五月剛剛落幕，紅火的土地市場(chǎng)仍在持續(xù)。

作為賣(mài)地最多的城市，杭州土地出讓金已超過(guò)千億，多個(gè)高總價(jià)地塊成交成為其一大特色。作為買(mǎi)地最多的房企，碧桂園獲得金額和面積的雙料冠軍，以148塊土地、657.7億元總價(jià)、1980.38萬(wàn)平方米位居眾房企首位。

不過(guò)，“土地市場(chǎng)只允許小陽(yáng)春，不允許入夏。”6月的土地市場(chǎng)能否繼續(xù)“紅”下去還是未知數(shù)？

表格來(lái)源：中原地產(chǎn)研究中心

二線城市是成交主力，房企底價(jià)拿地越來(lái)越難

土地市場(chǎng)從4月開(kāi)始升溫，一改年初低迷的局面，5月火熱的勢(shì)頭繼續(xù)蔓延。從熱點(diǎn)城市土地成交情況看，房企底價(jià)拿地已經(jīng)越來(lái)越難。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，5月，全國(guó)總價(jià)超過(guò)20億元的單宗住宅地塊達(dá)35宗。22宗地塊溢價(jià)率超過(guò)了20％，占比達(dá)63％，這樣的土地行情在2019年也是首次出現(xiàn)。

截至5月底，全國(guó)50大城市年內(nèi)賣(mài)地1.59萬(wàn)億元，同比上漲12.3％。有9個(gè)城市賣(mài)地達(dá)500億元以上。

眾所周知，今年土地市場(chǎng)升溫是從二線城市開(kāi)始的，其中，賣(mài)地金額最多的城市為杭州。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年前5個(gè)月，杭州土地出讓金超過(guò)千億，達(dá)到1134.97億元。多個(gè)高總價(jià)地塊成交成為其一大特色。其中杭州文暉地塊成交總價(jià)達(dá)68.14億元。

而位列今年前5月土地成交金額第二、三位的分別是天津、武漢。其中，天津成交759.71億元，同比上漲66.42％，武漢成交756.12億元，同比上漲57.74％。從同比大幅增長(zhǎng)的數(shù)據(jù)可見(jiàn)土地放量的現(xiàn)狀。

在分析土地升溫的原因時(shí)，中原地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)分析師認(rèn)為，房企資金面相對(duì)寬松，已傳遞到了樓市，也傳遞到了土地市場(chǎng)。此外，相比之前嚴(yán)格的土地限制，部分地方土地政策有所調(diào)整，包括土地限價(jià)、土地保證金、土地配套保障房等約束條件相對(duì)減少，使得開(kāi)發(fā)商拿地積極性提高。

今年前5月，37家房企拿地已經(jīng)超過(guò)百億。其中，碧桂園以148塊土地、657.7億元總價(jià)、1980.38萬(wàn)平方米位居眾房企首位。

一線城市土地供應(yīng)放量，深圳年內(nèi)首次推地

在二線城市領(lǐng)跑土地市場(chǎng)的同時(shí)，一線城市也一改年初的矜持，供應(yīng)一再放量。

天風(fēng)證券信息顯示，5月20日至5月26日一周內(nèi)，一線城市的土地供應(yīng)明顯增加。一線、二線、三線城市土地供應(yīng)建筑面積環(huán)比增速分別為50.51％、-38.23％、-70.15％。

在北京，5月28日一天內(nèi)出讓了4宗土地，總成交金額約為97億元，其中頗受關(guān)注的孫河不限價(jià)地塊經(jīng)過(guò)24輪競(jìng)價(jià)，被恒基以30.2億元收入囊中，溢價(jià)率23.32％。

事實(shí)上，繼5月9日北京召開(kāi)上半年擬供經(jīng)營(yíng)性用地項(xiàng)目推介會(huì)后，土地開(kāi)始迎來(lái)供應(yīng)高峰。

5月17日，北京掛出3宗經(jīng)營(yíng)性用地，總起始價(jià)為80.86億元。一周之后，北京又掛出3宗土地，總起始價(jià)為105.68億元。

