng)老。”一位來(lái)自云南紅河的樓盤(pán)銷(xiāo)售人員如此力薦當(dāng)?shù)氐穆镁涌叼B(yǎng)地產(chǎn)。

來(lái)自貴州、海南、四川、河北、山西及廣西等多地的旅居康養(yǎng)項(xiàng)目展區(qū)，也十分熱鬧。“我們家去年冬天旅游去過(guò)一次北海，那里比北京暖和多了，空氣也很好，還臨海，挺舒服的，家人都很喜歡。而且房?jī)r(jià)也沒(méi)其他旅游城市那么高，這次就是過(guò)來(lái)看看北海房子的。”首次組團(tuán)推廣的北海團(tuán)，吸引來(lái)了很多像張阿姨一樣的咨詢(xún)者。

旅居康養(yǎng)地產(chǎn)備受矚目的背后，反映出的是新興的購(gòu)房需求。世界旅游組織預(yù)測(cè)報(bào)告認(rèn)為，預(yù)計(jì)到2020年，中國(guó)將至少有20%的中產(chǎn)家庭購(gòu)置度假類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)。

這也和地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展密不可分。以云南為例，《云南省“十三五”養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃》提出，到2020年，養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)將成為云南省新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)和戰(zhàn)略性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè);全省接待養(yǎng)老旅游者達(dá)到1億人次左右，養(yǎng)老旅游收入突破1700億元，占全省旅游總收入的20%。

當(dāng)然，三四線(xiàn)城市庫(kù)存壓力過(guò)大的問(wèn)題也值得關(guān)注。對(duì)此，中國(guó)人民銀行調(diào)查統(tǒng)計(jì)司原司長(zhǎng)、上海市人民政府參事盛松成表示，要真正落實(shí)“一城一策”，結(jié)合每個(gè)城市實(shí)際情況，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)合理定位，并制定與經(jīng)濟(jì)發(fā)展相匹配的房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展目標(biāo)。

“短期內(nèi)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控思路，不能單以房?jī)r(jià)高低或者庫(kù)存大小為準(zhǔn)繩，而是應(yīng)以城市長(zhǎng)期發(fā)展為準(zhǔn)則。” 盛松成認(rèn)為，如果一個(gè)城市未來(lái)規(guī)劃產(chǎn)業(yè)人口導(dǎo)入，可以保有適當(dāng)?shù)膸?kù)存，以備未來(lái)流入人口住房需求。如果城市的房?jī)r(jià)收入比不高，產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來(lái)收入增長(zhǎng)，在不影響實(shí)體產(chǎn)業(yè)發(fā)展的前提下，可以允許房?jī)r(jià)適當(dāng)上漲。

購(gòu)房需求不斷調(diào)整

業(yè)內(nèi)機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，8月份，北京首套房貸款平均利率為5.47%，二套房貸款平均利率為5.90%，環(huán)比均未出現(xiàn)變化。

具體到銀行業(yè)而言，北京地區(qū)本期僅有部分銀行跟進(jìn)調(diào)整，整體利率水平趨于穩(wěn)定。在該機(jī)構(gòu)所監(jiān)測(cè)的30家北京地區(qū)銀行中，有24家銀行執(zhí)行基準(zhǔn)上浮10%，有兩家銀行執(zhí)行基準(zhǔn)上浮15%，有兩家銀行執(zhí)行基準(zhǔn)上浮20%，1家銀行執(zhí)行基準(zhǔn)上浮30%，另有1家銀行分(支)行停貸。二套房方面，28家銀行執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮20%，另有1家銀行執(zhí)行基準(zhǔn)上浮30%，首付情況比較穩(wěn)定。

與二線(xiàn)及以下城市不同，在樓市需求旺盛的北京，新開(kāi)盤(pán)的樓盤(pán)數(shù)量已開(kāi)始明顯減少。此次房展，并未出現(xiàn)來(lái)自北京主城區(qū)的參展項(xiàng)目。在僅有的兩個(gè)項(xiàng)目中，包括來(lái)自懷柔的康瀛國(guó)際溫泉養(yǎng)老公館項(xiàng)目。

