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      樓市橫盤時代,“大穩(wěn)小亂”將是新常態(tài)

      作者:未知 來源:新京報 更新時間:2018年11月04日 【字體:

      10月31日召開的中央政治局會議沒有提及房地產(chǎn),這意味著房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)入平穩(wěn)期。其實自2013年以來,中央政治局會議提及房地產(chǎn)從來沒有變過的一句話就是:“促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”。目前,房價上漲趨勢已被遏制,調(diào)控政策不會繼續(xù)加碼。但是市場也不能大落,樓市趨穩(wěn)既是政策訴求,也是眾望所歸,不提房地產(chǎn),就意味著中央希望房地產(chǎn)市場回歸平穩(wěn)健康發(fā)展。

      目前,中國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)正在調(diào)整但尚未到位,但中國內(nèi)需市場依然巨大,內(nèi)需市場已經(jīng)替代投資、出口成為經(jīng)濟(jì)增長主力,近五年來,最終消費支出對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率分別為47%、48.8%、59.7%、64.6%和58.8%,消費率53.78%,接近歐元區(qū)平均水平的54.6%。與此同時,大基建將要啟動,在消費、投資的支撐下,中國經(jīng)濟(jì)不會出現(xiàn)斷崖式下降,未來依然在變中求穩(wěn)。

      7月31日的中央政治局會議,關(guān)于經(jīng)濟(jì)工作的表述共有909個字,其中有18個“穩(wěn)”字,穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)金融、穩(wěn)外貿(mào)、穩(wěn)投資、穩(wěn)地產(chǎn)、穩(wěn)預(yù)期等,“穩(wěn)定壓倒一切”。?

      目前樓市調(diào)控已經(jīng)進(jìn)入成熟階段,雖然市場出現(xiàn)了下行信號,比如土地流拍增多、房企促銷增多、二手房降價增多,但“大穩(wěn)小亂”、“零增長區(qū)間”仍將是未來幾年樓市的關(guān)鍵詞和新常態(tài)。

      所謂“大穩(wěn)”,就是樓市沒有大起大落,房價沒有大漲大跌;既不能突破上限,也不會穿透下限,樓市在“零增長區(qū)間”內(nèi)波動。未來房價上漲受限,下調(diào)也會受限,快速拉升房價、大幅降價出貨等擾亂市場預(yù)期的行為,都會受到約談甚至關(guān)閉售樓處、雙向限價、不予備案等處罰。

      所謂“小亂”就是地方政府有的收緊,有的放松,有的刺激,“因城施策”轉(zhuǎn)向“一城一策”甚至“一城多策”,難免出現(xiàn)小亂,但不會影響整體樓市的“大穩(wěn)”。

      什么是“零增長區(qū)間”?就是主要指標(biāo)如銷售面積、投資增速等在正負(fù)3%附近,其他指標(biāo)在個位數(shù)。

      當(dāng)前,我們已經(jīng)看到銀行開發(fā)貸款與按揭貸款均在3%左右的負(fù)增長區(qū)間,銷售面積增速正在回落至3.3%,已經(jīng)接近零增長區(qū)間,銷售回籠資金放緩也勢必導(dǎo)致房企到位資金增速回落。

      雖然土地購置面積、新開工面積增速仍在兩位數(shù),但這是源于待售面積大幅度下降、房企正在補庫存。今年1-9月二線城市土地購置面積增長26.5%,三四線城市增長46.6%,在市場預(yù)期已經(jīng)發(fā)生變化的今天,我們預(yù)判土地購置面積回落將成為大勢所趨。

      過去樓市作為火車頭拉動經(jīng)濟(jì)增長時需要加速,但跑得太快,也需要減速,因此出現(xiàn)刺激、火熱、壓縮、冰封的三年周期論,但未來這一邏輯將不再成立,樓市作為壓艙石必須求穩(wěn)。

      樓市穩(wěn)字當(dāng)頭,對房企恰恰是好事。如果今天是高速度增長,明天是斷崖式下跌,大起大落、大漲大跌,企業(yè)是無法制定戰(zhàn)略、配置人力、籌集資金、儲備土地資源,而相對穩(wěn)定的市場,企業(yè)才能做到均衡地高質(zhì)量發(fā)展。

      未來幾年,整體樓市將進(jìn)入“零增長”的橫盤時代,就像平穩(wěn)的心電圖。

      雖然樓市基本處于高位見頂,我們不可能再重復(fù)黃金時代的高速增長,但是,如果未來房地產(chǎn)市場的相對平穩(wěn)是可期的,那就是僅次于高增長的黃金時代的次好時代了。

      樓 盤 價格(元/平) 區(qū) 位
      春熙江岸 5985 內(nèi)蒙古大道
      山客部落 8000 花水灣鎮(zhèn)
      青霞山水卡倫德拉小鎮(zhèn) 9700 青霞鎮(zhèn)
      鑫河國際花園 3800 內(nèi)蒙古大道
      樾江峰薈 - 桃源西區(qū)
      青云墅 6400 鶴鳴鄉(xiāng)
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