2017年，全國(guó)房地產(chǎn)銷售金額達(dá)到13.37萬億元，占GDP比例高達(dá)16.3%，比2015年提升了3.62個(gè)百分點(diǎn)。而在這些城市中，一線城市因?yàn)閲?yán)格調(diào)控，市場(chǎng)已相對(duì)降溫，二線城市經(jīng)過一波飛速發(fā)展后，也陸續(xù)走上限購(gòu)的道路，三四線城市開始走上火爆之路。

究竟是什么原因促成了三四線城市的火熱？而這一火熱的現(xiàn)象又能持續(xù)多久？在四川區(qū)域內(nèi)，有哪些三四線城市值得投資或者置業(yè)？

對(duì)此，我們特此采訪了一位對(duì)三四線城市有著深刻了解的業(yè)內(nèi)人士——成都同翔房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司總經(jīng)理譚先生，讓他來跟我們聊一聊他對(duì)于三四線火熱的看法。

春節(jié)以來，不論是從各大媒體的報(bào)道，還是切身的感受來看，昔日較為沉寂的三四線城市火熱異常。三四線樓市火熱的現(xiàn)象是水到渠成還是曇花一現(xiàn)？

◆成都同翔房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司總經(jīng)理譚先生：從2015年開始，局部的省會(huì)城市（行政區(qū)域）開始實(shí)行每三年一次的全國(guó)去庫存，去庫存是房地產(chǎn)行業(yè)的大基調(diào)。去庫存的手段是什么呢？手段就是全國(guó)棚改，從2015年到2017年底，大概是1800萬套的棚改區(qū)改造任務(wù)，從以前的產(chǎn)權(quán)置換，到后面的產(chǎn)權(quán)置換加貨幣化補(bǔ)償，到如今的貨幣化補(bǔ)償，2018年到2020年這三年里，將再改造各類棚戶區(qū)1500萬套，2018年改造各類棚戶區(qū)580萬套，四川約為25萬套，而且據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，全國(guó)去庫存量主要集中在三四線城市，甚至是5、6線城市，庫存量的集中比例有80%—87%集中在三四線城市，所以在全國(guó)去庫存的基調(diào)下，主戰(zhàn)場(chǎng)一定是在三四線城市。所以根據(jù)目前國(guó)家基于去庫存的大基調(diào)之下，基于棚改的政策導(dǎo)向，同時(shí)基于80%—87%的棚改量都在三四線城市來看，三四線城市的火熱都是一個(gè)水到渠成的結(jié)果。為什么三四線城市房屋庫存量會(huì)如此大呢？一方面是因?yàn)槿�四線城市不具備人口吸附能力，不管是從政策、產(chǎn)業(yè)、人口這些方面來講，三四線城市都是人口流出型城市。不像一二線城市，都有相應(yīng)的城市功能，比如北京有首都的功能，上海有國(guó)家經(jīng)濟(jì)城市的功能，這些城市功能可能就導(dǎo)致了他們對(duì)于其他三四線城的人口有一個(gè)吸附功能。

曇花一現(xiàn)具有一定的時(shí)效性，說明時(shí)間很短。這個(gè)問題上就有兩個(gè)限制性要求，一個(gè)是時(shí)間的限制，這個(gè)時(shí)間的長(zhǎng)短該怎么衡量，一天時(shí)間是短還是一年時(shí)間是短？根據(jù)安居客的調(diào)查報(bào)告，北上廣深的人口基數(shù)都比較大，所以說這些城市的勞務(wù)輸出是特別多的，在人口回流之下，造成了三四線城市所謂的火爆。

而三四線城市貨幣寬松、庫存量大、加上當(dāng)?shù)嘏锔牡挠脩�、以及一二線城市人口的外溢，加上在一二線城市的購(gòu)房者很少一部分是剛性需求，而80末到90初這一批，有很多購(gòu)房者屬于剛需購(gòu)房群體，所以，從理性上來說，2018年三四線城市的熱度還是不會(huì)減退，一是眾多品牌開發(fā)商相繼入駐三四線城市，二是基于國(guó)家整個(gè)去庫存和棚改的政策。如果僅從投資角度來講，還是需要謹(jǐn)慎，因?yàn)楝F(xiàn)在已經(jīng)到達(dá)一個(gè)高點(diǎn)，至于這個(gè)高點(diǎn)能持續(xù)多久，我們都不清楚，但今年看起來還是比較安全。

