去向何方

房企一方面要面臨來(lái)自同行的激烈競(jìng)爭(zhēng)，另一方面還要抗住房子短期賣不動(dòng)、回款難的壓力。

也正由此，不少限競(jìng)房項(xiàng)目的價(jià)格戰(zhàn)去年就已經(jīng)打響。在大興區(qū)限競(jìng)房中海云筑開(kāi)盤(pán)前(2018年9月30日)，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者就不斷接到銷售電話，在每平方米42158元限價(jià)基礎(chǔ)上又降了6000元，均價(jià)36000元/平方米。

這意味著，還未開(kāi)盤(pán)，中海云筑主打的89平方米三居總價(jià)從375萬(wàn)元變?yōu)?20萬(wàn)元。銷售人員對(duì)此的說(shuō)辭是：第一次開(kāi)盤(pán)不做過(guò)多媒體宣傳，把這筆錢(qián)省下給購(gòu)房者優(yōu)惠，做足口碑傳播。

據(jù)房天下數(shù)據(jù)，2018年9月開(kāi)盤(pán)后很長(zhǎng)一段時(shí)間，中海云筑的銷售均價(jià)一直維持在36000元/平方米，直到今年6月略升至37000元/平方米。

這只是一個(gè)縮影，除了房企自身外，限競(jìng)房也確實(shí)對(duì)樓市影響巨大。房?jī)r(jià)方面，2018年6月至今，北京新建商品住宅價(jià)格指數(shù)每月上漲不超過(guò)1%，同比沒(méi)有超過(guò)4%；價(jià)格指數(shù)僅從135.3上漲至140.7，可謂溫和。二手房有連續(xù)5個(gè)月環(huán)比微降，同比更是有10個(gè)月微降，價(jià)格指數(shù)從146.7上浮至146.9，幾無(wú)變化。

豐臺(tái)區(qū)限競(jìng)房項(xiàng)目橡樹(shù)瀾灣的銷售人員告訴記者，他們項(xiàng)目的開(kāi)盤(pán)令周圍二手房均價(jià)下降了1萬(wàn)元。這種限競(jìng)房新項(xiàng)目與周邊二手房?jī)r(jià)格倒掛的現(xiàn)象已不罕見(jiàn)。

土地方面，2018年，北京市土地拍賣全年成交總金額1677.9億元，同比2795.6億元下降約40%；成交總建設(shè)用地面積447.94萬(wàn)平方米，而2017年為639.02萬(wàn)平方米，下降約30%。

以青龍湖板塊為例，據(jù)《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》此前報(bào)道，該區(qū)域分別在2017年6月下旬、2018年7月成交了2宗相鄰限競(jìng)房地塊，先期成交的限價(jià)3.72萬(wàn)元/平方米，經(jīng)測(cè)算最終地塊內(nèi)住宅部分?jǐn)傉嫉某山粯敲鎯r(jià)接近2.7萬(wàn)元/平方米。一年后成交的地塊，同樣限價(jià)3.72萬(wàn)元/平方米，但最終成交樓面價(jià)為2.3萬(wàn)元/平方米。

然而，在限競(jìng)房土拍政策兩年多后，開(kāi)發(fā)商拿地回歸理性，北京的土地市場(chǎng)悄然生變。

今年5月28日，朝陽(yáng)區(qū)孫河一宗不限價(jià)地塊成交，開(kāi)發(fā)商們似乎又有些蠢蠢欲動(dòng)。地處豪宅區(qū)，加之不限價(jià)，這宗始價(jià)為24.49億元的稀缺地塊，吸引了碧桂園、保利、龍湖、首創(chuàng)、首開(kāi)等10家房企參與爭(zhēng)奪，最終恒基地產(chǎn)以30.2億元收入囊中，溢價(jià)率23.3%，樓面價(jià)69572元/平方米，刷新孫河區(qū)域紀(jì)錄。

諸葛找房方面表示，今年不限房?jī)r(jià)、不限70/90的地塊再次出現(xiàn)，將給予開(kāi)發(fā)商在戶型設(shè)計(jì)、產(chǎn)品溢價(jià)上更多自主空間，預(yù)期未來(lái)隨著北京土地、樓市的持續(xù)穩(wěn)定，不限價(jià)地塊或許會(huì)繼續(xù)增多，土地出讓方式也將更加靈活。