10月31日召開(kāi)的中央政治局會(huì)議沒(méi)有提及房地產(chǎn)，這意味著房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)入平穩(wěn)期。其實(shí)自2013年以來(lái)，中央政治局會(huì)議提及房地產(chǎn)從來(lái)沒(méi)有變過(guò)的一句話就是：“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”。目前，房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)已被遏制，調(diào)控政策不會(huì)繼續(xù)加碼。但是市場(chǎng)也不能大落，樓市趨穩(wěn)既是政策訴求，也是眾望所歸，不提房地產(chǎn)，就意味著中央希望房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸平穩(wěn)健康發(fā)展。

目前，中國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)正在調(diào)整但尚未到位，但中國(guó)內(nèi)需市場(chǎng)依然巨大，內(nèi)需市場(chǎng)已經(jīng)替代投資、出口成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)主力，近五年來(lái)，最終消費(fèi)支出對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率分別為47%、48.8%、59.7%、64.6%和58.8%，消費(fèi)率53.78%，接近歐元區(qū)平均水平的54.6%。與此同時(shí)，大基建將要啟動(dòng)，在消費(fèi)、投資的支撐下，中國(guó)經(jīng)濟(jì)不會(huì)出現(xiàn)斷崖式下降，未來(lái)依然在變中求穩(wěn)。

7月31日的中央政治局會(huì)議，關(guān)于經(jīng)濟(jì)工作的表述共有909個(gè)字，其中有18個(gè)“穩(wěn)”字，穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)金融、穩(wěn)外貿(mào)、穩(wěn)投資、穩(wěn)地產(chǎn)、穩(wěn)預(yù)期等，“穩(wěn)定壓倒一切”。?

目前樓市調(diào)控已經(jīng)進(jìn)入成熟階段，雖然市場(chǎng)出現(xiàn)了下行信號(hào)，比如土地流拍增多、房企促銷增多、二手房降價(jià)增多，但“大穩(wěn)小亂”、“零增長(zhǎng)區(qū)間”仍將是未來(lái)幾年樓市的關(guān)鍵詞和新常態(tài)。

所謂“大穩(wěn)”，就是樓市沒(méi)有大起大落，房?jī)r(jià)沒(méi)有大漲大跌；既不能突破上限，也不會(huì)穿透下限，樓市在“零增長(zhǎng)區(qū)間”內(nèi)波動(dòng)。未來(lái)房?jī)r(jià)上漲受限，下調(diào)也會(huì)受限，快速拉升房?jī)r(jià)、大幅降價(jià)出貨等擾亂市場(chǎng)預(yù)期的行為，都會(huì)受到約談甚至關(guān)閉售樓處、雙向限價(jià)、不予備案等處罰。

所謂“小亂”就是地方政府有的收緊，有的放松，有的刺激，“因城施策”轉(zhuǎn)向“一城一策”甚至“一城多策”，難免出現(xiàn)小亂，但不會(huì)影響整體樓市的“大穩(wěn)”。

什么是“零增長(zhǎng)區(qū)間”？就是主要指標(biāo)如銷售面積、投資增速等在正負(fù)3%附近，其他指標(biāo)在個(gè)位數(shù)。

當(dāng)前，我們已經(jīng)看到銀行開(kāi)發(fā)貸款與按揭貸款均在3%左右的負(fù)增長(zhǎng)區(qū)間，銷售面積增速正在回落至3.3%，已經(jīng)接近零增長(zhǎng)區(qū)間，銷售回籠資金放緩也勢(shì)必導(dǎo)致房企到位資金增速回落。

雖然土地購(gòu)置面積、新開(kāi)工面積增速仍在兩位數(shù)，但這是源于待售面積大幅度下降、房企正在補(bǔ)庫(kù)存。今年1-9月二線城市土地購(gòu)置面積增長(zhǎng)26.5%，三四線城市增長(zhǎng)46.6%，在市場(chǎng)預(yù)期已經(jīng)發(fā)生變化的今天，我們預(yù)判土地購(gòu)置面積回落將成為大勢(shì)所趨。

過(guò)去樓市作為火車(chē)頭拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)時(shí)需要加速，但跑得太快，也需要減速，因此出現(xiàn)刺激、火熱、壓縮、冰封的三年周期論，但未來(lái)這一邏輯將不再成立，樓市作為壓艙石必須求穩(wěn)。

樓市穩(wěn)字當(dāng)頭，對(duì)房企恰恰是好事。如果今天是高速度增長(zhǎng)，明天是斷崖式下跌，大起大落、大漲大跌，企業(yè)是無(wú)法制定戰(zhàn)略、配置人力、籌集資金、儲(chǔ)備土地資源，而相對(duì)穩(wěn)定的市場(chǎng)，企業(yè)才能做到均衡地高質(zhì)量發(fā)展。

未來(lái)幾年，整體樓市將進(jìn)入“零增長(zhǎng)”的橫盤(pán)時(shí)代，就像平穩(wěn)的心電圖。

雖然樓市基本處于高位見(jiàn)頂，我們不可能再重復(fù)黃金時(shí)代的高速增長(zhǎng)，但是，如果未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的相對(duì)平穩(wěn)是可期的，那就是僅次于高增長(zhǎng)的黃金時(shí)代的次好時(shí)代了。