第六，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的集中度將進(jìn)一步提高，部分中小開(kāi)發(fā)商面臨被淘汰。鑒于未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正發(fā)生巨大結(jié)構(gòu)性變化和分化，三四線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)大概率可能會(huì)顯著收縮。特別是，近幾年來(lái)，在三四線城市貨幣化棚改和一二線城市嚴(yán)格限購(gòu)政策的刺激下，很多全國(guó)性大開(kāi)發(fā)商也已下沉到縣城，縣域的競(jìng)爭(zhēng)已然成為紅海。

展望未來(lái)，一線房企增長(zhǎng)空間巨大，未來(lái)市場(chǎng)占有率有望翻倍。一線公司憑借其銷售、拿地、融資三方面的優(yōu)勢(shì)有望持續(xù)擴(kuò)大市場(chǎng)份額，擁有巨大的提升空間；而很多三四線城市中小開(kāi)發(fā)商由于資金鏈斷裂或者嚴(yán)監(jiān)管等其他問(wèn)題，有可能出現(xiàn)較大面積的虧損或者破產(chǎn)倒閉。

第七，房地產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型將逐步展開(kāi)，將從單純的住宅開(kāi)發(fā)向全產(chǎn)業(yè)鏈延伸，其附加價(jià)值和增值服務(wù)將有進(jìn)一步提高。面對(duì)增量市場(chǎng)的愈加萎縮和增長(zhǎng)動(dòng)力的逐漸減弱，房企不得不謀劃更多出路。最近很多房地產(chǎn)公司紛紛更名，反映了房地產(chǎn)市場(chǎng)正出現(xiàn)深刻轉(zhuǎn)型，領(lǐng)先房企已經(jīng)開(kāi)始沿著產(chǎn)業(yè)鏈在進(jìn)行延伸拓展，試圖提供包括開(kāi)發(fā)、物業(yè)管理、金融、服務(wù)等一攬子的多元化服務(wù)，而不僅僅只集中在開(kāi)發(fā)這一個(gè)環(huán)節(jié)。即便是開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)，也要更注重品質(zhì)，提高效率，加強(qiáng)管理。圍繞存量房地產(chǎn)拓展相關(guān)產(chǎn)業(yè)服務(wù)的空間越來(lái)越大，這是當(dāng)前值得我們關(guān)注的新趨勢(shì)。

第八，隨著人口向大中城市乃至大都市圈的流動(dòng)和集中，房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域集中度亦將有顯著提高。

從人口流動(dòng)規(guī)律看，中小城市長(zhǎng)期是缺乏需求支撐的，看似銷售、價(jià)格、投資均火熱的三四線市場(chǎng)只是短期的火爆，隨著“棚改大潮”的退去，或許將面臨長(zhǎng)期的“衰退”甚至“蕭條”。

長(zhǎng)期來(lái)看，人口從農(nóng)村向城市、從小城市向大城市流動(dòng)，是全球各國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展的一般規(guī)律，我國(guó)也不例外。從未來(lái)城鎮(zhèn)化發(fā)展的新階段、新趨勢(shì)來(lái)看，人口流入和集聚將緊隨產(chǎn)業(yè)的集聚，主要集中在少數(shù)幾個(gè)特大城市群，從北到南包括京津冀、長(zhǎng)三角、珠三角，以及以鄭州（樓盤(pán)）、合肥（樓盤(pán)）、武漢（樓盤(pán)）、西安（樓盤(pán)）、重慶（樓盤(pán)）、成都為代表的中西部、長(zhǎng)江中下游等幾個(gè)城市群，“3+6”超大城市圈的城市格局日益成形。大都市圈流入的大趨勢(shì)在中國(guó)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有結(jié)束。這些區(qū)域?qū)⒗^續(xù)保持較大的增長(zhǎng)空間，這一部分人的住房需求的滿足仍未結(jié)束。除此之外的其他區(qū)域，人口流出恐難完全改變，其住房需求仍會(huì)減緩，甚至下降。

第九，以行政干預(yù)和政策抑制為主要特點(diǎn)的房地產(chǎn)調(diào)控仍將持續(xù)。

年中中央政治局會(huì)議的召開(kāi)，標(biāo)志著在外部環(huán)境不確定性明顯增加、國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行壓力進(jìn)一步加大的情況下，國(guó)內(nèi)政策正從中性偏緊向中性偏松方向展開(kāi)調(diào)整。從與房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)的重大政策調(diào)整看，中央政治局會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)提出了十分嚴(yán)厲和明確的要求，“下決心解決好房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題，堅(jiān)持因城施策，促進(jìn)供求平衡，合理引導(dǎo)預(yù)期，整治市場(chǎng)秩序，堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”。

在此背景下，房產(chǎn)稅開(kāi)征勢(shì)不可擋，但短期內(nèi)（一到兩年）還不具備征收條件，或者說(shuō)很難真正落地。一方面，立法工作尚未完成；另一方面，充分授權(quán)、分類推進(jìn)，即使是立法通過(guò)，到實(shí)際征收也有時(shí)間差。社會(huì)各界顯然對(duì)房產(chǎn)稅抑制高房?jī)r(jià)的作用有高估之嫌，房地產(chǎn)稅的開(kāi)征對(duì)遏制房?jī)r(jià)可能效果有限。未來(lái)貨幣政策雖有邊際改善，但資金要直接流向房地產(chǎn)市場(chǎng)是不可能的，政策上還是會(huì)有很強(qiáng)的約束。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的融資環(huán)境仍將從緊，多元化創(chuàng)新工具亟待開(kāi)發(fā)。

第十，長(zhǎng)效機(jī)制的建設(shè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)基礎(chǔ)性改革有望加快推進(jìn)。黨的十九大指出，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。顯然，“多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉”將是未來(lái)住房制度的大方向。多主體供給，包含土地和住房供給主體的改變：引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。土地供應(yīng)，由單一的政府轉(zhuǎn)變成政府、集體經(jīng)濟(jì)組織等主體；住房供給，由開(kāi)發(fā)商為主，轉(zhuǎn)變?yōu)檎�府、開(kāi)發(fā)商、租賃中介公司、長(zhǎng)租公司等。

在供給形式上，也從單一的商品房轉(zhuǎn)變?yōu)樯唐贩�、租賃房、共有產(chǎn)權(quán)房、集體用地租賃房等多品類。多渠道保障，要求政府承擔(dān)更多的住房責(zé)任，發(fā)揮政府作用。運(yùn)用金融、土地、投資、貨幣化補(bǔ)貼、稅收等多種手段，充分保障“住有所居”。關(guān)于房地產(chǎn)領(lǐng)域的制度改革，未來(lái)有可能在住宅用地體制、住宅供應(yīng)體制、租購(gòu)?fù)瑱?quán)制度、房地產(chǎn)稅收制度、住房公積金制度、政策性住宅金融機(jī)構(gòu)、農(nóng)村土地制度和集體建設(shè)用地產(chǎn)權(quán)制度等多方面加快探索和推進(jìn)。