住建部2018年7月曾表示，棚改促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，房地產(chǎn)庫(kù)存多的城市，通過(guò)棚改貨幣化安置，促進(jìn)了房地產(chǎn)去庫(kù)存。因?yàn)椋?014年全國(guó)棚改貨幣化安置比例為9%，2015年快速上升至29.9%，2016年這一比例更是上升到了48.5%。官方數(shù)據(jù)稱，2016年棚改貨幣化幫助地方消化了2.5億平方。

但是，從2018年開始，三四線城市的棚改貨幣化總量開始下降。比如政府已經(jīng)將2018-2020年這3年的棚改目標(biāo)從2015-2017年的1800萬(wàn)套下調(diào)至1500萬(wàn)套。此外，政府正在限制住房庫(kù)存低的城市使用貨幣化補(bǔ)償，以遏制房?jī)r(jià)上漲。所以，2018年的棚改達(dá)到626萬(wàn)套，2019年各地棚戶區(qū)改造任務(wù)下降到285萬(wàn)套，比上一年減少一半。所以，不少媒體說(shuō)，由于棚改項(xiàng)目的減少，特別是棚改貨幣化方式的改變，一些三四線城市的住房需求將全面減少，住房的庫(kù)存將上升。

其實(shí)，這樣的判斷可能與三四線城市的實(shí)際情況有很大出入。因?yàn)�，�?duì)于三四線城市來(lái)說(shuō)，特別是對(duì)于經(jīng)濟(jì)不是很發(fā)達(dá)的三四線城市，一般城市居民的居住問(wèn)題在1998年房改時(shí)，其困難的程度就很小，多數(shù)居民基本的居住條件可能得以保證。所以，經(jīng)過(guò)房改后房地產(chǎn)市場(chǎng)十幾年的發(fā)展，三四線城市居民的居住條件完全得到改善。我早就指出，只要不是人口大量流入經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的三四線城市，這些城市居民的住房基本上可能保持人手一套。即許多三口家庭，手上持有三套住房是常事。所以，這些城市的住房?jī)r(jià)格及住房租金一直處于一個(gè)比較低的水平。

但是，從2016年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫(kù)存化，政府推出棚戶區(qū)改造貨幣化安置，三四線城市一股住房投資潮興起，這些城市的棚戶區(qū)改造貨幣安排不僅創(chuàng)造出大量的住房需求，也由此引發(fā)這些城市的房?jī)r(jià)快速上漲。由于絕大多數(shù)城市的房?jī)r(jià)快速上漲，也吸引外地居民及城市周邊的農(nóng)村居民涌入這些城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)�？梢钥吹剑�在2017年-2018年，盡管一線城市的住房銷售急劇下降，二線城市住房銷售平穩(wěn)，但是這兩年住房銷售面積及銷售金額都連續(xù)在創(chuàng)記錄，而這些記錄都由三四線城市創(chuàng)造。即使在今年1-4月份，住房銷售面積平穩(wěn)，但住房銷售金額同比增長(zhǎng)達(dá)15%以上。

為什么2017年、2018年、2019年前4個(gè)月的住房銷售會(huì)處于一個(gè)過(guò)度繁榮周期內(nèi)？最為重要的因素是這些三四線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)也開始由消費(fèi)者占主導(dǎo)的市場(chǎng)轉(zhuǎn)化為投資者為主導(dǎo)的市場(chǎng)。三四線城市的房?jī)r(jià)上漲，投資者涌入市場(chǎng)，這些城市的住房供給要多少都會(huì)有多少，因?yàn)橥恋囟汲钟性谡�府手上。這幾年我到過(guò)一些三四線城市，這些城市一個(gè)又一個(gè)城區(qū)規(guī)劃出來(lái)，一片又一片的新城造起，即使是山多地少的貴州許多地方，甚至于山區(qū)，他們都能夠填平一個(gè)又一個(gè)山頭制造建房土地。所以，房?jī)r(jià)上漲，大量的住房供給涌出，從而制造了這些城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮。

所以，就目前情況來(lái)看，1-4月份國(guó)內(nèi)三四線城市的房?jī)r(jià)上漲要快于一線城市，而且這些城市的房?jī)r(jià)上漲已經(jīng)持續(xù)三年以上了。如果這些三四線城市房?jī)r(jià)還在持續(xù)上漲，這些城市的住房需求就不會(huì)因?yàn)榕飸魠^(qū)改造貨幣化安置減少而下降，因?yàn)楫?dāng)前三四線城市的住房需求主要是投資性需求，主要是不少居民利用住房按揭貸款創(chuàng)造出來(lái)的需求（前幾個(gè)月住房按揭貸款仍然在快速增長(zhǎng)，而三四線城市按揭貸款比重高）。這種投資性需求的退潮與否就得看住房?jī)r(jià)格變化，這些城市的房?jī)r(jià)在上漲，這種投資性住房需求就會(huì)退潮，只有房?jī)r(jià)開始下跌，投資者預(yù)期房?jī)r(jià)上漲停止時(shí)，投資者才會(huì)逐漸退出市場(chǎng)，這些城市的住房需求就會(huì)減少。不過(guò)，當(dāng)這些城市的居民都持有不少住房，且這些城市經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)時(shí)，人口自然會(huì)不斷地減少，投資這些城市住房市場(chǎng)，風(fēng)險(xiǎn)肯定會(huì)很高。到時(shí)，投資者要安全退出這個(gè)市場(chǎng)并非易事。