第六，房地產(chǎn)開發(fā)商的集中度將進一步提高，部分中小開發(fā)商面臨被淘汰。鑒于未來中國房地產(chǎn)市場正發(fā)生巨大結(jié)構(gòu)性變化和分化，三四線城市的房地產(chǎn)市場大概率可能會顯著收縮。特別是，近幾年來，在三四線城市貨幣化棚改和一二線城市嚴格限購政策的刺激下，很多全國性大開發(fā)商也已下沉到縣城，縣域的競爭已然成為紅海。

展望未來，一線房企增長空間巨大，未來市場占有率有望翻倍。一線公司憑借其銷售、拿地、融資三方面的優(yōu)勢有望持續(xù)擴大市場份額，擁有巨大的提升空間；而很多三四線城市中小開發(fā)商由于資金鏈斷裂或者嚴監(jiān)管等其他問題，有可能出現(xiàn)較大面積的虧損或者破產(chǎn)倒閉。

第七，房地產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型將逐步展開，將從單純的住宅開發(fā)向全產(chǎn)業(yè)鏈延伸，其附加價值和增值服務將有進一步提高。面對增量市場的愈加萎縮和增長動力的逐漸減弱，房企不得不謀劃更多出路。最近很多房地產(chǎn)公司紛紛更名，反映了房地產(chǎn)市場正出現(xiàn)深刻轉(zhuǎn)型，領(lǐng)先房企已經(jīng)開始沿著產(chǎn)業(yè)鏈在進行延伸拓展，試圖提供包括開發(fā)、物業(yè)管理、金融、服務等一攬子的多元化服務，而不僅僅只集中在開發(fā)這一個環(huán)節(jié)。即便是開發(fā)環(huán)節(jié)，也要更注重品質(zhì)，提高效率，加強管理。圍繞存量房地產(chǎn)拓展相關(guān)產(chǎn)業(yè)服務的空間越來越大，這是當前值得我們關(guān)注的新趨勢。

第八，隨著人口向大中城市乃至大都市圈的流動和集中，房地產(chǎn)市場的區(qū)域集中度亦將有顯著提高。

從人口流動規(guī)律看，中小城市長期是缺乏需求支撐的，看似銷售、價格、投資均火熱的三四線市場只是短期的火爆，隨著“棚改大潮”的退去，或許將面臨長期的“衰退”甚至“蕭條”。

長期來看，人口從農(nóng)村向城市、從小城市向大城市流動，是全球各國城鎮(zhèn)化發(fā)展的一般規(guī)律，我國也不例外。從未來城鎮(zhèn)化發(fā)展的新階段、新趨勢來看，人口流入和集聚將緊隨產(chǎn)業(yè)的集聚，主要集中在少數(shù)幾個特大城市群，從北到南包括京津冀、長三角、珠三角，以及以鄭州（樓盤）、合肥（樓盤）、武漢（樓盤）、西安（樓盤）、重慶（樓盤）、成都為代表的中西部、長江中下游等幾個城市群，“3+6”超大城市圈的城市格局日益成形。大都市圈流入的大趨勢在中國還遠遠沒有結(jié)束。這些區(qū)域?qū)⒗^續(xù)保持較大的增長空間，這一部分人的住房需求的滿足仍未結(jié)束。除此之外的其他區(qū)域，人口流出恐難完全改變，其住房需求仍會減緩，甚至下降。

第九，以行政干預和政策抑制為主要特點的房地產(chǎn)調(diào)控仍將持續(xù)。

年中中央政治局會議的召開，標志著在外部環(huán)境不確定性明顯增加、國內(nèi)經(jīng)濟下行壓力進一步加大的情況下，國內(nèi)政策正從中性偏緊向中性偏松方向展開調(diào)整。從與房地產(chǎn)市場相關(guān)的重大政策調(diào)整看，中央政治局會議對房地產(chǎn)市場提出了十分嚴厲和明確的要求，“下決心解決好房地產(chǎn)市場問題，堅持因城施策，促進供求平衡，合理引導預期，整治市場秩序，堅決遏制房價上漲”。

在此背景下，房產(chǎn)稅開征勢不可擋，但短期內(nèi)（一到兩年）還不具備征收條件，或者說很難真正落地。一方面，立法工作尚未完成；另一方面，充分授權(quán)、分類推進，即使是立法通過，到實際征收也有時間差。社會各界顯然對房產(chǎn)稅抑制高房價的作用有高估之嫌，房地產(chǎn)稅的開征對遏制房價可能效果有限。未來貨幣政策雖有邊際改善，但資金要直接流向房地產(chǎn)市場是不可能的，政策上還是會有很強的約束。房地產(chǎn)開發(fā)商的融資環(huán)境仍將從緊，多元化創(chuàng)新工具亟待開發(fā)。

第十，長效機制的建設(shè)和房地產(chǎn)市場基礎(chǔ)性改革有望加快推進。黨的十九大指出，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。顯然，“多主體供給、多渠道保障、租購并舉”將是未來住房制度的大方向。多主體供給，包含土地和住房供給主體的改變：引入競爭機制。土地供應，由單一的政府轉(zhuǎn)變成政府、集體經(jīng)濟組織等主體；住房供給，由開發(fā)商為主，轉(zhuǎn)變?yōu)檎�府、開發(fā)商、租賃中介公司、長租公司等。

在供給形式上，也從單一的商品房轉(zhuǎn)變?yōu)樯唐贩�、租賃房、共有產(chǎn)權(quán)房、集體用地租賃房等多品類。多渠道保障，要求政府承擔更多的住房責任，發(fā)揮政府作用。運用金融、土地、投資、貨幣化補貼、稅收等多種手段，充分保障“住有所居”。關(guān)于房地產(chǎn)領(lǐng)域的制度改革，未來有可能在住宅用地體制、住宅供應體制、租購同權(quán)制度、房地產(chǎn)稅收制度、住房公積金制度、政策性住宅金融機構(gòu)、農(nóng)村土地制度和集體建設(shè)用地產(chǎn)權(quán)制度等多方面加快探索和推進。