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      監(jiān)管層出手穩(wěn)預(yù)期 房地產(chǎn)市場再現(xiàn)升溫跡象

      作者:張敏 來源:21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 更新時(shí)間:2019年03月02日 【字體:

      監(jiān)管層出手穩(wěn)預(yù)期 房地產(chǎn)市場再現(xiàn)升溫跡象

      本報(bào)記者 張敏 北京報(bào)道

      導(dǎo)讀

      北京某大型房企人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示,近期熱點(diǎn)樓市升溫,一方面是由于外部政策環(huán)境松動(dòng),市場預(yù)期發(fā)生改變;另一原因在于,被政策壓抑許久的市場需求,正在尋求釋放。但如果調(diào)控政策沒有根本松動(dòng),這種釋放力度仍然相對有限。

      樓市暖春蠢蠢欲動(dòng)。

      2019年春節(jié)過后,熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場再現(xiàn)升溫跡象。一方面,各地落戶新政頻出,首套房貸利率連續(xù)下降,部分城市暗中松綁樓市調(diào)控,都成為刺激市場升溫的利好消息;另一方面,傳統(tǒng)“小陽春”將至,壓抑了多時(shí)的需求蠢蠢欲動(dòng)。

      據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道了解,在北京周邊的河北廊坊等地,為應(yīng)對“限購令”,部分項(xiàng)目要求購房者先交首付,待有資格時(shí)再辦理貸款的做法。而恒大擬于近期對所有在售項(xiàng)目住宅(含公寓及寫字樓)推出最低9折的優(yōu)惠措施,目的也在于“收割”市場。

      2月25日,中國銀保監(jiān)會(huì)副主席王兆星表示,繼續(xù)緊盯房地產(chǎn)等領(lǐng)域金融風(fēng)險(xiǎn),要對房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個(gè)人按揭貸款繼續(xù)實(shí)行審慎的貸款標(biāo)準(zhǔn)。這被認(rèn)為是穩(wěn)定市場預(yù)期的一種表態(tài)。

      分析人士普遍指出,當(dāng)前市場的升溫動(dòng)力較足,“穩(wěn)預(yù)期”是現(xiàn)階段主要的政策著力點(diǎn)。兩會(huì)期間,監(jiān)管層將繼續(xù)穩(wěn)預(yù)期的表態(tài),而地方版的“一城一策”,則將在兩會(huì)后陸續(xù)出臺(tái)。

      樓市升溫動(dòng)力仍足

      春節(jié)過后,在緊鄰北京市通州區(qū)的河北燕郊,很多二手房業(yè)主開始惜售,并不斷提高房屋價(jià)格。受此影響,燕郊再度出現(xiàn)買漲情緒,很多從業(yè)者用“躁動(dòng)”來形容燕郊樓市。

      貝殼研究院Real Data數(shù)據(jù)庫顯示,2018年10月,燕郊二手房成交均價(jià)僅為16722元/平方米,到2019年1月,二手房成交均價(jià)已達(dá)到18805元/平方米。

      長期以來,燕郊樓市始終受益于京津冀協(xié)同發(fā)展的大背景。此輪上漲的直接誘因在于,北京城市副中心的正式搬遷,以及副中心軌道交通平谷線調(diào)整規(guī)劃——平谷線將在進(jìn)入燕郊后拆分為兩支,其中一支接入城市副中心樞紐站,一條主線到達(dá)東壩地區(qū)。

      與燕郊不同,其他城市的樓市利好,大多來自于戶籍新政。比如,湖北省襄陽市公開發(fā)布文件,詳細(xì)規(guī)定了有關(guān)落戶、解決住房、支持創(chuàng)業(yè)就業(yè)等福利,其中也包括購房支持。比如,對大中專畢業(yè)生和退伍軍人在襄陽市購買首套和二套商品住房的,落實(shí)個(gè)人住房公積金貸款首付比例和利率優(yōu)惠政策。南京、廣州同樣在年初對落戶政策進(jìn)一步放松。

      據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),2019年發(fā)布人才引進(jìn)與落戶等政策的城市已接近20個(gè)。

      21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道還了解到,在很多城市,樓市調(diào)控政策也悄然松綁。如北京在近期的土地出讓中,對部分地塊的房屋售價(jià)不再做限定。

      在信貸層面,央行數(shù)據(jù)顯示,今年1月,以個(gè)人房貸為主的住戶部門中長期貸款新增6969億,創(chuàng)下單月新增貸款額的歷史新高。而融360的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,2019年1月份全國首套房貸款平均利率為5.66%,連續(xù)兩個(gè)月回落。

