四川在線消息(記者 文強)今年成都樓市呈現(xiàn)出了“先熱后冷”的局面。對于大成都乃至周邊地區(qū)市場有什么影響?行業(yè)運行邏輯發(fā)生了哪些變革?2019年的市場，又將何去何從?12月19日，貝殼研究院成都分院發(fā)布了《2018年度成都樓市白皮書》顯示，“515”樓市新政施行之后，一手房供應(yīng)量大增，新房搖號中簽率持續(xù)攀高，二手房交易節(jié)奏隨之放緩，一手房和二手房的市場成交格局重返2:1的合理區(qū)間，二手房價格回歸理性。

“希望結(jié)合本地樓市數(shù)據(jù)和外界的熱點需求，為市場決策提供有效建議，并為推動行業(yè)進步提供專業(yè)支持。”貝殼研究院成都分院院長張鍵說，隨著新房供應(yīng)的穩(wěn)步回升，市場將回歸增量市場，2019年，成都新房與二手房的成交比例有望恢復(fù)至65:35的水平。地段的重要性將進一步凸顯，以圈層為基礎(chǔ)的價格階梯將逐漸回歸，資金實力有限的客戶將有序外溢至住宅供應(yīng)充沛且價格稍低的二、三圈層。遠(yuǎn)郊新房市場將帶著充沛的供應(yīng)，以高性價比接納大量主城外溢置業(yè)需求，成為成都新房市場的重要增長點。另一方面，剛性改善客戶的涌現(xiàn)將加速推動成都換房時代的到來。

關(guān)鍵詞：搶房與搶客

年初全家報名搶房，年末房企入市搶客。上半年新房供應(yīng)整體偏弱，一二手房的剛性利差導(dǎo)致新房市場熱鬧非凡，以至于遠(yuǎn)郊平均中簽率僅為20%。“515”家庭二套限購后有資質(zhì)的客戶驟減，而資金鏈吃緊的開發(fā)商于下半年集中推盤增加供應(yīng)，市場供需關(guān)系發(fā)生扭轉(zhuǎn)，新房市場難現(xiàn)年初火熱境況。、

關(guān)鍵詞：賣方與買方

賣方市場不再，買方市場到來。市場供需緊張階段，新房搖號中簽率持續(xù)走低，二手業(yè)主預(yù)期高漲頻頻漲價。但2018年“515”新政后，成都住宅去化周期不斷延長，庫存的大幅增加使客戶選擇面拓寬，交易節(jié)奏隨之放緩。誠心賣房的業(yè)主在這種局面下被迫降價出售，導(dǎo)致妥協(xié)度上行、議價空間松動，客戶話語權(quán)顯著抬升，久違的買方市場重回蓉城。

關(guān)鍵詞：新房與老房

新房重返市場主力，二手房回歸理性區(qū)間。2017年由于成都新房供應(yīng)短缺，大量購房者進入二手市場實現(xiàn)置業(yè)，導(dǎo)致一二手全年GMV各占半壁江山。而2018年“515”新政后，買賣方地位發(fā)生了轉(zhuǎn)變，充裕的新房供應(yīng)使得購房者可以根據(jù)自身需求選擇新房或者二手房，二手房關(guān)注度顯著下滑，市場成交格局重返2:1的合理區(qū)間。

關(guān)鍵詞：漲價與降價

二手價格深度回落，供需決定價格起伏。2017年受新房整體供應(yīng)不足及預(yù)售管控的影響，二手住宅供求不平衡從而價格上行，使得一二手房之間的價差逐步擴大。2018年“515”新政之后，隨著供應(yīng)的不斷增加和資質(zhì)客戶的縮減，此前緊張的供需關(guān)系大幅趨緩，二手房價格正逐步回歸合理區(qū)間。具體來看，各板塊降幅差異顯著，以書院街、石人、撫琴和內(nèi)雙楠為代表的老式居民院落、以洪河板塊為代表的前期漲勢過猛片區(qū)和以雙楠為代表的無地鐵規(guī)劃的板塊價格回調(diào)力度較大，降價的本質(zhì)是區(qū)域價格與價值的重新匹配。

關(guān)鍵詞：剛需與改善

改善新盤成為主流，二手成交日趨剛需。在人民對“住得好”美好愿望的追求及開發(fā)利潤最大化的雙重驅(qū)動下，房企紛紛以改善型產(chǎn)品入市，新房供應(yīng)多以大面積房源、高總價房源為主。因此，對于購房天花板有限的剛需群體而言，小戶型低總價的二手房逐步成為了“蓉漂”定居成都的一個重要選擇。

關(guān)鍵詞：自住與投資

住宅回歸居住屬性，投資需求全面轉(zhuǎn)移。“515”新政將限購對象由個人轉(zhuǎn)變?yōu)榧彝�，短期投資客手中的富余房票在一夜之間蒸發(fā)，成都二手住宅成交中投資占比由9.0%降至3.2%。投資客們將目光投至公寓市場，新建公寓市場一度火熱。但隨著大量新房的入市、公寓價格攀升至較高區(qū)位，投資外溢效應(yīng)逐步褪去，公寓成交見頂回落。

關(guān)鍵詞：買房與租房

租賃停留期拉長，買房急迫性降低。一方面，房價的上漲導(dǎo)致青年群體首付成本提升，進而使青年租客在租賃市場的過渡期拉長;另一方面，90后以及95后新生代的居住理念正在重塑市場供需關(guān)系，“品質(zhì)租賃”正逐步取代“一定要買房”，成為市場不可忽視的居住需求。

關(guān)鍵詞：生存與生活

品質(zhì)租賃崛起，租房從“有得租”變?yōu)?ldquo;租得好”。隨著2017年成都成為全國13個租賃試點城市以來，成都的品質(zhì)租賃市場快速崛起，品牌長租公寓規(guī)模從2017年的3萬間迅速增加至2018年的10萬間;品牌長租公寓的入駐，使得青年群體、特別是追求“租得好”的新生代，可以從原本服務(wù)質(zhì)量有限的普租市場脫身而出，進入品質(zhì)租賃市場，完成從“生存而租賃”到“生活而租賃”的重大轉(zhuǎn)變。