中國(guó)官方18日公布2017年宏觀經(jīng)濟(jì)主要數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積、開(kāi)發(fā)投資等核心指標(biāo)在去年年末出現(xiàn)增速下行的趨勢(shì)。

在官方明確2018年繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)房地產(chǎn)調(diào)控措施的背景下，今年中國(guó)樓市是否會(huì)出現(xiàn)大幅降溫，拖累宏觀經(jīng)濟(jì)？多位專(zhuān)家認(rèn)為，在多地庫(kù)存低位、調(diào)控政策力度穩(wěn)定以及土地供給側(cè)改革釋放紅利等因素支撐下，2018年中國(guó)房地產(chǎn)投資、銷(xiāo)售雖可能有所回落，但韌性有余，房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期并不悲觀。

樓市調(diào)控松動(dòng)可能性低

2017年以來(lái)，中國(guó)多城密集出臺(tái)限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售等樓市緊縮政策，相較過(guò)去，房地產(chǎn)調(diào)控在廣度、力度及維度上全面加強(qiáng)。安居客專(zhuān)業(yè)分析師張波指出，當(dāng)年各地樓市新政發(fā)布370余次、調(diào)控新增60城。在長(zhǎng)效機(jī)制和短期調(diào)控的雙重作用下，熱點(diǎn)城市樓市明顯降溫，房?jī)r(jià)逐步回歸理性。

當(dāng)日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2017年，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資比上年增長(zhǎng)7.0%，增速回落至年內(nèi)最低點(diǎn)；商品房銷(xiāo)售面積增速也降至7.7%的各月最低。此外，北京、南京、杭州等9個(gè)熱點(diǎn)城市去年12月份房?jī)r(jià)同比下跌。

平安證券分析師楊侃認(rèn)為，2017年各線城市房?jī)r(jià)漲幅明顯回落，熱點(diǎn)城市樓市亦呈現(xiàn)不同程度降溫，調(diào)控已逐見(jiàn)成效，同時(shí)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部明確“滿足首套剛需，支持改善需求”，未來(lái)調(diào)控進(jìn)一步大幅加碼概率不大。

與此同時(shí)，調(diào)控松動(dòng)的可能性也很低。近期有媒體報(bào)道稱(chēng)，2018年年初蘭州市“松綁”住房限購(gòu)，合肥市取消住房限價(jià)，成都等地借人才落戶政策放松調(diào)控。對(duì)此，蘭州、合肥、成都市相關(guān)負(fù)責(zé)人均回應(yīng)稱(chēng)，這種說(shuō)法系誤讀。住建部相關(guān)負(fù)責(zé)人也發(fā)聲表示，毫不動(dòng)搖地堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控目標(biāo)，堅(jiān)決遏制投機(jī)炒房。

東方金誠(chéng)國(guó)際信用評(píng)估有限公司研究發(fā)展部副總經(jīng)理王青在中新社國(guó)是論壇上表示，最近，金融監(jiān)管重拳頻出，金融去杠桿和房地產(chǎn)調(diào)控的態(tài)勢(shì)還將延續(xù)。

土地制度改革釋放“新紅利”

日前，國(guó)土資源部部長(zhǎng)姜大明透露，將改變政府作為居住用地唯一供應(yīng)者的情況。同時(shí)，他也指出，探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置”的具體實(shí)現(xiàn)形式。

土地領(lǐng)域的改革正在加速推進(jìn)。一方面農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)正在被逐漸放活，另一方面，土地領(lǐng)域的多主體供應(yīng)將有助于盤(pán)活存量用地，減輕大城市土地供應(yīng)短缺等問(wèn)題。

中信建投專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)分析師陳慎指出，在土地供給側(cè)改革之下，2017年重點(diǎn)城市和房企加大補(bǔ)庫(kù)存力度，土地成交活躍；去年各大重點(diǎn)城市普遍上調(diào)了供應(yīng)計(jì)劃，加快土地供應(yīng)。他指出，土地供給側(cè)改革對(duì)房地產(chǎn)投資產(chǎn)生明顯影響，投資的生命力在延續(xù)，這一趨勢(shì)預(yù)計(jì)將維持到2018年。

2017年，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積比上年增長(zhǎng)15.8%；土地成交價(jià)款大增49.4%。

“補(bǔ)庫(kù)存”支撐房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資

2017年，中國(guó)商品房待售面積比上年末下降15.3%，待售面積一年減少逾1億平方米。有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，中國(guó)樓市庫(kù)存已經(jīng)降至4年前水平，很多城市去庫(kù)存周期已在12個(gè)月以下。

在此背景下，易 居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，2018年主要城市和房企補(bǔ)庫(kù)存的節(jié)奏將加快。這將對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資形成支撐。據(jù)該機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，2018年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資或增長(zhǎng)約4%。

星石投資專(zhuān)業(yè)策略師劉可也指出，在低庫(kù)存、租賃市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)以及棚蓋貨幣化的持續(xù)推進(jìn)等支撐下，今年房地產(chǎn)投資下滑幅度有限。

仲量聯(lián)行中國(guó)研究部總監(jiān)周志鋒認(rèn)為，主要一、二線城市庫(kù)存量目前處于歷史低點(diǎn)，大部分城市的庫(kù)存消化時(shí)間也維持在12個(gè)月以下，開(kāi)發(fā)商短期仍有一定定價(jià)權(quán)。在供應(yīng)缺乏、人口紅利以及政府支持等因素的推動(dòng)下，租賃住房將會(huì)成為中國(guó)的下一個(gè)市場(chǎng)關(guān)注點(diǎn)。從長(zhǎng)期來(lái)看，中國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和投資者將迎來(lái)許多富有吸引力的商機(jī)。