松綁“路線圖”

海水還沒退潮，害怕裸泳出現(xiàn)的人就坐不住了�，F(xiàn)在的問題關鍵是，后續(xù)還有哪些城市的樓市有望放松？

12月11日，社科院發(fā)布《中國住房發(fā)展報告(2018-2019)》稱，一線城市可能微調(diào)調(diào)控措施，保持調(diào)控政策的適度；二線城市可能最具放松的沖動和條件，幻想激活樓市的熱度；三四線城市可能動用干預之手，極力維護樓市的溫度。

但李宇嘉認為，三四線城市放松樓市的現(xiàn)實需求最為迫切。

“土地出讓的70%和銷售量的70%都在三四線城市，怎么可能從一二線開始放松？”李宇嘉說，類似菏澤的“棚改案例”還有很多，過去對內(nèi)地三四線城市來說棚改好似天上掉餡餅，但是一旦源頭上的貨幣“加速器”減弱甚至消失，樓市需求迅速退潮，當?shù)卣�府壓力加大，將倒逼樓市調(diào)控政策放松。

李宇嘉給記者列出了多個這樣的三四線城市：山東其他棚改量大的三四線城市；河南包括駐馬店、平頂山、安陽、濮陽、商丘、新鄉(xiāng)等三四線城市；安徽包括淮北、阜陽等；湖北包括襄陽、宜昌等；江西包括九江、宜春、上饒、贛州等；江蘇的徐州等。

這些地方的共同特征為，都是三四線城市，老工業(yè)城市棚改體量大，人口大省返鄉(xiāng)置業(yè)需求大。

“棚改帶來利好，讓地方政府突然之間享受到了吸鴉片、掉餡餅的好處，從此一發(fā)不可收拾，但煙花易冷，到了退潮的時候也是最痛苦的。” 李宇嘉說，放松樓市調(diào)控，對一些地方政府來說刻不容緩。

本報記者從房地產(chǎn)商、房地產(chǎn)中介等多個部門得到類似說法，未來樓市調(diào)整走向分化，一城一策、千城千策、因地制宜，地方政府可以根據(jù)自身情況放松樓市，以保持當?shù)貥鞘蟹�(wěn)定。

嚴格調(diào)控防止房價過快上漲，調(diào)控松綁防止房價過快下跌，主基調(diào)都是一個“穩(wěn)”字。此前住建部相關人士指出，因地制宜，精準施策、綜合施策，把地方政府穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期的主體責任落到實處，確保市場穩(wěn)定。

一家大型上市房地產(chǎn)公司副總裁說：“市場已經(jīng)出現(xiàn)下行信號，增速整體趨緩，銷售出現(xiàn)明顯壓力。如果房地產(chǎn)市場不穩(wěn)，固定資產(chǎn)投資也難以穩(wěn)住，就會給穩(wěn)中求進、保持增長帶來更大的壓力。”

2018年，我國GDP增速逐季下行，經(jīng)濟增速出現(xiàn)“一路下樓梯”現(xiàn)象，一季度增長6.8%，二季度增速6.7%，三季度增長為6.5%。我國經(jīng)濟下行壓力增大，各地政府要頂住GDP不至過快下滑，房地產(chǎn)成為重要“穩(wěn)定器”。

房價再次大漲？

經(jīng)過兩年的鐵腕調(diào)控，房地產(chǎn)交易量和價格被鉗制。而今調(diào)控打破，房價又將向何處去？

國家統(tǒng)計局房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，11月，房地產(chǎn)銷售面積同比降幅繼續(xù)擴大至5.1%，創(chuàng)下今年最大降幅，均低于過去兩年同期水平；其中商業(yè)及辦公樓銷售面積降幅最大，前11月累計分別降幅達5.1%、11.1%。

至于房價，11月70城房價環(huán)比上漲0.97%，對比10月1%、9月1%、8月1.49%、7月1.2%來看，漲速進一步放緩，其中有的城市房價下行壓力加大。

樓市全盤嚴控被打破，菏澤、廣州、珠海率先放松調(diào)控，市場擔心政策放松，房價又會出現(xiàn)大漲。

“房地產(chǎn)出現(xiàn)明確下行趨勢，有的地方政府政策稍微放松，讓市場趨于平衡。政府不希望房價上漲過快，當然也不希望房價下跌很快，而是讓房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展。”美聯(lián)物業(yè)深圳及惠州區(qū)董事總經(jīng)理江少杰說，政策微調(diào)對于房價影響不大，除非政策大幅度調(diào)整。

從堅決遏制房價上漲，到放松樓市調(diào)控，要求房價平穩(wěn)，甚至允許小幅度上漲。而政策風向也顯得微妙，最近兩次政治局會議沒有再提房地產(chǎn)，但12月21日結束的中央經(jīng)濟工作會議再次重申“房住不炒”。

上述接近地方政府的人士稱，從實際房價來看，一二線、三四線都開始下行了，一些地方經(jīng)濟特別差，又不希望房價快速下行，怎么辦？上層要求各地自行調(diào)控，總體要求房價要平穩(wěn)，即上漲幅度不大且可控。

如果房價上漲，多少幅度可以接受？

“總的基調(diào)就是房地產(chǎn)市場平穩(wěn)，上層并沒有明確規(guī)定。”該接近地方政府的人士分析說，可以參考經(jīng)濟增長率、廣義貨幣增速，總體上不能超過10%。

10月29日，住建部發(fā)布《關于巡視整改進展情況的通報》稱，堅決落實習近平總書記“堅持房子是用來住的，不是用來炒的定位”，加大分類調(diào)控、精準施策力度，加快推進住房制度建設。

房價大漲的時代一去不復返。房地產(chǎn)商身處其中，對政策的理解最為敏感。

“預計市場不僅會筑底，而且將回溫，意味著嚴冬不會來臨。但是回溫不等于回暖，我們不會再回到過去火熱的盛夏了，未來樓市將回歸橫盤時代。”上述大型上市房地產(chǎn)公司副總裁對本報記者稱，“房住不炒”仍是長期定位，調(diào)整放松不等于放開，調(diào)控也不會退出。

海通證券專業(yè)經(jīng)濟學家姜超卻認為，未來房價將會出現(xiàn)有序下跌，三四五線城市因棚改貨幣化退出，房價有回落風險；一二線城市取消限購，房價跌幅相對有限。