三四線城市火熱的主要原因有哪些？房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)力來自哪兒？

◆成都同翔房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司總經(jīng)理譚先生：一是因?yàn)槿珖?guó)棚改，二是PSL(增加抵押貸款)。三而四線城市房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)力還是因?yàn)榕飸魠^(qū)的改造，因?yàn)樗拇ń衲赀�有25萬套的棚改量，成都今年是5.2萬戶，790萬方的棚改，還包括了88個(gè)城中村的棚改，還有1560多個(gè)舊院落的改造。當(dāng)國(guó)家給了一個(gè)指標(biāo)后，在實(shí)際操作過程中，落到地方政府之后，會(huì)出現(xiàn)一些新的開發(fā)區(qū)打造棚改的概念，將一些不需要改造的房屋進(jìn)行拆遷，一些宅基地、非開發(fā)用地進(jìn)行棚改，這里面增加了風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)又刺激了需求，這就是整個(gè)三四線城市為什么這么火爆的核心原因，當(dāng)然還有一些其他的原因，比如說一二線城市的限制，一二線城市的人口外溢，購(gòu)房者就會(huì)優(yōu)先選擇非限購(gòu)總價(jià)低宜居的區(qū)域，或者是離自己就業(yè)近一點(diǎn)的城市，或者是產(chǎn)業(yè)、交通等方面都比較方便的城市。這些都能刺激三四線城市的房?jī)r(jià)上漲。

在四川境內(nèi)，你最看好的三四線城市或者區(qū)域有哪些？

◆成都同翔房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司總經(jīng)理譚先生：一是根據(jù)自己的實(shí)際情況，工作地點(diǎn)，二是根據(jù)家庭的影響等方面進(jìn)行置業(yè)。但是可以參考攀枝花、涼山州、米易這些城市，畢竟從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、行政區(qū)域的能級(jí)來說，攀枝花肯定是排在前面，從宜居、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向來說，米易則是個(gè)不錯(cuò)的城市，而像南充、宜賓、遂寧、西充等城市，也是可以考慮的城市。

如果要選擇去三四線城市置業(yè)，抉擇的標(biāo)準(zhǔn)有哪些？

◆成都同翔房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司總經(jīng)理譚先生：第一就是你自己的工作地點(diǎn)，第二就是家庭父母的影響，第三就是如果你手里資金不是特別緊張，就可以按照投資置業(yè)的幾個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，從這個(gè)城市GDP、發(fā)展?fàn)顩r、交通區(qū)位等方面，進(jìn)行投資置業(yè)。

現(xiàn)在不乏有人仍在猶豫，是在成都的遠(yuǎn)郊買房，還是去三四線城市的核心區(qū)域，對(duì)此，你有何建議？

◆成都同翔房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司總經(jīng)理譚先生：如果是你抱著投資的態(tài)度在三四線城市買房，其實(shí)所有的投資都是有風(fēng)險(xiǎn)的，但房?jī)r(jià)跌也不可能會(huì)跌到以前的基準(zhǔn)價(jià)之后還會(huì)繼續(xù)跌，比如說成都在上一波上漲之前，2016年6月份，大成都的均價(jià)約為7000元/平米，主城區(qū)均價(jià)9000元/平米，去年12月份，上漲到13000元/平米，就算以后房?jī)r(jià)下跌，也不會(huì)跌到漲價(jià)之前的價(jià)位，最多是根據(jù)現(xiàn)在的基準(zhǔn)價(jià)，進(jìn)行調(diào)整。

從目前來說，在這些地方買房還是要抱著自住的心態(tài)購(gòu)房，而不是想著一買完房就必須漲的投資心態(tài)，或者是放長(zhǎng)線釣大魚。總的來說，中國(guó)的房?jī)r(jià)還是會(huì)漲的，只不過三四線城市肯定比一二線城市漲的較慢，而且中間可能還會(huì)有跌的可能性，所以說投資需謹(jǐn)慎。

對(duì)于成都來說，你覺得有機(jī)會(huì)的區(qū)域在哪兒？

◆成都同翔房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司總經(jīng)理譚先生：

對(duì)于現(xiàn)在的成都市場(chǎng)來說，只要買到房就是機(jī)會(huì)，不過還是盡量少去遠(yuǎn)郊買房，但如果有可能，可以根據(jù)政策規(guī)劃、城市建設(shè)、產(chǎn)業(yè)等方面，進(jìn)行投資置業(yè)。