5月最后一天，北京掛牌西三旗一地塊，起始價(jià)10.37億元。而6月還將有多宗土地出讓。

據(jù)悉，北京上半年推介的住宅用地就有44宗，而去年全年住宅用地也不過(guò)成交52宗。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年前5個(gè)月，北京土地成交714.25億元，同比上漲17.81％，成交面積更是同比上漲42.57％。

上海也不甘示弱，今年前5個(gè)月，上海土地成交606.14億元，同比上漲49.47％，成交面積同比也上漲11.04％。

5月22日，上海出讓寶山區(qū)兩宗城改地塊，成交總價(jià)約42.8億元。5月27日，虹橋機(jī)場(chǎng)附近一辦公地塊以7.05億元成交，溢價(jià)率達(dá)到109.65％。而6月上海將出讓9幅地塊。

而廣州在5月也掛牌了11宗經(jīng)營(yíng)性用地，包括2宗商辦用地和9宗住宅用地。6月土地市場(chǎng)仍可期。

值得一提的是，5月深圳掛牌出讓5宗居住用地，掛牌出讓總起始價(jià)為154.35億元，總建筑面積為68.968萬(wàn)平方米。

這是深圳2019年首次出讓宅地，也是繼2018年12月以后，深圳半年來(lái)再次出讓宅地。采用限成交地價(jià)、競(jìng)成交地價(jià)，競(jìng)?cè)瞬抛》棵娣e的方式出讓。

房企拿地融資將受限？

近日，二線城市的推地腳步也不遜色于一線城市。

5月31日，天津掛牌7宗地塊，總起始價(jià)100.83億元。在同一天，南京掛牌6宗地塊，總起始價(jià)約182.6億元。

6月1日，合肥市掛牌4宗地塊。重慶主城則供應(yīng)3宗地。

同樣在6月1日，杭州掛牌3宗商業(yè)用地，出讓總起始價(jià)13.41億元。而前一天，杭州主城區(qū)剛剛掛牌出讓4宗地塊，總起始價(jià)13.65億元。

目前，大部分城市依然正在增加土地供應(yīng)，賣(mài)地愿望很強(qiáng)烈。中原地產(chǎn)分析師分析認(rèn)為，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)分化，房企對(duì)優(yōu)質(zhì)城市的優(yōu)質(zhì)土地的爭(zhēng)搶仍將激烈。雖然一二線城市調(diào)控政策嚴(yán)格，但房企也把更多資金投入到一二線城市。相比較而言，最近三四線城市依然相對(duì)低迷。

不過(guò)，“土地市場(chǎng)只允許出現(xiàn)小陽(yáng)春，而不允許入夏，一旦過(guò)熱，不排除升級(jí)政策的可能性。”中原地產(chǎn)分析師預(yù)測(cè)稱(chēng)。

作為土地出讓熱區(qū)的合肥已在收緊土地競(jìng)買(mǎi)規(guī)則，5月21日要求競(jìng)買(mǎi)人不能與關(guān)聯(lián)公司參加同一宗地競(jìng)買(mǎi)。

近日，有媒體報(bào)道稱(chēng)，監(jiān)管部門(mén)收緊“地王”融資，旭輝等拿地激進(jìn)房企債券、ABS發(fā)行被暫停。隨后，旭輝對(duì)外澄清表示：“目前，我們尚未收到相關(guān)書(shū)面通知，資本市場(chǎng)業(yè)務(wù)暫無(wú)異常。”

不過(guò)，天風(fēng)證券認(rèn)為，監(jiān)管部門(mén)對(duì)房企非標(biāo)融資的監(jiān)管有所加強(qiáng)，不排除公司債等融資渠道也有收緊的可能。

日前，銀保監(jiān)會(huì)在下發(fā)的通知中，出現(xiàn)多條嚴(yán)查房地產(chǎn)融資的條款。尤其提及嚴(yán)禁表內(nèi)外資金直接或變相用于土地出讓金融資。與此同時(shí)，也要求信托領(lǐng)域，嚴(yán)禁直接或變相為房企繳納土地出讓價(jià)款提供融資等。

土地市場(chǎng)的火熱已引起關(guān)注。地產(chǎn)研究院總監(jiān)認(rèn)為，預(yù)計(jì)房企拿地的資金審核力度會(huì)加強(qiáng)，進(jìn)而抑制沖動(dòng)拿地現(xiàn)象。