先說(shuō)吳曉波說(shuō)的“上海五年翻一倍”，我個(gè)人認(rèn)為這屬于比較保守的漲法，實(shí)際情況很可能不止。有人可能認(rèn)為房?jī)r(jià)已經(jīng)這么高了，覺(jué)得有點(diǎn)不可思議，我給你簡(jiǎn)單推演一下你就明白了：

咱們以317最高點(diǎn)成交價(jià)1000w的房子為例，現(xiàn)在普跌20%的情況下，當(dāng)前的實(shí)際成交價(jià)在800w左右，5年后在800w的基礎(chǔ)上翻倍，是1600w，所以相對(duì)于這一波的最高點(diǎn)1000w來(lái)說(shuō)，實(shí)際漲幅只有60%。這就是房?jī)r(jià)在螺旋形上漲形態(tài)之下的秘笈。所以，如果長(zhǎng)期持有，什么時(shí)候買(mǎi)都是對(duì)的（任志強(qiáng)語(yǔ)錄），但是落實(shí)到具體的收益率，區(qū)別還是不小。還有一點(diǎn)，我要提醒的是，這是房?jī)r(jià)本身的漲幅，考慮到房?jī)r(jià)有杠桿的屬性，你的首付實(shí)際的漲幅，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止這些。

再說(shuō)全民形成房?jī)r(jià)上漲預(yù)期這個(gè)情況，我個(gè)人覺(jué)得并不是很準(zhǔn)確，君不見(jiàn)我微博的評(píng)論區(qū)經(jīng)常出現(xiàn)一些對(duì)房?jī)r(jià)看跌的人嘛？隨著政府的調(diào)控不斷深入，看跌的人其實(shí)會(huì)越來(lái)越多的，大多數(shù)人并不是堅(jiān)定的看多者，而是墻頭草。如果你是一個(gè)合格的持續(xù)看多者，現(xiàn)在的資產(chǎn)一定會(huì)非常可觀了。以北京為例，我個(gè)人認(rèn)為看空者數(shù)量出現(xiàn)的階段性頂點(diǎn)，可能在元旦前后，也就是說(shuō)，元旦前后可能是樓市庫(kù)存量最大的時(shí)候。

接著說(shuō)一線跟二線樓市聯(lián)動(dòng)的問(wèn)題，你仔細(xì)看一下這波上漲幅度就會(huì)發(fā)現(xiàn)，一線的漲幅不如二線，畢竟二線的基數(shù)比較低，但正是因?yàn)榛鶖?shù)的巨大差異，這輪漲完之后，價(jià)差拉大了許多，本來(lái)是4w跟1w的差距，現(xiàn)在是8w跟3w的差距。這種現(xiàn)象，在下一輪樓市啟動(dòng)的時(shí)候還會(huì)重演。一個(gè)在二線城市城市居住的很舒服的人，想換到一線城市居住，變得愈發(fā)的不可能，一線城市的房子實(shí)際上形成一種壁壘作用，這就是一種固化。但一線城市的房?jī)r(jià)上漲，不是空中樓閣，還是需要二線城市的房子變現(xiàn)作為首付的，所以以后買(mǎi)還是可以買(mǎi)的起，就是還貸的壓力會(huì)越來(lái)越大。大家可以回顧一下近10年的貸款情況，十年前貸60w就很多了，現(xiàn)在貸600w大家也不會(huì)覺(jué)得特別詫異，5年后貸1000w沒(méi)準(zhǔn)成為主流。

