四月末“財報季”收尾，主流房地產(chǎn)公司的2018年業(yè)績普遍亮眼。“碧萬恒”依舊穩(wěn)坐前三，陽光城(000671)、新城和富力的銷售增速都在50%以上。

然而，財報的秘密不在于此。掀開光鮮業(yè)績的外衣，房企的財務(wù)數(shù)據(jù)依然隱藏著不少風(fēng)險。

其中一個就是庫存。數(shù)據(jù)顯示，大型房企的存貨在2018年以及2019年一季度普遍出現(xiàn)了大幅的上升；這也是今年一季度，諸多房企打折“搶收”、萬科提出“鞏固基本盤”的深層原因。

在財報中，多家房企計提了存貨跌價準(zhǔn)備。其中，一線城市如上海、廣州的項目包含其中；二線城市如成都、西安、天津、廈門最為常見；三四線更是“重災(zāi)區(qū)”。

根據(jù)財政部近期公開的財綜〔2019〕14號文《關(guān)于下達2019年中央財政城鎮(zhèn)保障性安居工程專項資金預(yù)算的通知》，全國城鎮(zhèn)棚戶區(qū)計劃改造套數(shù)相比2018年下降近303萬套，降幅達51%，這將加劇二、三、四線樓市的去化難題。

銷售回款是房企最主要的現(xiàn)金流來源，而要實現(xiàn)健康的現(xiàn)金流管理，處理存貨、去庫存是關(guān)鍵。

存貨持續(xù)上升

2018年是房企近六年來最為艱難的一年，年底萬科喊出了“活下去”，也有一些公司裁員降薪、出售資產(chǎn)以渡過危機。

去化壓力大爆發(fā)體現(xiàn)在財報中。截至2018年底，不少主流開發(fā)商的存貨都在高位徘徊，有些房企的庫存到今年一季度仍在不斷攀升。

碧桂園年報顯示，截至2018年末，碧桂園的在建物業(yè)為6269.37億元，持作銷售的已落成物業(yè)為443.38億元，兩者分別同比增長74%和59%。存貨金額為88.22億，同比上漲107%。

2018年底萬科的存貨金額為7503.0億元，同比增長25.5%。其中，擬開發(fā)產(chǎn)品、在建開發(fā)產(chǎn)品和已完工開發(fā)產(chǎn)品分別占比23.8%、67.6%和8.5%。在建開發(fā)有了明顯增加。

去年以來一直在打折促銷的恒大，開發(fā)中物業(yè)和持作出售竣工物業(yè)分別為9718.02億元和1219.71億元，同比增長14%和19%，基數(shù)很大，但增幅小于其他頭部房企。

受限價影響，產(chǎn)品偏高端的華潤等公司也同樣面臨存貨壓力。2018年末，華潤的可供銷售物業(yè)總額為3045.01億元，同比增長36.2%。其他存貨為10.94億元，同比增長14.7%。

另外一家表現(xiàn)激進的房企新城控股，在4月2日收到交易所的問詢。2018年底，新城的存貨金額為1455.73億，同比增長90.59%。新城在財報中表示，存貨的大幅上升，主要是由土地儲備和項目大幅上升所帶來的。

截至目前，不少房企已經(jīng)披露今年一季度財報，財報顯示他們的庫存也在上升。

今年一季度，綠地存貨金額為6032.33億元，比2018年底增長了77.36億。4月29日，萬科公布一季度財報顯示，期末存貨金額為7785.78億元，比2018年底的7503.02億元增長了3.8%。

“清盤”進行時

在經(jīng)過了2015-2018年上半年的長時間超級“牛市”后，房地產(chǎn)市場進入了調(diào)整期。而這個調(diào)整，顯然遠未結(jié)束。

雖然今年3月迎來了“小陽春”，但房企大多沒有像從前那樣“捂盤惜售”。據(jù)21世紀經(jīng)濟報道記者調(diào)查，當(dāng)前主流開發(fā)商都在加緊去庫存。各家公司紛紛制定了去庫存目標(biāo)，將庫存進行具體分類，比如長期庫存、低效庫存、滯重資產(chǎn)等。

列在財報中的計提存貨跌價準(zhǔn)備的項目，首當(dāng)其沖成為最大的去庫存目標(biāo)。

21世紀經(jīng)濟報道記者以萬科、保利、綠城、陽光城、泰禾、藍光發(fā)展(600466)和招商蛇口為統(tǒng)計樣本，計算這些房企在一線、二線和三四線城市的計提存貨跌價準(zhǔn)備金額分別為21.95億元、45.63億元和4.98億元。

四個一線城市中，被統(tǒng)計在內(nèi)的房企在廣州的計提存貨跌價準(zhǔn)備金額為10.9億元，為所有城市中最高，在北京（樓盤）、上海的計提金額分別為0.57億元、6.58億元，在深圳暫無計提。

二線城市方面，所統(tǒng)計房企在南京、廈門、合肥、佛山、珠海、大連等17個城市有計提存貨跌價準(zhǔn)備。其中廈門計提金額最高，為8.106億元，包括泰禾8460萬元、陽光城1.57億元，以及保利5.69億元。

在過去兩年房價上漲最快、市場火爆的二線城市廈門、西安、成都，是計提最多最頻繁的。

此外，2016-2017年棚改貨幣化安置比例高的城市如西安，更加不被房企樂觀對待。

三四線城市中，所統(tǒng)計房企在寧德、莆田、大慶等城市中的計提準(zhǔn)備金額較低，大多不過億。兩個逾億元的項目均在萬科名下，分別是1.8億元的南充（樓盤）金潤華府和1.3億元的鎮(zhèn)江（樓盤）藍山花園。

此外，華夏幸福(600340)2018年度計提存貨跌價準(zhǔn)備10.12億元，其中，對開發(fā)成本計提存貨跌價準(zhǔn)備9.87億元，對完工開發(fā)產(chǎn)品計提存貨跌價準(zhǔn)備2485.61萬元。計提項目主要位于廊坊市、香河縣、嘉善縣等區(qū)域，顯示環(huán)京津樓市增長乏力。

“因可變現(xiàn)凈值低于存貨成本，需計提相應(yīng)存貨跌價準(zhǔn)備”，是房企計提的理由。其中高價地是主要因素。

“從這些數(shù)據(jù)也可以窺見區(qū)域市場的分化，以及同一城市產(chǎn)品、項目之間的分化。”易居智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進分析，房企計提存貨跌價，一方面是由于拿地地價過高，另一方面也反映了當(dāng)?shù)厥袌龅牡兔�，企業(yè)沒有信心短期去化。

值得關(guān)注的是，今年一季度雖然一二線城市回暖，但并非所有項目都受益，克而瑞指出，北京、廣州的大戶型豪宅、別墅就面臨去化難題；在深圳，則是豪宅受寵，邊遠地區(qū)的剛需“賣不掉”，后者在某大型房企內(nèi)部屬于“低效資產(chǎn)”，要對其進行重新定位、包裝；預(yù)售期超過6個月，即變?yōu)殚L期資產(chǎn)，要求年內(nèi)必須清盤。

受棚改收縮影響，三四線城市今年大概率要下滑。在棚改計劃表中的36個省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市中，共有31地的計劃套數(shù)相比去年下降，僅5地較去年有所增加。

4月25日，中國社會科學(xué)院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院報告預(yù)測，三、四線城市“小陽春”趨于消退，今年房價將穩(wěn)中有降。