有房企人士形容，當(dāng)前的市場(chǎng)“神經(jīng)緊繃”。開(kāi)發(fā)商雖然堅(jiān)守，但價(jià)格底線(xiàn)在不斷松動(dòng)。購(gòu)房者仍在觀望，“買(mǎi)了房子的人，盯著你會(huì)不會(huì)漲價(jià)；沒(méi)買(mǎi)房子的人，盯著你會(huì)不會(huì)降價(jià)。”

近日，一則有關(guān)“取消限購(gòu)令”的傳言在業(yè)內(nèi)迅速發(fā)酵。傳言稱(chēng)，根據(jù)國(guó)辦在今年5月發(fā)布的《關(guān)于開(kāi)展涉及產(chǎn)權(quán)保護(hù)的規(guī)章、規(guī)范性文件清理工作的通知》（即“29號(hào)文”），到今年10月底，國(guó)務(wù)院和地方政府制定的有違產(chǎn)權(quán)保護(hù)的相關(guān)文件將被清理，其中就包括各地出臺(tái)的“限購(gòu)令”。

該傳言因論據(jù)不充分、邏輯存在漏洞，很快被證明屬于謠言。

但該消息對(duì)市場(chǎng)的影響不可忽視，除了被大量傳播外，近幾日，A股和港股的地產(chǎn)板塊都曾出現(xiàn)大漲。

分析人士指出，這反映出當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)的一種緊張情緒。自2016年初以來(lái)，全國(guó)范圍內(nèi)的樓市調(diào)控已經(jīng)持續(xù)了超過(guò)30個(gè)月。受此影響，房企頻繁采取價(jià)格促銷(xiāo)策略，從而維持現(xiàn)金流。二手房市場(chǎng)的價(jià)格拉鋸戰(zhàn)同樣激烈。

有房企人士直言，在政策和市場(chǎng)的壓力下，“供需雙方的神經(jīng)高度緊繃”，任何一絲政策變化都有可能打破平衡。這也是謠言能夠迅速發(fā)酵的原因。

傳言擾市

“29號(hào)文”出臺(tái)于今年5月，按照規(guī)定，到今年10月底，國(guó)務(wù)院和地方政府制定的有違產(chǎn)權(quán)保護(hù)的相關(guān)文件將被清理。

對(duì)于其中是否包含“限購(gòu)令”，中原地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)分析師張大偉指出，該文件并非關(guān)于房地產(chǎn)領(lǐng)域，而是國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于開(kāi)展涉及產(chǎn)權(quán)保護(hù)的規(guī)章、規(guī)范性文件清理工作的通知。因此其與“限購(gòu)令”的存廢完全無(wú)關(guān)。

他還表示，“29號(hào)文”的依據(jù)，是國(guó)務(wù)院于2016年11月出臺(tái)的《關(guān)于完善產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度依法保護(hù)產(chǎn)權(quán)的意見(jiàn)》。該意見(jiàn)是產(chǎn)權(quán)保護(hù)方面的重要文件，但同樣與房地產(chǎn)領(lǐng)域的“限購(gòu)令”無(wú)關(guān)。

張大偉表示，取消“限購(gòu)令”的消息屬于“假新聞”。

10月26日早間，人民網(wǎng)亦發(fā)文稱(chēng)，通過(guò)向權(quán)威部門(mén)求證獲知，上述消息并不屬實(shí)。同樣是今年5月，住建部曾印發(fā)《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知》，重申堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不放松，并對(duì)進(jìn)一步做好房地產(chǎn)調(diào)控工作提出了關(guān)于加快制定實(shí)施住房發(fā)展規(guī)劃、抓緊調(diào)整住房和用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、切實(shí)加強(qiáng)資金管控、大力整頓規(guī)范市場(chǎng)秩序等6項(xiàng)明確要求。

