“2019年春節(jié)返鄉(xiāng)置業(yè)的年輕人明顯比往年少，來我們店里看房的相關(guān)客戶量也比去年同期下降。”2月26日，岳陽市房博士房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司謝先生對(duì)《中國經(jīng)營報(bào)》記者如此感慨道。

他還表示，自今年春節(jié)后以來，房價(jià)明顯下降，現(xiàn)在房價(jià)均價(jià)大約6500元/平方米，而2018年則為7800元/平方米左右。

不僅如此，西南財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授劉璐在接受《中國經(jīng)營報(bào)》記者采訪時(shí)也表示，據(jù)他觀察，相對(duì)于2016年~2018年的春節(jié)期間來說，2019年的春節(jié)樓市顯得要冷靜得多。

這種現(xiàn)象也獲得有關(guān)數(shù)據(jù)的證實(shí)：根據(jù)50同城與安居客調(diào)查報(bào)告，2019年被訪者中，52.7%人群有回到老家及周邊城市買房意向，這一數(shù)字在2018年則為58.7%，占比呈現(xiàn)下降趨勢。而希望在工作城市買房的人群占比則由25.2%大幅提高至38%。

記者注意到，近幾年來，春節(jié)返鄉(xiāng)置業(yè)的年輕人需求都比較旺盛，為何2019年返鄉(xiāng)置業(yè)行情不再？

返鄉(xiāng)置業(yè)需求下降

“這可能主要有兩個(gè)重要原因：首先是樓市調(diào)控仍處嚴(yán)厲階段，2018年四季度不少省份的樓市調(diào)控從該省的中心城市向著省內(nèi)的二三線城市（即全國的三四線城市）‘下沉’，這讓在很多中小城市賣房受到限制。”對(duì)于此次春節(jié)返鄉(xiāng)置業(yè)的需求出現(xiàn)下降的原因，劉璐向記者分析稱，其次，全國大量三四線城市從2017年底開始上漲（在前期滯漲后的補(bǔ)漲、棚改、大城市樓市熱度溢出等多種因素的共同作用之下），到2018年底已經(jīng)積累了相當(dāng)?shù)臐q幅。因此，當(dāng)人們春節(jié)期間從工作的大城市“返鄉(xiāng)”之時(shí)，“置業(yè)”的沖動(dòng)也在減弱。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受《中國經(jīng)營報(bào)》記者采訪時(shí)也表示：從今年的返鄉(xiāng)置業(yè)情況看，部分樓盤此前已經(jīng)開始出現(xiàn)銷售不好的現(xiàn)象，所以不排除在優(yōu)惠力度上會(huì)加大。所以從購房者的角度看，要看一下此類優(yōu)惠政策是否是比較可靠，否則容易陷入營銷的陷阱。

他還提醒，到三四線城市進(jìn)行購房，目前需要注意的是，很多樓盤若是在建工程斷斷續(xù)續(xù)，就需要警惕，因?yàn)榇_實(shí)存在很多項(xiàng)目營銷的時(shí)候天花亂墜，但是交付房屋的節(jié)點(diǎn)非常遲，這會(huì)影響部分購房者未來的入住。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，對(duì)于此類需求來說，下降恰說明市場在降溫和調(diào)整，所以下降是趨勢，也和全國市場的走勢一致。“從類似買房的城市布局來看，在工作地買房可以實(shí)現(xiàn)很多目標(biāo)，而在老家買房往往容易形成房屋空置。所以這也使得部分省會(huì)城市和大城市市場交易容易升溫。”嚴(yán)躍進(jìn)說。

莫尼塔研究董事長兼專業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)家鐘正生在最新研報(bào)中還指出，返鄉(xiāng)置業(yè)行情不再，可能與居民購房偏好變化有關(guān)。

然而，也有受訪者調(diào)研的情況卻不一樣。昆侖健康保險(xiǎn)資管中心專業(yè)宏觀研究員張瑋就對(duì)本報(bào)記者表示：“我所了解的是春節(jié)返鄉(xiāng)的年輕人都不想回來了，而不想回來主要是被動(dòng)的。”