一線城市房?jī)r(jià)的上限在哪里？我覺(jué)得上限要考慮兩方面的因素，一方面是收入的天花板效應(yīng)，這個(gè)說(shuō)起來(lái)比較復(fù)雜，我們以最熱的金融為例，我做過(guò)一個(gè)不太準(zhǔn)確的比較，華爾街的一對(duì)30歲左右的小夫妻，均藤校畢業(yè)，做基礎(chǔ)性工作，倆人一年平均的稅前收入大概在40w美元左右，而金融街同樣基礎(chǔ)性崗位的小夫妻，均985畢業(yè)，也是30歲左右，一年平均的稅前收入大概在80w人民幣左右，這中間有3.5-4倍的差距，考慮到美國(guó)有房產(chǎn)稅、物價(jià)因素、我們有住房公積金等因素，實(shí)際的購(gòu)買(mǎi)力差距差不多有2倍，所以我粗略的認(rèn)為北京的平均收入收入水平還應(yīng)該有1倍的提高，提高1倍之后，北京的薪資水平，基本就跟紐約接軌了。其實(shí)IT也類似，比如硅谷一個(gè)5年左右經(jīng)驗(yàn)的程序員在FLAG這種大互聯(lián)網(wǎng)公司一年收入30萬(wàn)美金，中國(guó)的BAT互聯(lián)網(wǎng)碼農(nóng)大概在50w人民幣左右。隨著收入的增加，房?jī)r(jià)肯定相應(yīng)增加。

另外一方面是制度性因素，如果北京繼續(xù)擁有這么多資源，房?jī)r(jià)的漲幅可能會(huì)脫離老百姓的收入，這種離心力是比較難以預(yù)測(cè)的，當(dāng)北京房?jī)r(jià)成為全國(guó)權(quán)貴閑錢(qián)的“理財(cái)產(chǎn)品”，房?jī)r(jià)肯定會(huì)不合理的上漲，目前政府正在這方面做出一些努力，比如雄安什么的，但是效果如何，難說(shuō)，聽(tīng)其言，觀其行吧。

5年后，房?jī)r(jià)至少上漲1倍之后，可能房?jī)r(jià)在之后就不會(huì)出現(xiàn)大漲了，但別高興太早，別以為房?jī)r(jià)不會(huì)大漲就高興，那個(gè)時(shí)候基本就意味著階級(jí)固化的完成，到時(shí)候市區(qū)一套不錯(cuò)的次新三居公寓3000w起，郊區(qū)買(mǎi)個(gè)小兩居都得1000w，所以哪怕倆人都在金融街工作，靠自己奮斗可能一輩子也就只能買(mǎi)一套很一般的房子。隨之而來(lái)的，應(yīng)該就是房產(chǎn)稅的出臺(tái)，房產(chǎn)稅出臺(tái)之后，工薪階層買(mǎi)房的壓力會(huì)很大，一方面租金增加攢錢(qián)更難，另外一方面持有的成本增加，換房變得更加艱難，階層更加固化，其實(shí)不是什么好事兒。

最后，我說(shuō)幾句我自己的感受。其實(shí)這些年，我自己倒很少去想房?jī)r(jià)未來(lái)具體會(huì)變成什么樣，我單純的覺(jué)得我從未曾被虧待過(guò)，只要好好努力，總能得到出人意料的回報(bào)，這就跟考試一樣，發(fā)下卷子來(lái)，你別老想著我這次要考多少分，先把每一道題做好，最后的成績(jī)肯定錯(cuò)不了。這是社會(huì)還是有正能量的一面。

房子，其實(shí)是代表你在這個(gè)社會(huì)位置的一個(gè)參照物，有了房子，房?jī)r(jià)無(wú)論漲跌你的相對(duì)位置都不會(huì)變，你要做的是換更好、買(mǎi)更多的房子爬到一個(gè)更高的位置。下面這個(gè)比喻是我前幾天看的，挺生動(dòng)，作為結(jié)尾，總給各位：

說(shuō)有兩個(gè)人在森林中游玩，看到一頭熊跑出來(lái)， 其中一個(gè)人把跑鞋拿出來(lái)了， 另外一個(gè)人有點(diǎn)鄙夷對(duì)他說(shuō)：哥們兒，別忙了，你跑不過(guò)熊！ 那個(gè)人信心滿滿地說(shuō)：我不用跑得過(guò)熊，我只要比你跑得快就行了。