大型房企“去庫存”進(jìn)行時 二線城市項目計提跌價準(zhǔn)備
作者:未知 來源:證券日報 更新時間:2019年04月30日 【字體:大 中 小】
四月末“財報季”收尾,主流房地產(chǎn)公司的2018年業(yè)績普遍亮眼。“碧萬恒”依舊穩(wěn)坐前三,陽光城(000671)、新城和富力的銷售增速都在50%以上。
然而,財報的秘密不在于此。掀開光鮮業(yè)績的外衣,房企的財務(wù)數(shù)據(jù)依然隱藏著不少風(fēng)險。
其中一個就是庫存。數(shù)據(jù)顯示,大型房企的存貨在2018年以及2019年一季度普遍出現(xiàn)了大幅的上升;這也是今年一季度,諸多房企打折“搶收”、萬科提出“鞏固基本盤”的深層原因。
在財報中,多家房企計提了存貨跌價準(zhǔn)備。其中,一線城市如上海、廣州的項目包含其中;二線城市如成都、西安、天津、廈門最為常見;三四線更是“重災(zāi)區(qū)”。
根據(jù)財政部近期公開的財綜〔2019〕14號文《關(guān)于下達(dá)2019年中央財政城鎮(zhèn)保障性安居工程專項資金預(yù)算的通知》,全國城鎮(zhèn)棚戶區(qū)計劃改造套數(shù)相比2018年下降近303萬套,降幅達(dá)51%,這將加劇二、三、四線樓市的去化難題。
銷售回款是房企最主要的現(xiàn)金流來源,而要實現(xiàn)健康的現(xiàn)金流管理,處理存貨、去庫存是關(guān)鍵。
存貨持續(xù)上升
2018年是房企近六年來最為艱難的一年,年底萬科喊出了“活下去”,也有一些公司裁員降薪、出售資產(chǎn)以渡過危機(jī)。
去化壓力大爆發(fā)體現(xiàn)在財報中。截至2018年底,不少主流開發(fā)商的存貨都在高位徘徊,有些房企的庫存到今年一季度仍在不斷攀升。
碧桂園年報顯示,截至2018年末,碧桂園的在建物業(yè)為6269.37億元,持作銷售的已落成物業(yè)為443.38億元,兩者分別同比增長74%和59%。存貨金額為88.22億,同比上漲107%。
2018年底萬科的存貨金額為7503.0億元,同比增長25.5%。其中,擬開發(fā)產(chǎn)品、在建開發(fā)產(chǎn)品和已完工開發(fā)產(chǎn)品分別占比23.8%、67.6%和8.5%。在建開發(fā)有了明顯增加。
去年以來一直在打折促銷的恒大,開發(fā)中物業(yè)和持作出售竣工物業(yè)分別為9718.02億元和1219.71億元,同比增長14%和19%,基數(shù)很大,但增幅小于其他頭部房企。
受限價影響,產(chǎn)品偏高端的華潤等公司也同樣面臨存貨壓力。2018年末,華潤的可供銷售物業(yè)總額為3045.01億元,同比增長36.2%。其他存貨為10.94億元,同比增長14.7%。
另外一家表現(xiàn)激進(jìn)的房企新城控股,在4月2日收到交易所的問詢。2018年底,新城的存貨金額為1455.73億,同比增長90.59%。新城在財報中表示,存貨的大幅上升,主要是由土地儲備和項目大幅上升所帶來的。
截至目前,不少房企已經(jīng)披露今年一季度財報,財報顯示他們的庫存也在上升。
今年一季度,綠地存貨金額為6032.33億元,比2018年底增長了77.36億。4月29日,萬科公布一季度財報顯示,期末存貨金額為7785.78億元,比2018年底的7503.02億元增長了3.8%。
“清盤”進(jìn)行時
在經(jīng)過了2015-2018年上半年的長時間超級“牛市”后,房地產(chǎn)市場進(jìn)入了調(diào)整期。而這個調(diào)整,顯然遠(yuǎn)未結(jié)束。