      北京某大型房企人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示,近期熱點(diǎn)樓市升溫,一方面是由于外部政策環(huán)境松動(dòng),市場預(yù)期發(fā)生改變;另一原因在于,被政策壓抑許久的市場需求,正在尋求釋放。但如果調(diào)控政策沒有根本松動(dòng),這種釋放力度仍然相對有限。

      他還表示,進(jìn)入3月,傳統(tǒng)意義上的樓市“小陽春”將至,像恒大的降價(jià)一樣,房企的各項(xiàng)促銷政策也將陸續(xù)推出,并對市場預(yù)期繼續(xù)產(chǎn)生影響。

      “一城一策”呼之欲出

      在這種背景下,近期以來,監(jiān)管層不斷做出表態(tài),穩(wěn)定市場預(yù)期。

      2月25日,中國銀保監(jiān)會(huì)副主席王兆星出席國新辦新聞發(fā)布會(huì),他把房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)列入“下階段要始終緊盯的幾個(gè)重要風(fēng)險(xiǎn)領(lǐng)域”,強(qiáng)調(diào)要對房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個(gè)人按揭貸款繼續(xù)實(shí)行審慎的貸款標(biāo)準(zhǔn)。

      王兆星表示,“要區(qū)別對待,實(shí)施差異化的房地產(chǎn)信貸政策,對于那些解決住房困難和改善住房條件的,而且自身有財(cái)務(wù)支付能力的,要繼續(xù)給予相應(yīng)貸款支持;而對于那些用來投資的,甚至是用來投機(jī)和炒賣的,我們就要實(shí)行更嚴(yán)格的貸款標(biāo)準(zhǔn),有的可能要提高首付比例,有的要調(diào)整利率的風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)。”

      部分地方政府也紛紛出臺(tái)政策,對預(yù)期進(jìn)行管理。2月28日,保定市多個(gè)部門聯(lián)合召開會(huì)議,強(qiáng)調(diào)規(guī)范購房融資行為。“嚴(yán)禁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及中介機(jī)構(gòu)違規(guī)提供購房首付融資,不得為購房人墊付首付款或采取首付分期等形式變相墊付首付款,不得通過任何平臺(tái)和機(jī)構(gòu)為購房人提供首付融資,不得以任何形式誘導(dǎo)其通過其他機(jī)構(gòu)融資支付首付款,不得組織‘眾籌’購房。”

      兩天前,針對部分自媒體稱“南京房價(jià)突破限價(jià)”、“南京調(diào)控放松”,南京市官方部門回應(yīng)稱,將繼續(xù)貫徹中央關(guān)于堅(jiān)決遏制房價(jià)上漲的重要決策,堅(jiān)持“房子是用來住的,不是用來炒的”定位,堅(jiān)持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不動(dòng)搖,力度不放松。

      南京還提及,住房問題關(guān)乎國計(jì)民生,在房地產(chǎn)市場過熱的情況下,根據(jù)國家、省和市對房地產(chǎn)市場調(diào)控政策規(guī)定,南京市在房價(jià)過快上漲期間對房價(jià)采取一系列穩(wěn)控措施,防范大起大落風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70個(gè)大中城市房價(jià)指數(shù)顯示,自2016年10月以來,南京市發(fā)改委表示,該市房價(jià)穩(wěn)控工作實(shí)現(xiàn)了調(diào)控目標(biāo)要求。

      在住建部確定的今年重點(diǎn)工作“三穩(wěn)”(穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期)中,穩(wěn)預(yù)期是重要方面。

      上海易居房地產(chǎn)研究院智庫中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示,由于“小陽春”等因素,每年年初,房地產(chǎn)市場都會(huì)有上行動(dòng)力,市場情緒也容易出現(xiàn)波動(dòng)。因此,年初也通常是政策表態(tài)較為頻繁、政策出臺(tái)較多的時(shí)期。

      他表示,即將召開的全國兩會(huì),將對房地產(chǎn)調(diào)控政策做出表態(tài),并奠定全年的政策基調(diào)。而在兩會(huì)期間及之后,地方版的“一城一策”將會(huì)出臺(tái)。

      中金公司近期發(fā)布的報(bào)告指出,盡管中央層面的政策基調(diào)大概率保持平穩(wěn),但“因城施策”背景下各地方政府可能將擁有更大的調(diào)控自主權(quán)和寬松空間。預(yù)計(jì)3月“兩會(huì)”窗口期部分熱點(diǎn)一二線城市將陸續(xù)落地和公示其施策具體方案。

      樓 盤 價(jià)格(元/平) 區(qū) 位
      水岸西嶺 5800 西嶺鎮(zhèn)
      祥榮城市綠洲 4400 大邑大道
      香檳大道 4900 晉北新城
      溪山晴翠 4000 新場鎮(zhèn)
      聚龍名城 3700 沙渠鎮(zhèn)
      子龍晨園 3700 老體育場
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