值得關(guān)注的是，今年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中再次強(qiáng)調(diào)“因城施策”，并增加“分類指導(dǎo)”。事實(shí)上，此前的提法多是“因城施策、分類調(diào)控”，此次變成“因城施策、分類指導(dǎo)”。

在合碩機(jī)構(gòu)專業(yè)分析師郭毅看來，“分類調(diào)控”給中央和各級(jí)部委對(duì)于地方樓市的調(diào)控保留了一定權(quán)力，對(duì)于調(diào)控起到總控作用，隨著房地產(chǎn)形勢(shì)的復(fù)雜化，很難用統(tǒng)一的政策去調(diào)節(jié)，“分類指導(dǎo)”的提出，中央和各級(jí)部委的角色變?yōu)橹笇?dǎo)，把更多權(quán)力給到地方政府，根據(jù)自身狀況自主制定相應(yīng)的舉措，這樣調(diào)控的效果將更加直接、明顯。

蘇寧金融研究院特約研究員江瀚也認(rèn)為，最核心的部分是“分類指導(dǎo)”而不是“分類調(diào)控”，國(guó)家有可能對(duì)于房地產(chǎn)采用窗口指導(dǎo)而非直接的調(diào)控。

在易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱看來，強(qiáng)調(diào)因城施策、分類指導(dǎo)，回應(yīng)了之前菏澤等地出臺(tái)的房地產(chǎn)政策，可以明確看出，中央政府把責(zé)權(quán)下放到地方政府，使其作為主體來承擔(dān)地方房地產(chǎn)健康發(fā)展的職權(quán)，對(duì)其負(fù)責(zé)。未來，政策“一刀切”的可能性很小，根據(jù)市場(chǎng)具體情況采用更合適的政策。

2018年底，部分城市根據(jù)自身房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r，對(duì)于政策進(jìn)行了調(diào)整，這被外界解讀為“松綁”信號(hào)。諸如12月18日，菏澤明確取消限售。12月19日，廣州部分取消商住房銷售對(duì)象限制。而珠海也于10月22日對(duì)非珠海市戶籍購(gòu)房政策進(jìn)行調(diào)整，不再執(zhí)行此前需連續(xù)繳納5年社保政策，根據(jù)人才類型不同要求社保繳納時(shí)間分別為1個(gè)月、3個(gè)月、12個(gè)月。

時(shí)至年底，不少地方政府就房地產(chǎn)政策進(jìn)行調(diào)整，這與中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神不謀而合。

這種調(diào)整是否會(huì)越來越多呢？易居研究院院長(zhǎng)楊紅旭表示，在更加強(qiáng)調(diào)＂因城施策、分類指導(dǎo)，夯實(shí)城市政府主體責(zé)任＂的指導(dǎo)下，2019年將有越來越多的城市，在限價(jià)、限售、限購(gòu)方面松綁，甚至取消，其中作為非熱點(diǎn)城市的三四線與弱二線城市，存在較大的放松空間，而一線和強(qiáng)二線城市放松程度有限。

房地產(chǎn)開發(fā)人士對(duì)于中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的新提法更加敏感。某排名前十強(qiáng)的房企高管指出，接下來各地政府將會(huì)有一些政策放松，但是不同城市的動(dòng)作不一樣。整體上來講，以放松為主，特別是市場(chǎng)成交量萎縮的城市。不過，京滬仍以延續(xù)目前政策為主，不會(huì)輕易放松。

但是上述高管也指出，放松不等于放開，只是調(diào)控的嚴(yán)厲程度下降，力圖以維持市場(chǎng)在“不突破上限、不穿透下限”的區(qū)間內(nèi)小幅波動(dòng)。

預(yù)期二

明年樓市將會(huì)回暖 價(jià)格不會(huì)反彈

政策調(diào)整預(yù)期增大，2019年的房地產(chǎn)市場(chǎng)成交、交易價(jià)格又會(huì)呈現(xiàn)怎樣的走勢(shì)呢？

上述房企高管分析，市場(chǎng)預(yù)期將發(fā)生變化，明年樓市將如預(yù)判的那樣，有所回暖。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，當(dāng)前政策基調(diào)利好房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量的上升，到了明年下半年預(yù)計(jì)政策效應(yīng)會(huì)進(jìn)一步放大。

那么，對(duì)于房?jī)r(jià)的影響呢？楊紅旭預(yù)測(cè)，在多地政策因地制宜放松的過程中，2019年房?jī)r(jià)并不會(huì)反彈，全國(guó)市場(chǎng)仍呈下滑與探底的基調(diào)。預(yù)計(jì)2020年，在更多政策放松、包括國(guó)家層面的放松之后，才會(huì)讓多數(shù)城市樓市見底，甚至復(fù)蘇。

郭毅表示，從中央精神到地方政府對(duì)于調(diào)控政策糾偏舉措來看，會(huì)帶來松綁效應(yīng)。剛需交易量會(huì)保持一定的活躍度，成交量會(huì)被拉動(dòng)，但是并不代表房?jī)r(jià)上漲，政府會(huì)用各種手段保證房?jī)r(jià)處于穩(wěn)定的狀態(tài)。