“現(xiàn)在能辦理房貸的銀行很多，不需要等。我們還能提供總房款2%的按揭優(yōu)惠。其實，我們的樓盤總價不高，只要您看好了房子，房貸是小問題。”在9月13日開幕的北京秋季房展會上，云南某樓盤的銷售人員對《金融時報》記者說。

業(yè)內(nèi)機構發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，8月份，全國首套房貸款平均利率繼續(xù)上漲，但漲幅進一步縮小。在一線城市中，北京與上月持平，上海、廣州、深圳較上月小幅上漲。而二線城市上漲幅度環(huán)比呈現(xiàn)下降趨勢。

在4月的北京春季房展會上，北京項目只有9個，而在此次前來參會的300多個項目中，則更是只有順義和懷柔的兩個本地項目。與此同時，來自云南、四川、廣西等地的旅居康養(yǎng)地產(chǎn)項目，成為本次房展會的主角。隨著我國高凈值群體的不斷增加，海外置業(yè)等項目也越來越得到參展消費者的青睞。

小城市唱大主角

“近年來，越來越多來自北京、東北、西北等地的消費者看好云南，外地人購房比例呈逐年遞增的趨勢。從去年起，云南省房協(xié)于春季、秋季牽頭組織云南優(yōu)質(zhì)休閑度假養(yǎng)生地產(chǎn)項目先后3次赴北京參加房展會，現(xiàn)場接待到訪客戶7000余組，成交159套，后續(xù)組織多個看房團到訪云南成交1000余套。”云南省房協(xié)相關負責人表示。

在房展會現(xiàn)場，《金融時報》記者發(fā)現(xiàn)，除了過去昆明、大理、麗江、西雙版納等“熟面孔”之外，加入本次房展會的還有曲靖、德宏、紅河、保山等較為陌生的云南地市。“其實，除了長城、瓷器以外，我們那里的梯田，也是一個重要的中國符號，一直都是在世界各地的旅游畫冊中被重點使用的中國形象。同時，紅河大部分地區(qū)也是全球最佳的避寒帶，非常適宜養(yǎng)老。”一位來自云南紅河的樓盤銷售人員如此力薦當?shù)氐穆镁涌叼B(yǎng)地產(chǎn)。

來自貴州、海南、四川、河北、山西及廣西等多地的旅居康養(yǎng)項目展區(qū)，也十分熱鬧。“我們家去年冬天旅游去過一次北海，那里比北京暖和多了，空氣也很好，還臨海，挺舒服的，家人都很喜歡。而且房價也沒其他旅游城市那么高，這次就是過來看看北海房子的。”首次組團推廣的北海團，吸引來了很多像張阿姨一樣的咨詢者。

旅居康養(yǎng)地產(chǎn)備受矚目的背后，反映出的是新興的購房需求。世界旅游組織預測報告認為，預計到2020年，中國將至少有20%的中產(chǎn)家庭購置度假類不動產(chǎn)物業(yè)。

這也和地方經(jīng)濟的發(fā)展密不可分。以云南為例，《云南省“十三五”養(yǎng)老服務體系建設規(guī)劃》提出，到2020年，養(yǎng)老服務產(chǎn)業(yè)將成為云南省新的經(jīng)濟增長點和戰(zhàn)略性、先導性產(chǎn)業(yè);全省接待養(yǎng)老旅游者達到1億人次左右，養(yǎng)老旅游收入突破1700億元，占全省旅游總收入的20%。

當然，三四線城市庫存壓力過大的問題也值得關注。對此，中國人民銀行調(diào)查統(tǒng)計司原司長、上海市人民政府參事盛松成表示，要真正落實“一城一策”，結合每個城市實際情況，對房地產(chǎn)業(yè)合理定位，并制定與經(jīng)濟發(fā)展相匹配的房地產(chǎn)業(yè)長期發(fā)展目標。

“短期內(nèi)，房地產(chǎn)市場的調(diào)控思路，不能單以房價高低或者庫存大小為準繩，而是應以城市長期發(fā)展為準則。” 盛松成認為，如果一個城市未來規(guī)劃產(chǎn)業(yè)人口導入，可以保有適當?shù)膸齑�，以備未來流入人口住房需求。如果城市的房價收入比不高，產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來收入增長，在不影響實體產(chǎn)業(yè)發(fā)展的前提下，可以允許房價適當上漲。

