值得關(guān)注的是，今年的中央經(jīng)濟工作會議中再次強調(diào)“因城施策”，并增加“分類指導(dǎo)”。事實上，此前的提法多是“因城施策、分類調(diào)控”，此次變成“因城施策、分類指導(dǎo)”。

在合碩機構(gòu)專業(yè)分析師郭毅看來，“分類調(diào)控”給中央和各級部委對于地方樓市的調(diào)控保留了一定權(quán)力，對于調(diào)控起到總控作用，隨著房地產(chǎn)形勢的復(fù)雜化，很難用統(tǒng)一的政策去調(diào)節(jié)，“分類指導(dǎo)”的提出，中央和各級部委的角色變?yōu)橹笇?dǎo)，把更多權(quán)力給到地方政府，根據(jù)自身狀況自主制定相應(yīng)的舉措，這樣調(diào)控的效果將更加直接、明顯。

蘇寧金融研究院特約研究員江瀚也認(rèn)為，最核心的部分是“分類指導(dǎo)”而不是“分類調(diào)控”，國家有可能對于房地產(chǎn)采用窗口指導(dǎo)而非直接的調(diào)控。

在易居企業(yè)集團CEO丁祖昱看來，強調(diào)因城施策、分類指導(dǎo)，回應(yīng)了之前菏澤等地出臺的房地產(chǎn)政策，可以明確看出，中央政府把責(zé)權(quán)下放到地方政府，使其作為主體來承擔(dān)地方房地產(chǎn)健康發(fā)展的職權(quán)，對其負(fù)責(zé)。未來，政策“一刀切”的可能性很小，根據(jù)市場具體情況采用更合適的政策。

2018年底，部分城市根據(jù)自身房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r，對于政策進行了調(diào)整，這被外界解讀為“松綁”信號。諸如12月18日，菏澤明確取消限售。12月19日，廣州部分取消商住房銷售對象限制。而珠海也于10月22日對非珠海市戶籍購房政策進行調(diào)整，不再執(zhí)行此前需連續(xù)繳納5年社保政策，根據(jù)人才類型不同要求社保繳納時間分別為1個月、3個月、12個月。

時至年底，不少地方政府就房地產(chǎn)政策進行調(diào)整，這與中央經(jīng)濟工作會議精神不謀而合。

這種調(diào)整是否會越來越多呢？易居研究院院長楊紅旭表示，在更加強調(diào)＂因城施策、分類指導(dǎo)，夯實城市政府主體責(zé)任＂的指導(dǎo)下，2019年將有越來越多的城市，在限價、限售、限購方面松綁，甚至取消，其中作為非熱點城市的三四線與弱二線城市，存在較大的放松空間，而一線和強二線城市放松程度有限。

房地產(chǎn)開發(fā)人士對于中央經(jīng)濟工作會議的新提法更加敏感。某排名前十強的房企高管指出，接下來各地政府將會有一些政策放松，但是不同城市的動作不一樣。整體上來講，以放松為主，特別是市場成交量萎縮的城市。不過，京滬仍以延續(xù)目前政策為主，不會輕易放松。

但是上述高管也指出，放松不等于放開，只是調(diào)控的嚴(yán)厲程度下降，力圖以維持市場在“不突破上限、不穿透下限”的區(qū)間內(nèi)小幅波動。

預(yù)期二

明年樓市將會回暖 價格不會反彈

政策調(diào)整預(yù)期增大，2019年的房地產(chǎn)市場成交、交易價格又會呈現(xiàn)怎樣的走勢呢？

上述房企高管分析，市場預(yù)期將發(fā)生變化，明年樓市將如預(yù)判的那樣，有所回暖。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進表示，當(dāng)前政策基調(diào)利好房地產(chǎn)市場成交量的上升，到了明年下半年預(yù)計政策效應(yīng)會進一步放大。

那么，對于房價的影響呢？楊紅旭預(yù)測，在多地政策因地制宜放松的過程中，2019年房價并不會反彈，全國市場仍呈下滑與探底的基調(diào)。預(yù)計2020年，在更多政策放松、包括國家層面的放松之后，才會讓多數(shù)城市樓市見底，甚至復(fù)蘇。

郭毅表示，從中央精神到地方政府對于調(diào)控政策糾偏舉措來看，會帶來松綁效應(yīng)。剛需交易量會保持一定的活躍度，成交量會被拉動，但是并不代表房價上漲，政府會用各種手段保證房價處于穩(wěn)定的狀態(tài)。