二三線城市躁動，誰是下一個菏澤？警惕！樓市松綁多米諾

樓市調控放松第一槍打響，僅僅是投石問路，還是政策開始轉向？房價普遍還在上漲，調控就這樣結束了嗎？

12月19日，山東菏澤一紙“說明”宣告樓市取消限售。12月20日，廣州發(fā)文松綁商住樓可賣給個人；與此同時，珠海斗門、金灣兩區(qū)對外地人不再限購，深圳四大行首套房貸利率下調5個基點……

“預計后續(xù)還會有城市加入，尤其是在元旦前后。”12月20日，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進說，樓市放松的地方會越來越多。

2018年堪稱史上樓市調控之最，房住不炒、堅決遏制房價上漲的頂層定調，各地政府出現(xiàn)調控政策總計300多次；然而，一些地方政府已無法等待今年過完最后幾天，就急不可耐地緊急放松樓市。人們的心里立刻不安起來：放松樓市，房價是否又會迎來新一輪上漲？

“上層給的要求，就是各個地方政府你的權利與你的責任都是對等的，你可以自己調整當?shù)卣�策，你的責任就是要保證你的房價不漲，或者在可控幅度之內。”12月20日，一位接近某地政府部門人士向《華夏時報》記者透露。

12月21日結束的中央經濟工作會議則再次強調“房住不炒”。

地方政府扛不住了

經濟大勢在變，樓市也跟著在變。

菏澤并未如市場預期的收回“取消限售”，反而貼出一紙公文《菏澤市取消限制存量住房轉讓期限規(guī)定的情況說明》，宣告取消新房與二手房的限售。其理由“翻譯”過來有兩個：一是應二手房買家尤其是棚改戶的迫切要求，二是為了控制二手房價格大漲。

菏澤放松樓市調控的真相又是什么呢？

“如果菏澤樓市調控不放松，有可能出現(xiàn)房價大幅下行。”一位不愿具名的地產專家對本報記者稱，過去幾年菏澤土地供應量太大，為了棚改大量借貸，但是棚改暫緩買房需求迅速消退，樓市壓力特別重，所以不得不放松調控。

“目前，菏澤地區(qū)的棚改利益群體達到150萬人，在山東乃至全國都屬于力度較大的城市，但貨幣化棚改政策的調整，很大程度影響當?shù)胤康禺a市場，并由此間接影響到土地市場。通過放松限售，來盤活房地產一二級市場。”安居客房產研究院專業(yè)分析師張波認為，菏澤取消限售是為了托住房價下行。

作為四線城市，菏澤堪稱全國的土地出讓、棚改供應“帶頭大哥”。2018年，菏澤棚改開工計劃量達到12.7萬套，居全國第一位；2017年，菏澤出現(xiàn)在全國住宅用地成交前十名單中，與重慶、武漢、杭州等重磅二線城市齊名。

深圳房地產協(xié)會高級研究員李宇嘉說，今年8月份國家明確提出，住宅供應量大的城市要退出棚改貨幣化，山東最先響應、菏澤首當其沖。貨幣化退出等于釜底抽薪，目前菏澤庫存壓力大。

安居客的數(shù)據(jù)顯示，菏澤10月份房價達到今年頂點6680元/平米，但是11月、12月迅速掉頭向下，12月掉至6581元/平米，房價下行壓力已現(xiàn)。

那么，廣州、珠海為何緊隨其后，松綁樓市調控政策呢？

廣州新規(guī)稱，2017年3月30日前批地上市的商住樓，取消此前“只準公司購買”，現(xiàn)在個人也可以購買了。李宇嘉分析，廣州中心區(qū)住宅土地供應不夠，公寓規(guī)模相對較大，中心區(qū)個人購房需求未得到滿足，放松公寓限購是為了調節(jié)供需平衡。同時，廣州去年3月對公寓采取限購，取得了調控房價的效果，而廣州周邊區(qū)如增城、花都、南沙、從化等樓市低迷，有放松調控的現(xiàn)實壓力。

廣州放松調控背后，是財政壓力大。2017年廣州的GDP總量超過了2萬億元，然而一般公共預算收入?yún)s只有1533億元，總量不及深圳一半，也落后于蘇州、杭州。因為在一線城市當中，廣州是唯一需向省級、中央兩重繳稅的城市。

珠海樓市也在放松�！度A夏時報》記者從當?shù)劁N售人員處了解到，斗門和金灣兩個區(qū)已經取消限購，沒有社保都可以購買，而此前外地戶口要5年社保才有購房資格。珠海住建局則對外稱，外地人珠海購房，社保已從5年改為按個人條件繳納1個月、3個月、1年不等。因此，珠海已經全面放松限購。

“大部分城市財政來源，主要靠賣地收入以及和房地產相關的稅收。本質上地方政府資金來源基本都是和房地產相關的，如果房地產市場低迷導致銷售不暢、土地流拍，對地方政府財政來源造成壓力。”國信證券(8.600,-0.09, -1.04%)資深地產行業(yè)研究員方焱說，經濟下行房地產放松是必然的。