購房需求不斷調(diào)整

業(yè)內(nèi)機構監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，8月份，北京首套房貸款平均利率為5.47%，二套房貸款平均利率為5.90%，環(huán)比均未出現(xiàn)變化。

具體到銀行業(yè)而言，北京地區(qū)本期僅有部分銀行跟進調(diào)整，整體利率水平趨于穩(wěn)定。在該機構所監(jiān)測的30家北京地區(qū)銀行中，有24家銀行執(zhí)行基準上浮10%，有兩家銀行執(zhí)行基準上浮15%，有兩家銀行執(zhí)行基準上浮20%，1家銀行執(zhí)行基準上浮30%，另有1家銀行分(支)行停貸。二套房方面，28家銀行執(zhí)行基準利率上浮20%，另有1家銀行執(zhí)行基準上浮30%，首付情況比較穩(wěn)定。

與二線及以下城市不同，在樓市需求旺盛的北京，新開盤的樓盤數(shù)量已開始明顯減少。此次房展，并未出現(xiàn)來自北京主城區(qū)的參展項目。在僅有的兩個項目中，包括來自懷柔的康瀛國際溫泉養(yǎng)老公館項目。

數(shù)據(jù)顯示，截至2016年底，北京市60歲及以上戶籍老年人口約329.2萬，占戶籍總人口的24.1%，戶籍人口老齡化程度居全國第二位。同時，中國正經(jīng)歷全球歷史上規(guī)模最大、速度最快的人口老齡化進程。預計2050年將達到峰值4.87億。由此，將催生出一個千萬億元的巨大市場。

此外，海外置業(yè)也成為炙手可熱的追逐對象。“目前，房地產(chǎn)依然是中國高凈值人群實行資產(chǎn)配置、增值保值的穩(wěn)健的投資方式。而隨著國內(nèi)調(diào)控政策的不斷加碼，海外置業(yè)也得到了發(fā)展的空間。”一位前來參展的海外房地產(chǎn)公司負責人表示。

《2017中國高凈值人群財富管理需求白皮書》顯示，“資產(chǎn)配置、分散風險”，確保財富的“保值、增值”是高凈值人群跨境金融投資最主要的兩個目的。61.5%的高凈值人群在海外購置房產(chǎn)決策中最關注的是房產(chǎn)本身的投資價值。

在本次房展會現(xiàn)場，來自美國、澳大利亞、葡萄牙、塞浦路斯、希臘、新加坡、泰國、柬埔寨、日本、迪拜等地的近百家海外房地產(chǎn)公司和移民公司前來參展。“美國、澳大利亞仍是最受中國投資者青睞的國家，美國加州、佛羅里達、德州的房地產(chǎn)項目體現(xiàn)出較好的投資屬性。泰國則成為第三大熱門投資國家。”房展會負責人表示。

值得一提的是，伴隨著中國“一帶一路”建設的不斷推進，中國市場的影響力日益增加，中東迪拜、柬埔寨的項目也正在逐年增加。

樓市或向多元化轉型

長效機制成為房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的重要政策導向。其中的各個參與者，既要著眼于全國市場的共性，也要考慮到各地區(qū)的特性。既要了解近期的調(diào)控，又要把握好未來的走向。

“近兩年來，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)不復存在，轉型、變革、全鏈條成為房地產(chǎn)企業(yè)爭相進入的藍海，金融、互聯(lián)網(wǎng)成為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展不可或缺的重要工具。”北京房展會有關負責人表示，地產(chǎn)智能化、社區(qū)智慧化成為2018年度的主流，“多元化”儼然成為樓市的一道靚麗風景線。

“隨著中國經(jīng)濟步入新常態(tài)，消費升級勢頭凸顯，電商的紅利衰減，但零售業(yè)卻迎來巨變，在這種情況下，地產(chǎn)商在資源整合、需求重合的情況下，也進入到了新零售領域，例如，萬科在8月18日推出萬物集市，進入該領域。” 中國指數(shù)研究院商業(yè)地產(chǎn)研究負責人劉德炳表示，商業(yè)地產(chǎn)的形態(tài)和價值將面臨重估。

“在這個老齡化時代，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)、旅居產(chǎn)業(yè)疊加，促使房地產(chǎn)業(yè)轉型升級，不斷深化發(fā)展。本次房展匯集了多樣化的房產(chǎn)資源以及其他相關產(chǎn)業(yè)的資源，希望能借此推動消費升級，滿足美好生活需要的基本條件。”中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會商業(yè)和旅游地產(chǎn)專業(yè)委員會秘書長蔡云表示。