10月31日召開的中央政治局會議沒有提及房地產(chǎn)，這意味著房地產(chǎn)調(diào)控進入平穩(wěn)期。其實自2013年以來，中央政治局會議提及房地產(chǎn)從來沒有變過的一句話就是：“促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”。目前，房價上漲趨勢已被遏制，調(diào)控政策不會繼續(xù)加碼。但是市場也不能大落，樓市趨穩(wěn)既是政策訴求，也是眾望所歸，不提房地產(chǎn)，就意味著中央希望房地產(chǎn)市場回歸平穩(wěn)健康發(fā)展。

目前，中國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)正在調(diào)整但尚未到位，但中國內(nèi)需市場依然巨大，內(nèi)需市場已經(jīng)替代投資、出口成為經(jīng)濟增長主力，近五年來，最終消費支出對經(jīng)濟增長的貢獻率分別為47%、48.8%、59.7%、64.6%和58.8%，消費率53.78%，接近歐元區(qū)平均水平的54.6%。與此同時，大基建將要啟動，在消費、投資的支撐下，中國經(jīng)濟不會出現(xiàn)斷崖式下降，未來依然在變中求穩(wěn)。

7月31日的中央政治局會議，關(guān)于經(jīng)濟工作的表述共有909個字，其中有18個“穩(wěn)”字，穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)金融、穩(wěn)外貿(mào)、穩(wěn)投資、穩(wěn)地產(chǎn)、穩(wěn)預(yù)期等，“穩(wěn)定壓倒一切”。?

目前樓市調(diào)控已經(jīng)進入成熟階段，雖然市場出現(xiàn)了下行信號，比如土地流拍增多、房企促銷增多、二手房降價增多，但“大穩(wěn)小亂”、“零增長區(qū)間”仍將是未來幾年樓市的關(guān)鍵詞和新常態(tài)。

所謂“大穩(wěn)”，就是樓市沒有大起大落，房價沒有大漲大跌；既不能突破上限，也不會穿透下限，樓市在“零增長區(qū)間”內(nèi)波動。未來房價上漲受限，下調(diào)也會受限，快速拉升房價、大幅降價出貨等擾亂市場預(yù)期的行為，都會受到約談甚至關(guān)閉售樓處、雙向限價、不予備案等處罰。

所謂“小亂”就是地方政府有的收緊，有的放松，有的刺激，“因城施策”轉(zhuǎn)向“一城一策”甚至“一城多策”，難免出現(xiàn)小亂，但不會影響整體樓市的“大穩(wěn)”。

什么是“零增長區(qū)間”？就是主要指標如銷售面積、投資增速等在正負3%附近，其他指標在個位數(shù)。

當(dāng)前，我們已經(jīng)看到銀行開發(fā)貸款與按揭貸款均在3%左右的負增長區(qū)間，銷售面積增速正在回落至3.3%，已經(jīng)接近零增長區(qū)間，銷售回籠資金放緩也勢必導(dǎo)致房企到位資金增速回落。

雖然土地購置面積、新開工面積增速仍在兩位數(shù)，但這是源于待售面積大幅度下降、房企正在補庫存。今年1-9月二線城市土地購置面積增長26.5%，三四線城市增長46.6%，在市場預(yù)期已經(jīng)發(fā)生變化的今天，我們預(yù)判土地購置面積回落將成為大勢所趨。

過去樓市作為火車頭拉動經(jīng)濟增長時需要加速，但跑得太快，也需要減速，因此出現(xiàn)刺激、火熱、壓縮、冰封的三年周期論，但未來這一邏輯將不再成立，樓市作為壓艙石必須求穩(wěn)。

樓市穩(wěn)字當(dāng)頭，對房企恰恰是好事。如果今天是高速度增長，明天是斷崖式下跌，大起大落、大漲大跌，企業(yè)是無法制定戰(zhàn)略、配置人力、籌集資金、儲備土地資源，而相對穩(wěn)定的市場，企業(yè)才能做到均衡地高質(zhì)量發(fā)展。

未來幾年，整體樓市將進入“零增長”的橫盤時代，就像平穩(wěn)的心電圖。

雖然樓市基本處于高位見頂，我們不可能再重復(fù)黃金時代的高速增長，但是，如果未來房地產(chǎn)市場的相對平穩(wěn)是可期的，那就是僅次于高增長的黃金時代的次好時代了。