2018年6月，北京首批限競房入市。這一年，“限房價(jià)、競地價(jià)”成為規(guī)則，作用于北京樓市的各個(gè)環(huán)節(jié)。

2019年5月，北京再次拍出不限價(jià)地塊，土地市場又生變。

限競房入市一周年，房價(jià)、地價(jià)趨穩(wěn)，滯銷困局仍在，分化依舊嚴(yán)重，但網(wǎng)紅盤亦頻現(xiàn)，多個(gè)項(xiàng)目近期成為區(qū)域銷冠。市場將去向何方？

政策掣肘

作為兩限房的“接替者”，限競房自帶調(diào)控屬性。早在2010年，北京就率先進(jìn)行“限房價(jià)、競地價(jià)”土地出讓試點(diǎn)，即在限定商品房最高銷售價(jià)格的基礎(chǔ)上，競爭土地價(jià)格。但在出讓了房山區(qū)長陽鎮(zhèn)起步區(qū)6號地塊后，這種方式一度絕跡。

到了2015年，北京樓市迎來“豪宅元年”，包括萬柳書院、西宸原著等在內(nèi)的20余個(gè)頂豪項(xiàng)目的密集入市，令整個(gè)北京樓市“被豪宅化”，四環(huán)內(nèi)房價(jià)已經(jīng)開始步入8萬元門檻。

這種火熱一直持續(xù)至2016年。在《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪的數(shù)位行業(yè)從業(yè)者中，回憶起2016年的北京樓市，他們都使用了“暴漲”一詞。“那個(gè)時(shí)候真的是一天一個(gè)價(jià)，房子和搶差不多了，如果你定金交得晚一會兒，房主可能就會漲價(jià)了。”

數(shù)據(jù)層面，記者發(fā)現(xiàn)，從國家統(tǒng)計(jì)局70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動情況看，2016年間，每個(gè)月的新建商品房價(jià)格指數(shù)同比幾乎都維持著兩位數(shù)增長，9月~10月甚至超過了罕見的30%，價(jià)格指數(shù)也由2016年年初的111.3猛增至年末的128.4。

“全款變首付，首付變車庫”成了當(dāng)時(shí)流傳甚廣的一句調(diào)侃。市場升騰，飛漲的房價(jià)和地價(jià)令相關(guān)部門不得不出手整治。

2016年9月30日，北京市發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》，提出“限房價(jià)、競地價(jià)”的土地出讓方式，即“9·30新政”。此后，北京的住宅土地供應(yīng)，幾乎都以這種形式推出，即住宅需要以政府限定的價(jià)格出售，多數(shù)項(xiàng)目戶型需采取“70/90”設(shè)計(jì)，要求開發(fā)商70%的房型低于90平方米，且購房者5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)售。

2017年起，限競房用地為北京住宅用地供應(yīng)的主流。據(jù)諸葛找房，2017年北京成交限競房用地44宗，成交規(guī)劃建筑面積646萬平方米，限競房用地占整體住宅用地的比例為67%；2018年北京成交限競房用地41宗，成交規(guī)劃建筑面積497萬平方米，限競房用地占整體住宅用地的比例達(dá)到80%。

到2018年6月，限競房用地供應(yīng)高峰逐漸開始反映到住宅房源數(shù)量上。當(dāng)年6月10日，北京市首個(gè)限競房項(xiàng)目瀛海府開盤，當(dāng)天上午就被認(rèn)購?fù)戤叄?94套房源有約700組客戶前來選房，搶到就和中獎(jiǎng)一樣。

一年來，記者曾走訪北京諸多熱門板塊限競房項(xiàng)目，用“冰火兩重天”來形容并不為過，既有使出渾身解數(shù)去化但依然一般的旭輝城，也有不愁賣的西城天鑄。

滯銷困局

入市之初，由于低于市場均價(jià)，潛在購房客群擴(kuò)大，限競房一度備受市場追捧，開發(fā)商們也表現(xiàn)出了極高的參與意愿。

事實(shí)上，最初城六區(qū)幾個(gè)限競房項(xiàng)目去化情況還是很好的，但五環(huán)外一些項(xiàng)目就表現(xiàn)得不盡如人意，限競房的火熱銷售也未持續(xù)太久。

從整體情況看，據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，從2018年6月10日入市開始，截至2019年6月10日，北京限競房網(wǎng)簽套數(shù)合計(jì)11976套，網(wǎng)簽套數(shù)占供應(yīng)總量為35%；網(wǎng)簽面積為125萬平方米，按照面積計(jì)算，網(wǎng)簽完成率只有31%；平均網(wǎng)簽價(jià)為每平方米48693元，網(wǎng)簽總金額為610億元。也就是說，近七成限競房還未簽約銷售，就已經(jīng)變?yōu)閹齑娣e壓。

除滯銷外，限競房的口碑也成為一大問題。由于地價(jià)、房價(jià)、配建規(guī)模都被限定，項(xiàng)目利潤變得十分有限，加上限競房的面積也被限制，其實(shí)開發(fā)商在產(chǎn)品上做文章的余地很小，這就容易導(dǎo)致品質(zhì)問題。除此之外，部分區(qū)域限競房的均價(jià)已經(jīng)進(jìn)入了豪宅價(jià)格標(biāo)段，甚至超過10萬元。如果在產(chǎn)品上做減法，開發(fā)商又靠什么來贏得高端改善客群？

經(jīng)濟(jì)學(xué)家董藩曾明確表示，限競房比商品房差，共有產(chǎn)權(quán)房比限競房還差。由此，當(dāng)“我們的限競房跟商品房質(zhì)量一樣”這句話從某央企限競房項(xiàng)目銷售人員口中說出之時(shí)，還是可從中窺知一二的。

在市場競爭白熱化之下，區(qū)位和配置便成為突圍的核心要素。據(jù)諸葛找房，北京各區(qū)域限競房去化水平不同，豐臺區(qū)由于限競房項(xiàng)目多位于五環(huán)內(nèi)，位置較好、購房者關(guān)注度高，去化率為52%；其次為昌平區(qū)，去化率為48%。

從網(wǎng)簽數(shù)據(jù)看，限競房熱點(diǎn)集中在石景山、豐臺、朝陽區(qū)孫河板塊，特別是西部區(qū)域，包括橡樹瀾灣、長安云錦、國風(fēng)長安等熱盤不斷出現(xiàn)。從位置看，五環(huán)內(nèi)、四環(huán)周邊是這些項(xiàng)目的一大特點(diǎn)，區(qū)位價(jià)值是第一大要素。同時(shí)，這些區(qū)位的交通等配套也優(yōu)勢明顯。

與此同時(shí)，限競房們還面臨著供應(yīng)井噴、區(qū)域板塊項(xiàng)目扎堆的殘酷現(xiàn)實(shí)。在大興、亦莊、朝陽、昌平、石景山等板塊內(nèi)，限競房項(xiàng)目入市都十分集中，甚至出現(xiàn)過亦莊8個(gè)項(xiàng)目同期“近身肉搏”的激烈競爭。此外，受“70/90”影響，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，這給未來項(xiàng)目再流通也帶來不利影響。

合碩機(jī)構(gòu)專業(yè)分析師郭毅就表示，過去兩年，北京在加大土地供量的同時(shí)，又限定價(jià)格和產(chǎn)品，住宅產(chǎn)品的地段、戶型、總價(jià)高度相近，造成限競房大面積滯銷，房企不得不在價(jià)格已被限定的情況下進(jìn)一步降價(jià)，從而斷臂求生。