他向記者分析，“去年以來經(jīng)濟(jì)不景氣，企業(yè)利潤減少，尤其是消費(fèi)數(shù)據(jù)走低，對(duì)企業(yè)利潤更是螺旋性抑制，降薪裁員不在少數(shù)。由于春節(jié)前還沒有公布1月的社融及新增貸款數(shù)據(jù)，僅從PMI新訂單來看，依舊低迷。正因于此，春節(jié)前一度引發(fā)了一波被動(dòng)離職潮。”

不過，張瑋強(qiáng)調(diào)，預(yù)計(jì)隨著社融數(shù)據(jù)的回暖，經(jīng)濟(jì)有望在二季度迎來拐點(diǎn)，企業(yè)用工情況有望提前改變。

對(duì)于社融數(shù)據(jù)，1月社融增量創(chuàng)歷史新高引發(fā)市場關(guān)注：來自央行最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，1月份社會(huì)融資規(guī)模增量為4.64萬億元，比上年同期多1.56萬億元，大幅超出市場預(yù)期，創(chuàng)下歷史新高。

而在企業(yè)用工上，渣打銀行發(fā)給記者的2月渣打中國中小企業(yè)信心指數(shù)（SMEI）及調(diào)研結(jié)果顯示：由于2019年中小企業(yè)收獲史無前例的政策支持，企業(yè)經(jīng)營前景已轉(zhuǎn)向樂觀，勞動(dòng)力市場也趨于保持穩(wěn)健。雖然2月用工現(xiàn)狀指標(biāo)下降，但未來三個(gè)月勞動(dòng)力需求指標(biāo)強(qiáng)于去年同期。該指數(shù)是基于他們對(duì)全國逾500家中小企業(yè)的月度調(diào)研結(jié)果而得出。

前冷后暖態(tài)勢

根據(jù)50同城與安居客調(diào)查報(bào)告，2019年春節(jié)返鄉(xiāng)置業(yè)需求出現(xiàn)下降，這在受訪人士看來，這種購房偏好變化可能會(huì)支撐未來一二線房價(jià)回暖。

劉璐對(duì)記者說：“當(dāng)前類似北京與廈門的前期熱點(diǎn)城市在經(jīng)歷較長時(shí)間的下跌之后（約2017年4月開始下跌），當(dāng)期已經(jīng)出現(xiàn)了一定的回暖態(tài)勢。這從燕郊近期的樓市出現(xiàn)一定程度的回暖可見一斑。同時(shí)，廈門的二手房也在2019年1月出現(xiàn)止跌回暖。”

記者注意到，2019年開年，廈門二手房行情比較好：根據(jù)《廈門房地產(chǎn)聯(lián)合網(wǎng)》每天的數(shù)據(jù)追蹤，從1月1日~10日（除節(jié)假日外），廈門的二手住宅成交已連續(xù)多日破百，10天的時(shí)間二手住宅成交952套，11天二手房住宅成交量更是達(dá)到了1136套。相比之下，2018年1月，單月二手房住宅總成交量才768套。

對(duì)于2019年房價(jià)全年的走勢，嚴(yán)躍進(jìn)預(yù)計(jì)，2019年房價(jià)會(huì)呈現(xiàn)前冷后暖態(tài)勢，這也類似是樓市四季的一個(gè)輪回概念，并預(yù)計(jì)到了5月份市場可能會(huì)有一波小高峰。

那么，2019年的房地產(chǎn)政策走勢如何？

2018年12月份召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出，構(gòu)建房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機(jī)制，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導(dǎo)，夯實(shí)城市政府主體責(zé)任，完善住房市場體系和住房保障體系。

