全國首套房貸利率已連降5月，這一變化正隱隱觸動(dòng)樓市。

融360大數(shù)據(jù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2019年4月，全國首套房貸款平均利率為5.48%，已連降5個(gè)月下降，環(huán)比下降1.48%；同比數(shù)據(jù)三年首降，下降幅度1.48%。

分析認(rèn)為，房貸利率之所以出現(xiàn)連降，一是鼓勵(lì)剛需和改善型購房者入市，二是防范系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。2019年以來，樓市暖意沸騰，信貸政策寬松疊加人才政策是“小陽春”延續(xù)的主要原因。但“房住不炒”整體基調(diào)不變之下，樓市依舊難以看到全面繁榮的曙光。

利率下調(diào)超過預(yù)期

樓市每一絲風(fēng)吹草動(dòng)都挑動(dòng)購房者的神經(jīng)。隨著國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)陸續(xù)發(fā)布，樓市陽春暖意得到驗(yàn)證。

數(shù)據(jù)顯示，4月份新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比中，上漲城市為67個(gè)，比上月增加2個(gè)，上漲城市數(shù)量回歸歷史最高水平。二手住宅方面，上漲城市數(shù)量下滑為55個(gè)，比上月減少2個(gè)。

“新房市場整體仍較活躍，上漲城市數(shù)量增多，70城整體漲幅微漲0.01個(gè)百分點(diǎn)。二手房受市場調(diào)控表現(xiàn)明顯，上漲城市數(shù)量下滑，但整體漲幅有所擴(kuò)大。” 諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師國仕英告訴第一財(cái)經(jīng)。

1~4月份數(shù)據(jù)都說明，當(dāng)前房價(jià)正步入緩慢上漲的通道中。追溯暖意源頭，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，與近期銀行貸款政策相對寬松、購房需求積極釋放等有關(guān)。貸款利率下降后，購房成本下滑，觸發(fā)市場交易活躍。

中原地產(chǎn)專業(yè)分析師張大偉同樣認(rèn)為，信貸政策寬松疊加人才政策是“小陽春”延續(xù)的主要原因。部分城市前期跌幅較大，而在信貸寬松、市場炒作推動(dòng)下，購房者害怕踏空、急于入市。

從數(shù)據(jù)看確實(shí)如此。融360大數(shù)據(jù)研究院最新數(shù)據(jù)顯示，2019年4月全國首套房貸款平均利率為5.48%，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率1.117倍，環(huán)比下降1.48%，同比下降1.48%。

“整體來看，4月的房貸利率下調(diào)情況超過預(yù)期。”融360大數(shù)據(jù)研究院分析師李萬斌直言。

其中，4月廈門首套房貸款平均利率最低，為4.90%；武漢首套房貸款利率最高，為5.99%。除停貸銀行之外，4月份有12家首套房貸款利率上升，126家下降，376家與上月持平。

分不同能級城市看，4家一線城市首套房貸利率均有所下降，廣州和上海下降幅度高達(dá)10BP；北京和深圳均環(huán)比下降3個(gè)BP；二線城市也沒有停止房貸利率下降的腳步，且多個(gè)城市下降幅度超過10BP。

二套房貸利率同樣持續(xù)下行。2019年4月全國二套房貸款平均利率為5.81%，較上月回落8BP。二套房貸款平均利率已連續(xù)下降半年，與半年前的6.07%相比，下降了26個(gè)BP。

以北京為例，4月北京首套房貸款平均利率為5.40%，環(huán)比下降3BP；二套房貸款平均利率為5.88%，與上月持平。除友利銀行仍維持基準(zhǔn)利率1.15倍外，其余29家首套房貸利率全部執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮10%；所有銀行二套均執(zhí)行基準(zhǔn)上浮20%。

而日前出臺限售新政的蘇州，4月份有9家銀行下調(diào)首套房貸利率，所有銀行最低可執(zhí)行利率都不超過基準(zhǔn)的1.2倍。整體看，4月蘇州首套房貸利率平均值為5.81%，較上期下降7BP；二套房貸利率平均值為5.96%，環(huán)比下降10BP。

樓市難言樂觀

“房貸利率下調(diào)主要有兩個(gè)原因：一是鼓勵(lì)剛需和改善型購房者入市，二是防范系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。”國仕英認(rèn)為，房貸利率如果過高，購房者壓力越大。高房價(jià)環(huán)境下，購房者將會不再購房或者斷供棄房。適當(dāng)下調(diào)利率是為了防范銀行系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)穩(wěn)定市場。

而在嚴(yán)躍進(jìn)看來，利率下滑很大程度上和銀行可貸資金規(guī)模增加有關(guān)。當(dāng)前銀行在降準(zhǔn)大環(huán)境下，各類貸款額度會有所增加。對于房貸來說，本身也是貸款的重點(diǎn)領(lǐng)域，所以投入上會增加。

央行公布的金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2019年1~4月，新增人民幣貸款6.83萬億，其中新增居民短貸5385億，同比減少16%；新增居民中長期貸款17965億，同比增長9.3%。

“雖然2019年住房貸款利率持續(xù)下降，房地產(chǎn)市場依然在可控范圍之內(nèi)，個(gè)人住房貸款余額一直保持比較健康的增速平穩(wěn)發(fā)展。” 李萬斌稱，不過，未來整體利率仍可能繼續(xù)下行。

如果住房貸款利率持續(xù)下降，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從后續(xù)來看，樓市交易會繼續(xù)上升，這個(gè)時(shí)候要警惕市場交易上升所帶來的房價(jià)反彈風(fēng)險(xiǎn)。

日前，發(fā)改委再次強(qiáng)調(diào)“房住不炒”，放寬落戶并不等于要放松房地產(chǎn)調(diào)控，要保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。城市既要滿足剛性和改善型住房需求，又要堅(jiān)決避免投機(jī)者借機(jī)鉆空子，落實(shí)好一城一策、因城施策、城市政府主體責(zé)任的長效調(diào)控機(jī)制，防止房價(jià)大起大落。

中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，自4月以來，全國已有15個(gè)城市發(fā)布收緊的房地產(chǎn)調(diào)控政策。多地重啟“限購、限價(jià)、限售”政策，長沙停止執(zhí)行對二套房的契稅優(yōu)惠，北京、西安等地收緊住房公積金等。

而在4月份房價(jià)小幅回溫的情況下，哪些城市可能面臨調(diào)控？“部分二線城市房價(jià)炒作比較明顯，尤其是一些人才導(dǎo)入速度快的城市，后續(xù)此類城市房價(jià)穩(wěn)定政策出臺可能性最大。”嚴(yán)躍進(jìn)稱。

“房住不炒”下，樓市并非沒有隱憂。招商證券認(rèn)為，全國銷量增速4月小幅回落但仍為正，得益于流動(dòng)性前期改善下的需求回暖，同時(shí)推盤放量匹配了需求。但樓市結(jié)構(gòu)分化已開始，重點(diǎn)一二線城市貢獻(xiàn)較大，而廣義三四線城市仍是拖累全國銷量探底的重要因素。