雖然今年3月迎來了“小陽春”,但房企大多沒有像從前那樣“捂盤惜售”。據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者調(diào)查,當(dāng)前主流開發(fā)商都在加緊去庫存。各家公司紛紛制定了去庫存目標(biāo),將庫存進(jìn)行具體分類,比如長期庫存、低效庫存、滯重資產(chǎn)等。
列在財報中的計提存貨跌價準(zhǔn)備的項目,首當(dāng)其沖成為最大的去庫存目標(biāo)。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者以萬科、保利、綠城、陽光城、泰禾、藍(lán)光發(fā)展(600466)和招商蛇口為統(tǒng)計樣本,計算這些房企在一線、二線和三四線城市的計提存貨跌價準(zhǔn)備金額分別為21.95億元、45.63億元和4.98億元。
四個一線城市中,被統(tǒng)計在內(nèi)的房企在廣州的計提存貨跌價準(zhǔn)備金額為10.9億元,為所有城市中最高,在北京(樓盤)、上海的計提金額分別為0.57億元、6.58億元,在深圳暫無計提。
二線城市方面,所統(tǒng)計房企在南京、廈門、合肥、佛山、珠海、大連等17個城市有計提存貨跌價準(zhǔn)備。其中廈門計提金額最高,為8.106億元,包括泰禾8460萬元、陽光城1.57億元,以及保利5.69億元。
在過去兩年房價上漲最快、市場火爆的二線城市廈門、西安、成都,是計提最多最頻繁的。
此外,2016-2017年棚改貨幣化安置比例高的城市如西安,更加不被房企樂觀對待。
三四線城市中,所統(tǒng)計房企在寧德、莆田、大慶等城市中的計提準(zhǔn)備金額較低,大多不過億。兩個逾億元的項目均在萬科名下,分別是1.8億元的南充(樓盤)金潤華府和1.3億元的鎮(zhèn)江(樓盤)藍(lán)山花園。
此外,華夏幸福(600340)2018年度計提存貨跌價準(zhǔn)備10.12億元,其中,對開發(fā)成本計提存貨跌價準(zhǔn)備9.87億元,對完工開發(fā)產(chǎn)品計提存貨跌價準(zhǔn)備2485.61萬元。計提項目主要位于廊坊市、香河縣、嘉善縣等區(qū)域,顯示環(huán)京津樓市增長乏力。
“因可變現(xiàn)凈值低于存貨成本,需計提相應(yīng)存貨跌價準(zhǔn)備”,是房企計提的理由。其中高價地是主要因素。
“從這些數(shù)據(jù)也可以窺見區(qū)域市場的分化,以及同一城市產(chǎn)品、項目之間的分化。”易居智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析,房企計提存貨跌價,一方面是由于拿地地價過高,另一方面也反映了當(dāng)?shù)厥袌龅牡兔,企業(yè)沒有信心短期去化。
值得關(guān)注的是,今年一季度雖然一二線城市回暖,但并非所有項目都受益,克而瑞指出,北京、廣州的大戶型豪宅、別墅就面臨去化難題;在深圳,則是豪宅受寵,邊遠(yuǎn)地區(qū)的剛需“賣不掉”,后者在某大型房企內(nèi)部屬于“低效資產(chǎn)”,要對其進(jìn)行重新定位、包裝;預(yù)售期超過6個月,即變?yōu)殚L期資產(chǎn),要求年內(nèi)必須清盤。
受棚改收縮影響,三四線城市今年大概率要下滑。在棚改計劃表中的36個省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市中,共有31地的計劃套數(shù)相比去年下降,僅5地較去年有所增加。
4月25日,中國社會科學(xué)院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院報告預(yù)測,三、四線城市“小陽春”趨于消退,今年房價將穩(wěn)中有降。