內(nèi)城看地段 遠郊看戶型

對于這4個項目的銷售成績，業(yè)內(nèi)人士認為與其自身的地段和產(chǎn)品設(shè)計不無關(guān)系，但并不能代表購房人已經(jīng)從觀望心態(tài)轉(zhuǎn)變?yōu)槌鍪�。相反，大量的限競房潛在供�?yīng)，將使得2019年樓市不會發(fā)生大的起伏。

合碩機構(gòu)專業(yè)分析師郭毅針對上周末的新盤銷售情況向北青報記者介紹道，在同是限競房的條件下，新房價格普遍受到政策抑制。西城天鑄之所以取得高達97%的去化，首先是因為其所處的內(nèi)城區(qū)核心位置。項目緊鄰西三環(huán)，直線距離約400米，距京石高速直線距離也不過600米；周邊還有地鐵西局站，是14號線、10號線、9號線的換乘站，并且已經(jīng)開通運營，不論是自駕還是公共交通出行，都非常方便。

另外，項目所處的板塊也是熱門板塊，除了前段時間內(nèi)部消化的金融街·融府和在售的豪宅項目泰禾西府大院，西局板塊內(nèi)幾乎再無新房，更是沒有低總價的新房。

最后是項目自身的價格優(yōu)勢。由于地塊限價因素，要求西城天鑄的均價不得超過77800元/平方米，而項目北側(cè)的保利百合花園，二手房均價已經(jīng)達到9.2萬元/平方米，次新的西宸原著超過12萬元/平方米，在售的泰禾西府大院價格為11.3萬/平方米。顯而易見，較高的性價比也使得項目以最快速度銷售。

據(jù)北青報記者了解，現(xiàn)場購房人認可西城天鑄的地段和價格優(yōu)勢，尤其對寸土寸金的西三環(huán)來說，能買到總價不到1000萬元的小戶型項目，無論是自住還是長期持有，都是非常有價值的。

與西城天鑄靠區(qū)位取勝不同，處在大興魏善莊的中海云熙，在配套、交通等方面的“天賦”并不是很強，但它打造的戶型，卻使其在遠郊區(qū)同質(zhì)化限競房扎堆中脫穎而出。

北青報記者了解到，項目這次推出的主要是76平方米南北通透兩居和89平方米雙主臥朝南三居。其中，1號樓和2號樓均為76平方米兩居戶型，剩下的7、8號樓，都是89平方米的三居。這4棟樓中，只有1號樓是東西向，其余三棟皆為南北向設(shè)計。

以89平方米三居戶型為例，項目的三居做到了南北通透、雙南臥、雙明衛(wèi)、全明格局，加上客廳三面朝南，達到9.5米的面寬，其中客廳面寬3.6米，比起限競房中大多長進深的戶型，大面寬保證了充裕的采光，提升居住舒適度。此外，項目還有4.5平方米(飄窗+設(shè)備平臺)的贈送面積，得房率在83%左右。

價格方面，中海云熙的76平方米戶型因為東西向的分布，所以價格略低，在33000元/平方米左右，總價250萬/套左右；剩下的89平方米三居室，價格在36000元/平方米左右，總價273萬-320萬/套。

通過對西城天鑄和中海云熙的比較，業(yè)內(nèi)人士表示，兩個項目的實際銷售情況也證明了，內(nèi)城區(qū)項目可以依賴位置和性價比成為明星產(chǎn)品，而遠郊區(qū)的限競房項目則面臨激烈的同質(zhì)化競爭，只有充分做好產(chǎn)品設(shè)計，做出最適合購房人的戶型，才能使其成為購房人選擇的對象。

“穩(wěn)”字為樓市定調(diào)

顯然，新近入市的項目紛紛主打差異化，靠著不同的特點在樓市競爭中博得銷量，并不意味著樓市預期出現(xiàn)反轉(zhuǎn)。

尤其是近期一些地方樓市政策發(fā)生微調(diào)，讓樓市又開始熱鬧起來，像菏澤、珠海、廣州新近都頒發(fā)了解除樓市局部限制政策，但業(yè)內(nèi)人士卻認為，這樣的微調(diào)只是各地根據(jù)“一城一策”思路，按照自身情況對樓市政策做出的調(diào)整，并不能視作2019年預期向上的依據(jù)，相反，政策層面屢屢表態(tài)，樓市穩(wěn)定將是2019年的主基調(diào)。

本周一住建部召開會議，明確表示，2019年將把穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期的責任落到實處，繼續(xù)保持調(diào)控政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性，加強房地產(chǎn)市場供需雙向調(diào)節(jié)，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，支持合理自住需求，堅決遏制投機炒房，確保市場穩(wěn)定。

綜合來看，明年房價還是以穩(wěn)為主，暴漲暴跌都是城市管理者不愿意看到的，甚至都會被問責，所以城市管理者要拼命維護“穩(wěn)定”兩個字，進行雙向調(diào)節(jié)。跌得多的地方可能會逐漸放松調(diào)控，潛在購房需求強勁的則很可能繼續(xù)堅持現(xiàn)有政策。

貝殼研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)對于2019年樓市表示，近日召開的中央經(jīng)濟工作會議和住建部表態(tài)為明年樓市定下了基調(diào)。

第一、房地產(chǎn)政策總基調(diào)保持延續(xù)。今年中央經(jīng)濟工作會議提出“構(gòu)建房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機制，堅持房子是用來住的、不是用來炒的”定位，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行的總基調(diào)，政策總體保持克制。目前及未來一段時期主要是以地方局部的邊際調(diào)整為主，大多是對過去干預市場的行政政策進行修正。地方政府在經(jīng)濟增速下行和債務(wù)壓力增加的約束下，會繼續(xù)發(fā)揮房地產(chǎn)市場的積極作用�？梢灶A見的是，限售、限價等行政政策有望被逐步修正。未來政策是否會進入全面放松，還需要看明年經(jīng)濟和市場的走勢。

第二、調(diào)控的主體責任明確落實到地方。將過去的“分類調(diào)控”改成“分類指導”，表明調(diào)控主體責任的轉(zhuǎn)移。中央層面負責把控總體方向，對地方政府進行考核；地方政府按照“一城一策”的原則具體實施。

第三，將防范金融風險仍然擺在重要位置。房地產(chǎn)蘊含的金融風險仍然不容忽視，如果未來房地產(chǎn)市場出現(xiàn)較大幅度的萎縮或者居民收入面臨下滑的壓力，房地產(chǎn)市場與金融市場形成共振將會沖擊金融安全，也不利于地方政府債務(wù)風險的化解。

第四、住房市場體系將進一步完善。完善住房市場體系關(guān)鍵在于合理的住房供給結(jié)構(gòu)。通過市場的互聯(lián)互通降低住房需求在大城市的集中度，以市場化調(diào)節(jié)為主的房地產(chǎn)長效機制有望加快形成。

顯然，期待2019年房價大幅波動并不符合決策層要求，2019年房價走勢仍將以穩(wěn)為主，而穩(wěn)定的房價也有可能帶來購房需求的回歸。