雖然被證偽，但該消息引發(fā)的余波并未平息。除了消息被大量傳播外，10月26日，在大盤(pán)繼續(xù)陰跌的情況下，A股房地產(chǎn)板塊逆勢(shì)上漲2.17個(gè)百分點(diǎn)，成為領(lǐng)漲板塊。其中，臥龍地產(chǎn)、華業(yè)資本、中糧地產(chǎn)等6只股票漲停。

港股中的內(nèi)房股則于10月25日大漲，但到10月26日時(shí)已歸于平靜。

市場(chǎng)人士普遍認(rèn)為，在此輪地產(chǎn)股的異動(dòng)中，“取消限購(gòu)令”傳聞起到了關(guān)鍵作用。當(dāng)然，“首套房貸利率下調(diào)”、“房貸放款提速”等消息的影響也不可忽視。

價(jià)格博弈

“任何有關(guān)樓市調(diào)控松綁的消息，都會(huì)快速傳播。”北京大興區(qū)某商品房項(xiàng)目負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示。

自2016年3月南京、蘇州等地出臺(tái)調(diào)控措施至今，本輪房地產(chǎn)調(diào)控已持續(xù)了30個(gè)月以上，時(shí)長(zhǎng)超過(guò)以往任何一輪調(diào)控。在力度上，除以往的限價(jià)、限購(gòu)、限貸外，又增加了限售、限商兩大“殺招”。在廣度上，調(diào)控政策因地制宜，已經(jīng)細(xì)化到區(qū)、縣一級(jí)。

雖然過(guò)去兩年樓市交易規(guī)模不斷攀高，但從今年開(kāi)始，這些政策的影響逐漸顯現(xiàn)。

今年6月，因售價(jià)下調(diào)，位于北京市通州區(qū)的“K2十里春風(fēng)”項(xiàng)目售樓處被業(yè)主“包圍”，并被要求退房。此后，合肥、長(zhǎng)沙、杭州、天津、鄭州等一批二線(xiàn)城市也陸續(xù)出現(xiàn)類(lèi)似現(xiàn)象。當(dāng)年位居房?jī)r(jià)上漲“四小龍”之列的南京、廈門(mén)，如今也出現(xiàn)區(qū)域性降價(jià)。

易居克而瑞指出，到今年9、10月，“無(wú)論是單個(gè)樓盤(pán)項(xiàng)目，還是整體市場(chǎng)，折扣力度都在加大。”從單個(gè)房企來(lái)看，今年若恒大項(xiàng)目全部?jī)?yōu)惠政策疊加，住宅最高折扣幅度可達(dá)7.4折，高于去年的8.5折。從整體市場(chǎng)來(lái)看，9、10月份今年房企折扣平均可達(dá)9.3折左右，高于去年的9.5折。

從官方的交易數(shù)據(jù)看，這些措施對(duì)刺激市場(chǎng)的作用相對(duì)有限，反而引起前期業(yè)主的不滿(mǎn)，以打砸售樓處為主的“維權(quán)”現(xiàn)象不斷出現(xiàn)。

二手房市場(chǎng)也出現(xiàn)類(lèi)似局面。貝殼研究院通過(guò)對(duì)11個(gè)熱點(diǎn)城市的分析指出，今年第三季度，“業(yè)主掛牌量開(kāi)始下滑，已入市業(yè)主預(yù)期松動(dòng)，掛牌價(jià)趨穩(wěn)，調(diào)漲占比下滑。”即便如此，觀望情緒仍在加劇。

前述房企人士形容，當(dāng)前的市場(chǎng)“神經(jīng)緊繃”。開(kāi)發(fā)商雖然堅(jiān)守，但價(jià)格底線(xiàn)在不斷松動(dòng)。購(gòu)房者仍在觀望，“買(mǎi)了房子的人，盯著你會(huì)不會(huì)漲價(jià)；沒(méi)買(mǎi)房子的人，盯著你會(huì)不會(huì)降價(jià)。”