數(shù)據(jù)顯示，截至2016年底，北京市60歲及以上戶(hù)籍老年人口約329.2萬(wàn)，占戶(hù)籍總?cè)丝诘?4.1%，戶(hù)籍人口老齡化程度居全國(guó)第二位。同時(shí)，中國(guó)正經(jīng)歷全球歷史上規(guī)模最大、速度最快的人口老齡化進(jìn)程。預(yù)計(jì)2050年將達(dá)到峰值4.87億。由此，將催生出一個(gè)千萬(wàn)億元的巨大市場(chǎng)。

此外，海外置業(yè)也成為炙手可熱的追逐對(duì)象。“目前，房地產(chǎn)依然是中國(guó)高凈值人群實(shí)行資產(chǎn)配置、增值保值的穩(wěn)健的投資方式。而隨著國(guó)內(nèi)調(diào)控政策的不斷加碼，海外置業(yè)也得到了發(fā)展的空間。”一位前來(lái)參展的海外房地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)人表示。

《2017中國(guó)高凈值人群財(cái)富管理需求白皮書(shū)》顯示，“資產(chǎn)配置、分散風(fēng)險(xiǎn)”，確保財(cái)富的“保值、增值”是高凈值人群跨境金融投資最主要的兩個(gè)目的。61.5%的高凈值人群在海外購(gòu)置房產(chǎn)決策中最關(guān)注的是房產(chǎn)本身的投資價(jià)值。

在本次房展會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，來(lái)自美國(guó)、澳大利亞、葡萄牙、塞浦路斯、希臘、新加坡、泰國(guó)、柬埔寨、日本、迪拜等地的近百家海外房地產(chǎn)公司和移民公司前來(lái)參展。“美國(guó)、澳大利亞仍是最受中國(guó)投資者青睞的國(guó)家，美國(guó)加州、佛羅里達(dá)、德州的房地產(chǎn)項(xiàng)目體現(xiàn)出較好的投資屬性。泰國(guó)則成為第三大熱門(mén)投資國(guó)家。”房展會(huì)負(fù)責(zé)人表示。

值得一提的是，伴隨著中國(guó)“一帶一路”建設(shè)的不斷推進(jìn)，中國(guó)市場(chǎng)的影響力日益增加，中東迪拜、柬埔寨的項(xiàng)目也正在逐年增加。

樓市或向多元化轉(zhuǎn)型

長(zhǎng)效機(jī)制成為房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的重要政策導(dǎo)向。其中的各個(gè)參與者，既要著眼于全國(guó)市場(chǎng)的共性，也要考慮到各地區(qū)的特性。既要了解近期的調(diào)控，又要把握好未來(lái)的走向。

“近兩年來(lái)，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商已經(jīng)不復(fù)存在，轉(zhuǎn)型、變革、全鏈條成為房地產(chǎn)企業(yè)爭(zhēng)相進(jìn)入的藍(lán)海，金融、互聯(lián)網(wǎng)成為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展不可或缺的重要工具。”北京房展會(huì)有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，地產(chǎn)智能化、社區(qū)智慧化成為2018年度的主流，“多元化”儼然成為樓市的一道靚麗風(fēng)景線(xiàn)。

“隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)步入新常態(tài)，消費(fèi)升級(jí)勢(shì)頭凸顯，電商的紅利衰減，但零售業(yè)卻迎來(lái)巨變，在這種情況下，地產(chǎn)商在資源整合、需求重合的情況下，也進(jìn)入到了新零售領(lǐng)域，例如，萬(wàn)科在8月18日推出萬(wàn)物集市，進(jìn)入該領(lǐng)域。” 中國(guó)指數(shù)研究院商業(yè)地產(chǎn)研究負(fù)責(zé)人劉德炳表示，商業(yè)地產(chǎn)的形態(tài)和價(jià)值將面臨重估。

“在這個(gè)老齡化時(shí)代，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)、旅居產(chǎn)業(yè)疊加，促使房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，不斷深化發(fā)展。本次房展匯集了多樣化的房產(chǎn)資源以及其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的資源，希望能借此推動(dòng)消費(fèi)升級(jí)，滿(mǎn)足美好生活需要的基本條件。”中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)商業(yè)和旅游地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)委員會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)蔡云表示。