對(duì)于2019年房地產(chǎn)政策的走勢，嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者，當(dāng)前政策走向的邏輯清晰，大致可以會(huì)分為五步走：第一步，不收緊，即沒有打壓的含義；第二步，處理政策瑕疵，類似搖號(hào)、限價(jià)、限售等政策；第三步，二套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)會(huì)調(diào)整，即針對(duì)改善型需求先放開；第四步，限貸政策嘗試放松。但這個(gè)會(huì)根據(jù)各地的房價(jià)和交易情況決定；第五步，放松限購，尤其是在社保繳納等方面有嘗試。

“‘長效機(jī)制’‘一城一策’‘防范系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)’等是當(dāng)前樓市的主要指導(dǎo)思想。”劉璐也指出，在這樣的大背景之下，如果樓市趨于冷靜和理性，即變得“正常”之后（2016~2017年樓市的那種“狂熱”顯然就是不正常的狀態(tài) ），那么一些城市之前推出的“應(yīng)急性”調(diào)控政策就可以逐漸放松，正所謂張弛有度。

他還舉例說明，比如“限價(jià)”，隨著不少之前樓市較熱城市的新房和二手房“價(jià)差”的減少，對(duì)一些高地價(jià)樓盤的新房價(jià)格的限制就出現(xiàn)了一定程度的松動(dòng)。此時(shí)這些單價(jià)較高的項(xiàng)目就將更多地面對(duì)市場的考驗(yàn)。如果賣不動(dòng)自然也會(huì)調(diào)低售價(jià)（即出現(xiàn)房企自主定價(jià)比審批預(yù)售價(jià)格還要低的情況）。

可見，在劉璐看來，“限價(jià)”的松動(dòng)屬于技術(shù)性的調(diào)整，而類似“限購”這樣的樓市調(diào)控的根本性政策，估計(jì)很難會(huì)在短時(shí)間內(nèi)放開。

因?yàn)榛仡櫳弦惠啒鞘姓{(diào)控中的限購。隨著2010年各地陸續(xù)推出限購之后，一直到2014年出現(xiàn)樓市的較大回調(diào)之后，大約到了2014年底~2015年初很多城市才陸續(xù)放開限購。“‘限購’對(duì)樓市調(diào)控的作用在一線城市和部分核心二線城市才最為明顯，而在很多三四線城市，即使沒有限購，在很多時(shí)候房子也賣不動(dòng)，所以當(dāng)?shù)匾膊恍枰�限購�?rdquo;劉璐認(rèn)為。

嚴(yán)躍進(jìn)向記者指出，從當(dāng)前房地產(chǎn)市場的導(dǎo)向看，因城施策方面會(huì)有很多細(xì)分動(dòng)作，預(yù)計(jì)全國很多城市在2019年會(huì)有各類政策，類似政策不能簡單理解為放松，但肯定會(huì)有放松的內(nèi)容。

據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)，當(dāng)前全國近20個(gè)城市對(duì)樓市調(diào)控進(jìn)行了微調(diào)，“因城施策、分類指導(dǎo)”的特點(diǎn)更為突出。

而從住房保障角度看，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，依然會(huì)和租賃市場進(jìn)行結(jié)合，后續(xù)租賃市場發(fā)展的力度會(huì)強(qiáng)化，尤其是在租賃市場等方面會(huì)有較大的發(fā)展。從當(dāng)前此類租賃市場的發(fā)展情況看，很大程度上說明租賃市場發(fā)展依然存在機(jī)會(huì)。后續(xù)針對(duì)租賃市場會(huì)有各類配套型政策，總體上符合市場預(yù)期，尤其是刺激需求方面。

他還表示，從細(xì)節(jié)上看，不排除環(huán)京環(huán)滬等城市有放松的跡象。類似跡象很大程度上也是考慮到當(dāng)前市場交易下行壓力較大的內(nèi)容。后續(xù)樓市定調(diào)依然是平穩(wěn)。若是出現(xiàn)炒作，也還是會(huì)有管控內(nèi)容。例如，類似此前蘇州對(duì)于中介領(lǐng)域的管控等。