他表示，其所在公司位于合肥的一個(gè)項(xiàng)目，由于前期定價(jià)過(guò)高，目前面臨較大的銷(xiāo)售壓力。但項(xiàng)目不敢直接降價(jià)，因?yàn)?ldquo;既怕業(yè)主鬧事，又怕影響公司在當(dāng)?shù)氐目诒?rdquo;。目前，項(xiàng)目不斷給總部報(bào)送預(yù)案，希望以比較小的代價(jià)實(shí)現(xiàn)今年的銷(xiāo)售和回款目標(biāo)。

今年第三季度以來(lái)，向來(lái)供不應(yīng)求的北京市場(chǎng)供應(yīng)了一批限競(jìng)房，但遭遇網(wǎng)簽率低、去化緩慢的尷尬。在該人士看來(lái)，這恰恰反映出持續(xù)調(diào)控下的樓市僵局。

調(diào)控風(fēng)向未變

按照以往的經(jīng)驗(yàn)，這種僵局恐怕只能通過(guò)松綁調(diào)控來(lái)打破。這也被認(rèn)為是傳言頻出，且容易快速傳播的原因。

實(shí)際上，由于此輪調(diào)控時(shí)長(zhǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)以往，從今年上半年開(kāi)始，有關(guān)松綁調(diào)控的傳言就已出現(xiàn)。

今年年中，同樣因“29號(hào)文”引發(fā)的“限購(gòu)令”松綁傳言就曾有過(guò)一輪傳播，但最終被有關(guān)部門(mén)否認(rèn)。9月，網(wǎng)傳一份改革預(yù)售制度的評(píng)估函，引發(fā)了關(guān)于取消預(yù)售制度的傳言，住建部隨后否認(rèn)。10月，部分城市下調(diào)首套房貸利率，同樣被解讀為樓市調(diào)控松綁的信號(hào)。

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道了解，近期部分城市的確出現(xiàn)了價(jià)格管控中的“松綁”現(xiàn)象。如北京就在近期給一批單價(jià)超過(guò)10萬(wàn)的豪宅項(xiàng)目發(fā)放了預(yù)售許可證。廈門(mén)也曾放寬高校畢業(yè)生、技術(shù)工人、留學(xué)歸國(guó)人員的落戶(hù)條件。

但多數(shù)受訪者認(rèn)為，這并不意味著樓市調(diào)控將會(huì)有實(shí)質(zhì)性松動(dòng)。相反，張大偉認(rèn)為，樓市升級(jí)的調(diào)控政策內(nèi)容將不斷出現(xiàn)，從而鞏固樓市調(diào)控的效果，避免政策邊際效應(yīng)遞減的情況出現(xiàn)。

據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，截至10月，今年全國(guó)累計(jì)房地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)接近400次，比去年同期增加8成。

從政策類(lèi)型上看，近期以治理市場(chǎng)亂象為主的做法占據(jù)多數(shù)，這也體現(xiàn)出現(xiàn)階段樓市調(diào)控“打補(bǔ)丁”、“管秩序”的特征。

人民網(wǎng)亦援引主管部門(mén)的回應(yīng)指出，下一階段，各地區(qū)、各有關(guān)部門(mén)將堅(jiān)決貫徹落實(shí)好習(xí)近平總書(shū)記在7月31日中央政治局會(huì)議上的重要講話(huà)精神，下決心解決好房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題，堅(jiān)持因城施策，促進(jìn)供求平衡，合理引導(dǎo)預(yù)期，整治市場(chǎng)秩序，堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲，加快建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。

這也將使價(jià)格博弈進(jìn)入白熱化階段。易居克而瑞發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2018年9月，100個(gè)城市新房住宅成交均價(jià)為13082元/平方米，環(huán)比增長(zhǎng)1.0%，同比增長(zhǎng)7.7%。但該機(jī)構(gòu)同時(shí)指出，今年第四季度，房企會(huì)積極加入到降價(jià)促銷(xiāo)的行列中。這也從側(cè)面說(shuō)明一點(diǎn)，即房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控效應(yīng)正不斷顯現(xiàn)，房?jī)r(jià)過(guò)高的態(tài)勢(shì)也逐漸受到遏制，房?jī)r(jià)的泡沫正在減少。